Причем проблемы это не узкопрофессиональные. Практически все, что происходит в строительстве, сказывается на потребителях-обывателях. И недавнее обсуждение темы в Региональной палате предпринимателей добавило прямо-таки кричащих доказательств этому тезису. Тем более что часть из них мы можем лицезреть прямо на улицах.
Здравствуй, госприемка
Примеры? Легко. Номер один - недавний большой пожар на проспекте Аль-Фараби, когда огонь буквально за секунды распространился по красивому фасаду здания. Отделочные строительные материалы, использованные для его оформления, оказались ну очень горючими, применялись в нарушение требований пожарной безопасности.
Пример № 2. Опять же, недавно в социальных сетях широко распространилось видео: инвалид-колясочник в Костанае получил квартиру в микрорайоне Береке, но показал, что не может в нее попасть. В новостройке не был обеспечен доступ к жилью маломобильным группам населения, что является также обязательным по закону.
Пример № 3. Уже два года тянется волынка с обеспечением 19-этажного жилого комплекса на улице Толстого достаточным количеством парковочных мест. Громадный дом готов к сдаче, но ее задерживают. У бизнеса издержки. Одновременно ущемляются интересы горожан: и тех, кто не может получить вожделенные квартиры, и тех, кого в окрестностях ЖК лишают возможности гулять по зеленым аллеям. Их вырубают, чтобы выкроить места для машин. Вопрос, который сразу всплывает: как проект громадного жилого комплекса привязали на участке городской территории, где настолько не хватает парковочных мест? Чья это ответственность - проектировщиков, госэкспертизы, которую проект благополучно прошел, уполномоченного органа, давшего разрешение на строительство?
Приведенные примеры и вопросы, которые из них следуют, кажутся разнородными. Но вся эта проблематика увязывается, точнее, должна увязываться с нормами обновленного Строительного кодекса, который вступил в силу 1 июля 2026 года. Самым чувствительным для бизнеса моментом сейчас является изменение порядка ввода объектов в эксплуатацию.
Фактически, говорят предприниматели, все вернулось лет на 16 назад, к госприемке. Список согласований, которые надо получить, существенно удлинился. И не только сам список госорганов, но и наполнение каждого из согласований.
Финишная непрямая
До введения нового Строительного кодекса акты ввода подписывали заказчик, подрядчик, авторский надзор, технический надзор, декларацию о соответствии строительных работ проекту проверяла аккредитованная лаборатория (по шумоизоляции) и отдел занятости и социальных программ акимата - по доступности маломобильных граждан.
Теперь к перечню добавились управление госархстройконтроля (ГАСК), ДЧС.
Управление государственного архитектурно-строительного контроля - заключительное звено в процедуре. Оно проводит итоговую сверку акта ввода в эксплуатацию и дает согласование либо отказ в его регистрации в правительстве для граждан.
- Основные документы для принятия нами акта ввода - это декларация соответствия, заключение о качестве технического надзора, заключение ДЧС, в декларации соответствия мы обязательно проверяем наличие отметки соцзащиты, - объясняла на заседании отраслевого совета по вопросам строительства руководитель управления ГАСК Мадина ДОСКАЛИЕВА. - Важно: на стадии выдачи заключения о качестве выполненных работ технический надзор должен направить нам всю (!) исполнительную документацию. Согласно правилам, мы рассматриваем ее в срок до 15 рабочих дней, выезжаем на объект. В случае необходимости имеем право продлить рассмотрение до 30 рабочих дней. Как правило, это когда дело касается очень крупных объектов. В остальном мы стараемся не задерживать, потому что понимаем: для предпринимателей задержка означает финансовые затраты. Но хочу отдельно отметить, если мы выезжаем и видим, что на объекте не постелен линолеум, нет дверей, еще что-то подобное - будет отказ. Критерий один - полная готовность.
Доскалиева добавила, что стадия, связанная с заключением технадзора и предоставлением большого объема исполнительной документации, - самая сложная.
- На практике у предпринимателей возникают проблемы: заключения технического надзора не принимаются, документы возвращаются на доработку, возникают вопросы по требованиям пожарной безопасности и по доступности объектов для маломобильных групп населения. Для строительной отрасли это крайне чувствительный вопрос, поскольку речь идет о завершающей стадии строительства, любая неопределенность и несогласованность действий приводит к дополнительным расходам и рискам для бизнеса, - выразила позицию предпринимателей исполнительный директор ассоциации строителей Костанайской области Ирина ВИКУЛОВА. - Нам сегодня важно не просто обсудить отдельные случаи, а выработать единый алгоритм для всех участников процесса - заказчиков, подрядчиков, технического и авторского надзора, государственных органов.
