Ставка по ипотеке в коммерческих банках с 1 июля этого года снизится с 25 до 20 процентов. Новые пороги вознаграждения переутвердили в рамках совместного постановления Агентства по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и Нацбанка Казахстана, сообщает TengriHome.
Эксперт по продаже премиальной недвижимости Виталий ШАЛАЕВ считает, что понижение порога никак не скажется на ипотеке для первичного рынка. Банки и так выдают кредиты на новое жильё под 20,5–21 процент. И после того как заработает новая ГЭСВ, разница в 0,5–1,5 процента не станет существенной. Поэтому Шалаев придерживается мнения, что банки, скорее всего, не станут повально закрывать финансирование для этого сегмента.
А риелтор высшей категории Александр БИКЕТОВ придерживается мнения, что изменения повлияют на ипотеку для вторичного рынка. Ведь там процентная ставка была гораздо выше - как раз до 25 процентов годовых. Теперь же её придётся снижать, уменьшая маржу банка.
- И это будет ощутимо для рынка ипотеки, - опасается Бикетов. - Если брать Алматы и Астану, то 30 процентов от общего объёма сделок купли-продажи на "вторичке" происходили именно за счёт ипотеки. То есть, потенциально, мы просто можем потерять порядка 20–30 процентов покупателей, которые ранее планировали приобрести жильё в этом сегменте.
Немалая часть выбирающих ипотеку в более старом фонде - это те, кто идёт на улучшение жилищных условий, то же расширение.
- Да, есть вариант с "Отбасы банком", но там надо вложить деньги на депозит, копить и только потом вы получите заём, - объясняет Александр Бикетов. - Ипотека в коммерческих банках больше рассчитана на людей, которые хотят продать свою квартиру, купить побольше и переехать. То есть они продают свою недвижимость, вносят оплату за неё как первоначальный взнос в банк и добирают необходимую сумму по ипотеке. Или это вариант для тех, кто хочет продать жильё, быстро купить два объекта, а для этого необходимо привлечь дополнительные инвестиции и разъехаться.
Шалаев отмечает, что застройщики прилично подняли цены за "квадрат" в новых ЖК. Среди причин - инфляция, рост доллара. Как следствие: удорожание стройматериалов и рабочей силы.
Поэтому стоимость жилья в новостройках ощутимо "оторвалась" от фонда в старых домах. Сегодня эта разница составляет около 20 процентов.
- И если квартиры выросли в цене на 20–25 процентов, то доходы населения всего на 3–5 процентов. То есть покупательская способность казахстанцев снижается. А значит, взять недешёвую квартиру в ипотеку и оплачивать ежемесячный платёж у многих людей нет возможности, — объясняет Шалаев.
Плюс ко всему не каждый желающий сможет взять заём. Из-за высокой задолженности, разъясняет эксперт, банки уже начали тщательнее присматриваться к потенциальным заёмщикам — налево и направо ипотеку никто не раздаёт.
- Если раньше заём могли легко оформить в течение одного дня, то сейчас банки не рискуют. Они уже строже подходят к проверке платежеспособности клиента, и процент отказа по кредитам значительно вырос. Им проще не одобрять ипотеку, чем получить в последующем проблемный кредит, - считает Виталий Шалаев.
С 1 июля получать кредиты станет ещё сложнее, так как правила их выдачи изменятся, станут гораздо строже. Например, вводится несколько показателей, которые помогут определить платежеспособность обратившегося:
- Коэффициент долговой нагрузки (КДН) — он определяет, какую часть своего дохода человек уже тратит на кредиты и другие обязательные платежи. Чем выше этот показатель, тем меньше шансов получить новый заём.
- Коэффициент долга к доходу (КДД) — сравнивает ежемесячные платежи клиента по всем долгам с его ежемесячным доходом. То есть этот финпоказатель выявляет, сможет ли клиент оплачивать все имеющиеся кредиты и осилить новый.
К тому же, по словам экспертов, банки будут ориентироваться на официальный доход возможного заёмщика, который будет подтверждён теми же пенсионными отчислениями.