До 16 июля 2026 года кооперативы собственников квартир (КСК) и потребительские кооперативы собственников квартир (ПКСК) должны были пройти перерегистрацию. Теперь они не объект управления домом, а субъект, то есть вместо главного менеджера становятся исполнителем. Но многие эту процедуру так и не прошли.
Tengri Home выяснял, сколько кооперативов работают в старом формате и грозит ли им принудительная ликвидация.
Сколько КСК прошли перерегистрацию в Казахстане
В Казахстане, по данным Комитета регистрационной службы и организации юридических услуг Минюста, зарегистрировано 2 316 КСК. Из них обязательную перерегистрацию прошли всего 415.
"Согласно сведениям Национального реестра бизнес-идентификационных номеров, общее количество зарегистрированных КСК и ПКСК на территории Алматы составляет 558. На момент выдачи информации количество прошедших государственную перерегистрацию КСК составляет 118", — уточнили в департаменте юстиции Алматы.
Чем теперь КСК отличается от ОСИ
В Казахстане теперь существует лишь две формы (или объекта) управления. Это организации собственников квартир, которые будут решать вопросы содержания общего имущества. К ним могут относиться объединение собственников имущества (ОСИ) и непосредственное совместное управление (НСУ).
| ОСИ — это некоммерческое юридическое лицо, которое создаётся собственниками квартир и нежилых помещений одного дома для финансирования и управления объектами кондоминиума: чердаки, подвалы, крыша, лифт, лестничные площадки — всем тем, что относится к общедомовому имуществу. ОСИ необходим председатель, сроки его полномочий — три года. |
| НСУ — форма управления многоквартирным домом без образования юридического лица. Если в нём до 36 квартир, то привлекать субъекты сервисной деятельности, то есть нанимать подрядчиков для управления и содержания дома, не надо. Жильцы управляют домом самостоятельно, принимая решения на собраниях: определяют, что им необходимо, кто и когда будет выполнять работы по содержанию дома. |
Раньше объектами управления были в том числе КСК и ПКСК.
| КСК (кооператив собственников квартир) — это организация, которую создали собственники жилья нескольких многоквартирных домов. Их объединяет общий двор, коммуникации. КСК занимается поддержкой порядка в домах, обслуживает общедомовое имущество: коммуникации, подвалы, крыши, подъезды, чердаки. |
ПКСК (потребительский кооператив собственников квартир) — самая первая появившаяся форма управления домами. |
До 16 июля этого года такие кооперативы должны были пройти перерегистрацию. Наравне с управляющими компаниями стать именно субъектами управления.
| Справка: субъект управления — своего рода подрядная организация, которая оказывает услуги профессионального менеджмента дома на основании договора с юридическим лицом. В данном случае это объединение собственников жилья (ОСИ), если такого юрлица нет, то на основании протокола собрания жильцов. |
Почему КСК не торопятся менять форму. Мнение эксперта
Одна из главных причин, тормознувших процесс, — это новое требование, прописанное в одном из пунктов типового устава КСК, считает председатель алматинской Ассоциации КСК Аркадий Рубцов.
"Сейчас требуется, чтобы председатель КСК и ПКСК был собственником квартиры в одном из домов, которыми он управляет. Формально под эту квоту попадало от силы 10 процентов из тех управленцев, которые работали годами. Огромные конгломераты домов управляются старыми кадрами, которые давным-давно уже продали там свои квартиры либо передали их родственникам и формальными собственниками не являются. Именно поэтому на перерегистрацию пошло минимальное количество КСК", — объяснил Аркадий Рубцов.
Конечно, можно переизбрать нового председателя, на которого будет зарегистрирована квартира в одном из домов. Но найти желающих на пост руководителя — тот ещё квест. Мало кто хочет и сможет заниматься вопросами ЖКХ.
Кроме того, эксперт считает, что вялое переформатирование кооперативов происходило и из-за того, что председатель или же один из сотрудников КСК должен иметь документ о признании квалификации. Для его получения необходимо пройти соответствующий экзамен-тестирование. Подробнее об этом мы писали здесь: "Перерегистрация КСК - тысячи председателей могут остаться без работы?"
Ну и плюс ко всему запустить процесс должны сами жители. Нужно провести собрание и выбрать форму управления — объединение собственников квартир (ОСИ) или же непосредственное совместное управление (НСУ). Только потом при необходимости выбрать исполнителя услуг — КСК или же управляющую компанию.
Если собственники решат, что управлением их домов займётся кооператив, тогда должен быть запущен процесс перерегистрации действующего КСК.
"Сейчас идёт процесс регистрации новых КСК. Для этого необходима всего лишь инициатива двух домов, на базе которых будет создаваться кооператив. Также главным преимуществом КСК является возможность включения в субъект управления других домов по решению собрания. Таким образом, КСК может объединять дома, не находящиеся на одном фундаменте, не имеющие общедомовые инженерные сети. Поэтому председатели, которые имеют недвижимость в одном из двух домов, регистрируют на их базе кооператив, а затем берут под управление те дома, которыми они управляли до этого", — пояснил Аркадий Рубцов.