Проект - и никаких гвоздей
На подступах к этому самому алгоритму участники обсуждения выяснили, что некоторые противоречия и нестыковки жизни и закона выглядят на данном этапе вполне себе неразрешимыми.
- Когда мы приходим на объект, нас воспринимают как врагов, - сказала заместитель руководителя областного управления координации занятости и социальных программ Алия МЕКЕБАЕВА. - Мы ни в коем случае не вмешиваемся в строительно-монтажные работы - что да как сделано. Мы указываем на то, что дверь уже, чем требуется, наклон пандуса не тот или его нет вообще, а застройщик нам говорит: какая доступность, если у меня в ПСД нет ничего, что вы требуете. Говорим, будто на двух разных языках. Мы оцениваем, реально доступен объект или нет, а застройщик видит только проект. Я подпишу декларацию, люди начнут жаловаться, а я потом приду проверку проводить, потому что мы уполномочены осуществлять госконтроль, так, что ли? Я понимаю, мы приходим, когда дом уже построен. Тогда вопрос к проектировщикам, экспертизе. Как он дошел до конца строительства без учета требований по доступности?
Вот уж точно вопрос вопросов. С одной стороны, соцзащита сделала запрос в министерство промышленности и транспорта. Оттуда ответили: безусловно, требования по доступности должны исполняться.
- С другой стороны, по закону застройщик не имеет права отступать от принятых проектных решений. Проектировщики работают в соответствии с заданием на проектирование, которое им выдает заказчик. Положительное экспертное заключение является основанием для утверждения рассмотренных проектов. Поэтому ваши требования противоречат Строительному кодексу, - сказала Ирина Викулова. - Что мы еще хотели бы донести до госорганов: должна быть четко определена ответственность каждого участника строительства.
Если подрядчик выполнял работы в соответствии с утвержденной ПСД, то к нему не могут предъявляться претензии по работам, которые в его проект не входят. Это очевидно. Мы столкнулись с ситуацией, когда застройщику неправомерно были предъявлены замечания по парковочным местам, благоустройству. Поэтому принципиально важно, по какому именно объему работ и по какому проекту должна оцениваться ответственность конкретного подрядчика при подписании акта выполненных работ. Допустим, объект называется «Строительство 9-этажного жилого дома». Именно на это получена ПСД. Без инженерных сетей, без благоустройства. Так бывает. Проекты разные… Не менее важен вопрос единых критериев для госорганов. Если есть замечания, то они должны быть конкретными, обоснованными, со ссылками на нормы закона и указаниями, кто именно обязан их устранить.
Без фотошопа, пожалуйста
Существенные новшества при сдаче объектов есть во взаимоотношениях застройщиков и ДЧС. С 1 февраля эта служба обязана проверять все дома выше 28 м, то есть 9 этажей, и любые объекты с массовым пребыванием людей. Но, по словам руководителя отдела технического нормирования ДЧС Костанайской области Рауана ОСПАНОВА, из 40 обращений за заключениями, поступившими к ним с начала года, ни одно не имело полного пакета документов. Поэтому всем отказали.
- По старинке прикладывают только раздел противопожарной защиты, хотя сейчас нам необходима ПСД полностью. Отсутствуют также сертификаты соответствия на строительные материалы. Доходит до абсурда, когда предприниматели начинают проверять нашу бдительность, используя фотошоп, подделывают сертификаты. Объясняю: дайте проектно-сметную документацию, мы ее исследуем и сами вам предоставим список, какие сертификаты нам нужны. На пожарные лестницы протокол испытаний должен быть, на противопожарные двери - тоже подтверждающий документ.
При всех этих строгостях 10 объектов в Костанае получили акты ввода в эксплуатацию без положительных заключений от ДЧС. Застройщики просто сказали специалистам управления ГАСК, что им согласование от ДЧС не требуется. И проскочили. В числе сданных таким образом зданий - объекты здравоохранения, гостиница. Управление госархстройконтроля провело внутреннюю проверку и намерено через суд аннулировать акты ввода. Теперь буквально всех строителей направляют за «визой» в ДЧС, чтобы там прямо в декларации отмечали, что их согласование «не требуется». Но департамент против такого перекоса, такие записи делать не имеет права.
Одним словом, нестыковок и подводных камней полно. А время поджимает. Близится окончание строительного сезона, когда объекты потребуется вводить массово.