Правы ли чиновники, предлагая ограничить продажу квартир, если дом не кондоминиум?

Публикация «НГ» о том, что чиновники предлагают ограничить права собственников квартир в домах, не зарегистрированных в качестве объекта кондоминиума (29.05.2014), у читателей вызвала неоднозначную реакцию.

Главный вопрос: правильно ли, для «стимулирования» владельцев квартир ущемлять их права? «НГ» решила привести аргументы как сторонников этой идеи, так и ее противников.

«В частную собственность не вмешиваемся»

Новость об упомянутом предложении прозвучала на круглом столе, где профсоюз работников жизнеобеспечения Костанайской области обсуждал с председателями ПКСК ход реализации государственной Программы модернизации ЖКХ.

Руководитель отдела жилищной инспекции акимата Костаная Урастай РОМАЗАНОВ сообщил, что из 1 050 домов областного центра капитальный ремонт нужен 317. Однако за 2011-2013 годы он проведен лишь в 40 домах. Кредиты на эти цели государство выделяет, если многоквартирный дом официально зарегистрирован в качестве объекта кондоминиума. В таком случае каждый собственник помещения (квартиры) получает конкретную долю в общедомовой собственности, которая в свою очередь обретает юридическую силу.

Несмотря на то, что ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях» гласит: «В жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений (квартир) образуется кондоминиум» (так называется форма общей собственности на крышу, подвал и т. п.), там нет прямой нормы, обязывающей регистрировать этот дом как «объект кондоминиума». Получается, что регистрация возможна только при согласии собственников квартир. ПКСК или отдельные инициаторы пытаются это сделать, однако поддержки зачастую не получают. Чаще всего, большинство жильцов считает, что дом ремонтировать не нужно, поэтому и регистрировать его в качестве объекта кондоминиума нет необходимости. Тем более что эта процедура платная и неминуемо влечет расходы для каждого квартировладельца.

Чтобы преодолеть эту инертность, костанайские чиновники предложили Комитету по делам строительства министерства регионального развития разработать правовой механизм ограничений при регистрации сделок с квартирами в домах, которые не зарегистрированы как объекты кондоминиума.

- Мы не предлагаем вмешиваться в частную собственность граждан, - прокомментировал эту идею для «НГ» Урастай Ромазанов. - На наш взгляд, если квартира продается, то вместе с ней должна продаваться и соответствующая доля в общедомовой собственности, юридическое закрепление которой происходит при регистрации объекта кондоминиума.

Такой подход поддерживает и председатель кооператива собственников помещений (КСП) «Сеним» Сахи КАЛИМБЕТОВ. Правда, у него, кроме выше названных, есть и другой аргумент. «Сеним» обслуживает 26 многоэтажек, 24 из которых зарегистрированы как объекты кондоминиума еще в 2004 году. Процедура тогда была проще и стоила намного дешевле. Но жильцы уверяют, что так и не почувствовали преимущества. Более того, так получилось, что земельные участки под домами тогда не стали выделять, а зарегистрировали вcю землю дворовых территорий - и теперь на ремонт внутридомовых проездов акимат деньги не выделяет.

- Нам говорят, что не имеют права тратить бюджетные деньги на содержание частной территории, - посетовал председатель КСП «Сеним». - Рядом незарегистрированные дома, там ремонт проездов делают, а у нас - нет. По этой причине некоторые жильцы требуют отмены регистрации их дома.

Калимбетов считает, что если продажу квартир поставить в зависимость от регистрации объекта кондоминиума, то хозяева квартир в таких домах получат хоть какое-то преимущество. Но главное, на его взгляд, - оформление юридического статуса дома должно упорядочить взаимоотношения между владельцами квартир и организацией, которая обслуживает здание. Будь это ПКСК или специализированное сервисное предприятие.

Сроки регистрации и стоимость регистрации объектов кондоминиума

Не избежать социальной напряженности

Действительно, жизнь уже сейчас дает примеры, когда этот фактор сдерживает развитие этих отношений. По информации Урастая Ромазанова, Костанаю в 2014 году государство выделило КТЭК 248 млн тенге на приобретение и установку в домах 368 общедомовых приборов учета. Ожидается, что их применение позволит жильцам экономить расходы на оплату коммунальных услуг. Но ставить будут только в зарегистрированных домах.

- Поскольку они уже являются полноправными субъектами хозяйственных отношений, - пояснил Ромазанов. - Всего в Костанае зарегистрировано 255 домов. В стадии регистрации - 55.