Могут ли КСК без перерегистрации управлять домами
Может ли КСК без перерегистрации принимать взносы на содержание общего имущества и капремонт? Такой вопрос не раз задавали жители домов в соцсетях. На него в управлении жилья и жилищной инспекции Астаны нам ответили так: КСК, не прошедшие перерегистрацию, утрачивают право выступать в качестве лица, уполномоченного на управление объектом кондоминиума.
"Субъекты управления, не прошедшие перерегистрацию, не вправе осуществлять функции по управлению многоквартирными домами. Это означает, что они не могут принимать обязательные взносы на содержание общего имущества и капитальный ремонт, не вправе заключать договоры на обслуживание домов от имени собственников, не могут выступать стороной в отношениях по управлению объектом кондоминиума", — рассказали в управлении жилья и жилищной инспекции Астаны.
Кто будет управлять домом, если нет КСК
Представим ситуацию: КСК не перерегистрировался, он должен пойти на ликвидацию, новый кооператив не создали. Как в этом случае не остаться дому, грубо говоря, бесхозным?
"В переходный период, пока не завершена процедура ликвидации, ответственность за содержание дома и обеспечение коммунальных услуг возлагается на собственников помещений", — ответили Tengri Home в столичном управлении жилья и жилищной инспекции.
В Комитете по делам строительства и ЖКХ уточнили, что жилищная инспекция наряду с инициированием процедуры принудительной ликвидации КСК может инициировать собрание жильцов.
"Жилищным инспекциям необходимо инициировать собрания собственников квартир, нежилых помещений многоквартирных жилых домов, входящих в состав КСК, подлежащих принудительной ликвидации. На повестку дня выносится вопрос о выборе формы управления (ОСИ/НСУ) или субъекта управления. При недостижении соглашения между собственниками о выборе формы управления объектом кондоминиума либо субъекта управления объектом кондоминиума жилищная инспекция определяет и назначает временную управляющую компанию", — описали алгоритм в профильном ведомстве.
Она будет оказывать услуги, пока собственники квартир не определятся с формой управления — ОСИ или НСУ.
"Система замещения КСК временными управляющими компаниями, на мой взгляд, не совсем готова. В большом количестве домов тариф на содержание и управление жилья был выше, чем минимальный в 70 тенге. Мы видим, что жилищная инспекция, проводя конкурс по выбору временной управляющей компании для одной из новостроек, не может найти кандидатов", — рассказал Аркадий Рубцов.
Что уж тут говорить о домах, где установлен минимальный тариф на содержание дома. Пойдёт ли к ним в качестве менеджера временная управляющая компания?
"Этот механизм не всегда работает. Да, закон после 17 июля не позволяет заниматься старым ПКСК и КСК управлением теми домами, которыми они управляли прежде. Но законодательством не предусмотрена ответственность как за отказ от управления, так и за незаконное управление. Поэтому старые КСК и ПКСК, не прошедшие перерегистрацию, ввиду невозможности исправления тех или иных шероховатостей продолжают свою работу. Тем более что подготовку к тому же отопительному сезону прерывать сложно", — добавил Аркадий Рубцов.
Что будет дальше с КСК
Как будут выявлять КСК без перерегистрации
Если КСК и ПКСК не прошли перерегистрацию, то они могут самостоятельно пойти на процедуру ликвидации, уточнили в Комитете по делам строительства и ЖКХ. Если этого не произошло, то жилищные инспекции на основании данных Минюста сформируют перечень подлежащих принудительной ликвидации КСК.
Более детально мониторинг КСК, что оказались вне закона, описали нам в управлении жилья и жилищной инспекции Астаны. Обнаруживать их будут следующим образом:
- На основе данных Национального реестра бизнес-идентификационных номеров. Тут будет фиксироваться статус юридического лица и дата внесения изменений.
- Посредством межведомственного электронного взаимодействия с органами юстиции и НАО "Правительство для граждан".
- Через анализ обращений и жалоб собственников помещений.
- В рамках внеплановых проверок при наличии оснований.
Но заниматься поквартирным обходом не станут. Главными инструментами контроля останутся официальные реестры и обращения граждан.
"За 2025 год и первое полугодие 2026-го жилищной инспекцией Астаны проведено 145 внеплановых проверок деятельности субъектов управления многоквартирными домами. За отчётный период в жилищную инспекцию обращений от собственников жилых/нежилых помещений по вопросам отсутствия перерегистрации субъектов управления, ненадлежащего содержания общего имущества и неправомерного начисления взносов не поступало", — отметили в столичном управлении.
Как будут ликвидировать КСК без перерегистрации
Если КСК не прошёл перерегистрацию, жилищная инспекция обратится в суд с иском о принудительной ликвидации кооператива.
"Основанием служит нарушение установленного срока перерегистрации и отсутствие сведений о приведении учредительных документов в соответствие с действующим законодательством. После вступления судебного решения в законную силу инспекция направляет сведения в органы юстиции для внесения записи о прекращении деятельности юридического лица в Национальный реестр бизнес-идентификационных номеров", — описали последующий алгоритм в управлении жилья и жилищной инспекции Астаны.
Что сейчас делать жильцам домов, КСК которых остались "за бортом"? Эксперты советуют не ждать, пока вам назначат временную управляющую компанию. Лучше проявить активность и совместно решить, каким будет объединение — ОСИ или НСУ. Кто поможет в управлении — управляющая компания или же КСК? Всё-таки на кону общедомовое имущество и совсем недалёк отопительный сезон.