Костанаю не хватает участков для строительства жилья. Где их брать?

В 2011 году в Костанае введено 111 219 кв. м жилья. В соответствии с государственной программой жилищного строительства на 2011-2014 годы, его объемы из года в год должны нарастать. Однако в Костанае столкнулись с проблемой, сдерживающей возведение жилых домов - в городе появился дефицит свободных земельных участков. Если учесть, что за последние 4 года из 7 800 человек, стоящих в очереди на государственное арендное жилье, лишь 212  получили квартиры, то ожидания остальных могут оказаться напрасными. Что делать?

Стройки на ближайшие 5 лет

Аким Костаная Гауез НУРМУХАМБЕТОВ, выступая на совещании по итогам социально-экономического развития города за 2011 год, в качестве одной из мер, решающих эту проблему, предложил провести ревизию всех земельных участков, выделенных в центре города на различные цели. Процесс вроде бы пошел. «НГ» уже сообщала, что земельный комитет начал процедуру передачи участков на госнужды, расположенных во дворе одного из домов в пределах улиц Баймагамбетова и Гоголя, а также на территории двух автостоянок.

Но время не ждет, город идет на уплотнение застройки во дворе нескольких домов по улице Каирбекова, расположенных в микрорайоне КСК. Что вызывает бурное недовольство живущих там людей.

В конце прошлой недели руководство города показало акиму Костанайской области Нуралы САДУАКАСОВУ несколько площадок, которые предполагается отвести под новое жилье.

Одна из них расположена на бывшей территории школы № 3 (район КСК). Там планируют возвести 4 девятиэтажки. Но хотя по проектам возле каждого из этих домов обещаны и детские площадки, и места парковки автомобилей, застройка там будет крайне плотная, о создании благоприятной среды для проживания говорить не приходится. Садуакасов предложил акиму Костаная при планировке учесть возможность строительства здесь подземной стоянки для автомобилей, спросил о наличии спортивных площадок. В ответ услышал обещание привести в порядок спортивные сооружения во дворе рядом расположенной школы, что касается подземной автостоянки, то руководство города предпочло отмолчаться.

Зато дало волю фантазии, показывая акиму области план-схему застройки микрорайона «Аэропорт». Похоже, это последний участок городской земли, дающий возможность делать системную жилищную застройку. На 34 га, примыкающих к территории аэропорта, предполагается разместить не только многоэтажки, но и школу, и детские сады, и торговый центр. Вполне реально возле расположенного там пруда сделать зону отдыха. И хотя о последнем речь пока никто не вел, да и застройка еще пребывает лишь в стадии эскиза, но в ответ на рекомендацию главы области спроектировать этот микрорайон с учетом последних требований по жилищной застройке, представители местной власти согласно кивали головами.

Тем не менее даже этот новый микрорайон проблему нехватки земли под новое жилье, по оценке Нуралы Садуакасова, решает лишь на ближайшие 5 лет. Есть еще вариант строительства на противоположном берегу Тобола, но там  свои трудности.

Логичный вопрос: почему тогда не решать проблему через снос старых одноэтажных домов, в изобилии расположенных даже в центре города?

С учетом интересов

Пробовали. Однако нарвались на острый конфликт с собственниками сносимых домов. Несколько лет назад частная фирма решила построить многоэтажки в районе Наримановского рынка. Что соответствовало генеральному плану застройки Костаная. Снос, казалось, можно было решить просто: заплати собственникам домов и земельных участков и сооружай на этом месте дом. Вот только в цене не договорились. Тут у каждого оказался свой интерес. Хозяева участков не хотели продешевить, чтобы не ухудшить свои жилищные условия, покупателям нужно было вписаться в такие расходы, чтобы построенные квартиры можно было не только продать, но и получить какую-то прибыль. Иначе - какой смысл в таком бизнесе. Городские власти, заинтересованные в развитии города, приняли решение о переводе этих земельных участков на госнужды, и чтобы процесс пошел, решили заняться регулированием цены их продажи. Пошли судебные тяжбы и письма в верхние эшелоны власти. Кому после этого захочется идти таким путем?

Однако жизнь заставляет. Выход тут один: нужно так заинтересовать собственников старых домов, чтобы он пошел на снос своего строения добровольно. Генеральный директор ТОО «Алгабас» Жумагали АРЫСТАН считает, что в таких случаях нужно отказаться от дорогостоящих многоэтажных домов, а пойти по пути строительства трехэтажек с 6-12 квартирами. Для такого сооружения хватит как раз тех 10 соток, на которых зачастую располагаются старые дома.

- Они будут дешевле и тогда у хозяев сносимых домов появится реальная возможность построить трехэтажку на свои деньги, - предлагает предприниматель. - Он будет сдавать квартиры в аренду, чтобы окупить затраты, и это уже будет его бизнес.

Идея кажется утопической. Пусть такой дом будет и дешевле, но все равно - где взять эти деньги? Там ведь живут далеко не богатые люди. Правда, есть варианты. Например, почему бы какому-то предпринимателю не выкупить этот земельный участок, а его прежнему хозяину не дать квартиру в этом доме? На остальной жилплощади делать свой бизнес. Или той же городской власти на долевых началах не вложить бюджетные деньги для строительства такого дешевого арендного жилья? К тому же эти дома предлагается строить с учетом новых энергосберегающих материалов, что позволит снизить арендную плату.