Работать с населением по этим вопросам действительно нелегко. Достаточно побывать на нескольких собраниях, чтобы понять логику чиновников, желающих ограничительными мерами принудить людей следовать избранному властью курсу. Но если ввести ограничения, под правовой молох неминуемо попадут не только идейные противники «кондоминиумизации», но и те, кто вполне «за», но не набирают на собраниях большинства голосов, требующееся для создания кондоминиума.

В итоге такая мера породит социальную напряженность. Ее масштабы можно прогнозировать по количеству объявлений о продаже квартир, публикуемых в местных газетах.

Да и с правовой стороны эта идея достаточно сомнительна. Костанайский юрист Вадим СОБОЛЕВ считает, что ст. 31 Закона «О жилищных отношениях», где записано об «образовании кондоминиума», не обязывает регистрировать объект кондоминиума. Равно, как и другая норма, сформулированная так: «Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс», говорит не столько об обязательности регистрации, сколько о том, что если уж она проводится, то дом нужно регистрировать как единый комплекс. Это важно, потому что в таком случае в нем будут определены доли каждого квартировладельца, которые отделять нельзя. Да и норма об обязательности опроса каждого собственника на предмет желания регистрации тоже говорит о добровольности этой процедуры.

Нужна реорганизация ПКСК

Ул.Тарана, 165. Дом зарегистрировали и получили кредит на его капитальный ремонт

Тогда что делать? ПКСК уже не в силах поддерживать в нормальном состоянии разрушающиеся дома, отдельные примеры участия владельцев квартир в госпрограмме модернизации ЖКХ общей погоды пока тоже не делают. Даже если в правительстве что-то «замкнет» и все-таки продажу квартир поставят в зависимость от регистрации объекта кондоминиума, все равно вопрос о финансировании ремонтных работ придется решать с жильцами. Факт регистрации тут мало что решит. Ведь главная претензия людей по этому поводу связана с непрозрачностью расходования их денег. Поэтому проблему «стимулирования» правильнее решать в этом направлении. Люди должны почувствовать, что официальная регистрация дома сделает их реальными хозяевами тех средств, которые они соберут на содержание дома.

Председатель ПКСК «Железнодорожный» Виктор НЕВЕЖИН считает, что в Программе модернизации ЖКХ такой механизм уже есть, и он готов апробировать его в своем кооперативе.

После регистрации объекта кондоминиума дом получает право открыть два счета в банках второго уровня, на которых можно отдельно аккумулировать деньги на текущее содержание и ремонт. Виктор Невежин предлагает: те деньги, которые сегодня жильцы вносят в кассу ПКСК, перечислять на счет своего дома. ПКСК заключает договор с домом (в лице его уполномоченного) на определенный объем сервисного обслуживания. При желании жильцов можно заключить отдельный договор на управление делами дома. Например, если нужно провести капитальный ремонт, то обязательно кому-то надо заниматься организацией подготовки соответствующей документации, подбирать подрядчика, контролировать качество их работы. Сегодня к этой работе привлекают ПКСК, либо это делают инициативные люди из числа жильцов. Которых, кстати, на каждый дом катастрофически не хватает, что тоже сдерживает регистрацию объектов кондоминиума.

Такой же подход предлагают и другие председатели ПКСК. Что же мешает его реализовать?

- Нам нужно реорганизоваться, - сказал Невежин. - Нужно преобразовать ПКСК в сервисное ТОО. При необходимости создать и отдельную организацию, которая выполняла бы только функции управления объектами кондоминиумов. Для этого нужно проводить собрание членов кооператива и принимать решение о ликвидации ПКСК. Я думаю, что жильцы на это не пойдут. Они привыкли к ПКСК, хотя и ругают нас постоянно. Что касается имущества, то у нас оно принадлежит не членам кооператива, а органу управления, поэтому с этой стороны формальных препятствий для реорганизации нет.

Так, может, акимату лучше не ждать, когда введут те самые ограничительные меры, а начать работу в этом направлении? Во всяком случае, уйдут в прошлое бесконечные конфликты по поводу жуликов в среде председателей ПКСК, не станет сомнительных по своей легитимности, но громких по скандалам собраний жилищных кооперативов. Начнутся нормальные деловые отношения между владельцами квартир и обслуживающими организациями, где использование денег легче поддается контролю.

От обратного

Что касается инертности граждан, на которую постоянно ссылаются власти, то в Костанае есть примеры обратного порядка. Когда еще не было никаких государственных программ, когда к жильцам никто из акимата не приходил с агитацией в пользу регистрации объекта кондоминиума, они сами организовались и сделали то, в чем нуждались.

6 лет назад жильцы дома 45 по ул. Карбышева, увидев, что на их двор настырно наступает рядом развивающийся бизнес, решили его территориальное расползание остановить. Законным способом. Для этого за домом нужно было закрепить земельный участок, но это было возможно лишь при регистрации объекта кондоминиума. Делом занялась одна из жительниц этого дома - Ольга ЧЕСНОКОВА.

- Если бы пришлось повторить, я бы ни за что за это больше не взялась, - вспоминает Чеснокова. - Многие меня сразу же поддержали, а некоторых пришлось долго убеждать. На оформление ушло около полугода. Делали все за свои деньги. После того как землю вокруг дома передали в собственность жильцам, мы оборудовали сами стоянку для автомобилей, детские площадки, а с другой стороны, которая граничит с забором соседнего дома, сделали огороды. Причем подвели отдельные краны для полива, поставили счетчик и платим за воду. Там раньше был постоянно мусор, теперь - чисто.

Бюрократия при регистрации - отдельная тема. Чтобы ее уменьшить, первый заместитель акима Костанайской области Евгений Аман в конце апреля провел специальное совещание, где выработали новый алгоритм регистрации. Усилия позволили сократить процедуру с пяти месяцев до трех.

Жизнь показывает, что этого недостаточно. Пока акимат Костаная пытается активизировать процесс закрепления за домами 208 городских организаций. Они призваны проводить разъяснительную работу и оказывать практическую помощь в подготовке документации. Какой-то положительный эффект, наверное, будет. Но это сиюминутная задача. А что будет после регистрации? Если не менять всю систему сервисного обслуживания домов, а также управления их делами, то ситуация кардинально не изменится.

Как заинтересовать собственников квартир регистрацией дома в качестве объекта кондоминиума?

Петр СВОИК, член общественной комиссии АРЕМ:

- Для упорядочивания отношений по поводу содержания жилых домов без установления их правосубъектности действительно не обойтись. Чтобы этот процесс не сдерживался, государству нужно предложить собственникам пакет мер, который, с одной стороны, делал бы регистрацию обязательной, а с другой - предлагал определенный набор преимуществ для собственников. Например, обязательное выделение земельного участка. Пора и официально признать, что в ходе приватизации квартир чердаки и подвалы так и не приватизировали. Сейчас это надо сделать бесплатно, да еще при необходимости в доле с собственниками квартир привести их в порядок.

Айкын КОНУРОВ, депутат мажилиса, секретарь ЦК КНПК:

- Проблема в том, что население испытывает большое недоверие к власти, поэтому это предложение встречается в штыки. В таких случаях люди руководствуются в основном слухами. Хотя, казалось бы, государство предлагает им свою поддержку для улучшения обслуживания их жилья, но они к этому относятся подозрительно. Выход - в усилении информационной работы. Сейчас некоторые СМИ на информационную политику властей получают большие бюджетные средства, почему бы им не рассказывать о преимуществах, которые они получат в случае получения своим домом юридического статуса. Тем более что наверняка есть положительные примеры, о которых можно рассказать.

Константин КРЮЧКОВ, председатель ПКСК «Надежда»:

- У многих людей, особенно старшего возраста, еще не сформировалась культура отношений в условиях частной собственности. Они до сих по не понимают, что улучшение содержания общедомового имущества не возможно без придания ему официального юридического статуса. В этом смысле оно сейчас ничейное. Значит, нужна большая разъяснительная работа. Есть и еще одно препятствие. После регистрации объекта кондоминиума нужно обязательно открывать в банке два счета для расходов: на текущее содержание дома и накопительный для капитального ремонта. Многие люди пока не хотят откладывать деньги на будущий ремонт, поэтому и отказываются от регистрации. Исходя из этой реальности, надо бы эту обязаловку со счетами подкорректировать.

Марина БУТ, депутат Костанайского гормаслихата, предприниматель:

- Вода камень точит, поэтому людям нужно разъяснять, что сейчас на ремонт их дома никто, кроме их самих, деньги тратить не будет. Свою собственность в виде квартиры невозможно сохранить, не заботясь о содержании дома, где она находится. Думаю, что и ограничения на продажу квартиры в случае отсутствия регистрации его дома вполне оправданно. Ведь стоило только службу в армии сделать обязательным условием приема на работу в государственные органы - и теперь от желающих служить нет отбоя.

Римма БЕКТУРГАНОВА, депутат облмаслихата, первый заместитель председателя областного филиала партии «Нур Отан»:

- Нужно, чтобы люди увидели, что хорошего дает эта регистрация. К сожалению, у них сильно подорвано доверие к такому институту, как ПКСК, поэтому все новшества, которые им предлагают, встречаются негативно. На мой взгляд, ПКСК себя уже исчерпали, и нужно что-то с ними делать. Здесь нужен какой-то новый подход, причем он должен быть комплексным.