Вариантов много

Заместитель акима Костаная Алмабек ШАМШИЕВ считает, что в этой идее рациональное зерно есть. Он считает, что ее «во всяком случае, можно обсуждать». Тем более что ради решения жилищной проблемы государство сейчас готово идти на всякие новации. В том числе и на партнерство с «частниками». В Костанае такие примеры уже есть. Например, полным ходом идет строительство жилого дома по ул. Воинов-Интернационалистов, где квартиры одного подъезда - городские арендные, остальные - частные. Да и дома на вышеупомянутой площадке возле школы № 3 хотя будут строиться на кредиты будущих владельцев квартир, но проектирование девятиэтажек финансирует городской бюджет.

Директор ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства акимата Костаная» Абай ЮНУСОВ сказал, что проблем с трехэтажной частной застройкой нет.

- Пусть предприниматели выкупают земельный участок, проходят все согласования и строят там дом любой этажности, - заявил главный архитектор города.

В качестве примера он показал на строящийся 9-этажный дом рядом с офисом горархитектуры (на ул. Пушкина). Есть и 3-этажные. Правда, построенные по принципу элитного жилья.

Несколько скептически идею дешевого малоэтажного строительства воспринял директор ТОО «Архитектурно-проектная компания «Арк-Лэнд» Юрий ШИШКИН. Он считает, что с финансовой точки зрения государственное арендное жилье лучше строить многоэтажное. Так, от вложенных бюджетных денег (с учетом проектирования застройки данного микрорайона и прокладкой коммуникаций) в переложении на квадратные метры жилья будет большая отдача. 

- Что касается затрат на снос, то удорожание жилья будет только на первом этапе, когда придется рассчитываться с хозяевами сносимых строений, - утверждает Шишкин. - Потом дома будут строиться на освобожденной после сноса территории. Если с собственниками сносимых домов город будет рассчитываться квартирами в новой многоэтажке, то параллельно нужно решать вопрос предоставления временного жилья.

Тем не менее, он считает, что и для строительства трехэтажных строений можно было бы выделить какое-то место и посмотреть, что из этого выйдет. Этой же концепции придерживается и директор ТОО «Кунайстройсервис» Марат БЕКЖАНОВ. Он вообще считает, что для города предпочтительнее малоэтажная застройка. Но при условии, если там создадут благоприятную среду для проживания, дома будут иметь интересные архитектурные решения, а также построены с применением современных энергосберегающих технологий.

- Если такой район выстроить даже на свободной территории между городом и поселком Кунай, то жилье там будет дороже оцениваться, чем в центре Костаная, - заявил предприниматель.

Что касается возможности построить бизнес на аренде квартир в своем доме, то в такой возможности он сильно сомневается. Для «длинных» денег время еще не пришло, а повышать арендную плату до величин быстрой окупаемости не позволяют доходы населения.

А Жумагали Арыстан, тем временем, жизненность своей идеи решил опробовать на строительстве собственного многоквартирного трехэтажного дома. Благо его родственники согласны на снос своего дома, расположенного в центральной части города. Что из этого получится - покажет время.

Вообще-то говоря, судя по количеству объявлений в рекламных газетах, свободного жилья в Костанае сейчас достаточно много и пока никто не изучал, сколько еще нужно построить, чтобы обеспечить каждую костанайскую семью отдельной квартирой. Будь она в личной собственности или в аренде. Проблема в том, что и покупка, и аренда квартир для многих недоступна.  Расширением жилого фонда рыночная цена должна сбиваться. Статистика же говорит, что в первом квартале 2012 года в Казахстане идет обратный процесс. Это лишний раз подтверждает необходимость строительства нового жилья. В любой форме.

Фото Николая СОЛОВЬЕВА

Нужно ли в Костанае сносить старые дома?

Николай ДЕТКОВ, инженер-строитель:

- Испокон веков развитие Костаная связано со сносом старого жилья. В советское время это делалось безболезненно, потому что всем, кто был прописан в этом доме, выделялось новое жилье. Тогда даже ждали сноса. Сегодня другие времена, и за снос старых домов застройщику приходится платить. Но это нормальное явление. Правда, некоторые собственники таких домов, пользуясь ситуацией, начинают «задирать» цены. Есть и другие варианты. Например, почему бы не перенять опыт Актюбинска, который пошел по пути строительства нового города. У Костаная такая возможность тоже есть.

Александр КОРЧИНСКИЙ, директор ТОО «Ирина и К»:

- Для этого нужен генеральный план города с детальной планировкой. На нем с учетом всех норм, на конкретных участках должны быть «посажены» все здания, для них подведены все коммуникации. Должно быть четко обозначено, где стройка будет идти на свободных участках, а где после сноса. И все это нужно определить по этапам реализации. Причем нужно сразу же решить, на каких условиях будет производиться снос, и придать этому решению правовой характер. Этот план обязательно нужно рассмотреть на архитектурном совете города и определиться с источниками финансирования. Если координацией работы не займется горархитектура, то мы так и будем работать бессистемно.

Сара УМАРОВА, начальник ГУ «Управление архитектуры и градостроительства акимата Костанайской области»:

- Это вопрос денег. Снос повышает себестоимость нового жилья, поэтому об его использовании для строительства государственного арендного жилья не может быть и речи. Но государство может помочь частным застройщикам. У нас есть программы по детальному проектированию застройки микрорайона и прокладке коммуникаций. Не обойтись и без создания оборотного жилья. Надо же где-то временно размещать людей, согласившихся обменять свое сносимое жилье на квартиры в новом доме.

Василий КОРНЕВ, глава городской администрации в 90-х годах:

- Для развития города без сноса старых домов не обойтись. Так делают во всех городах. Другое дело, какой ценой он обойдется. Конфликт с жителями домов, которые несколько лет назад сносили возле Наримановского рынка для строительства нового микрорайона, показал, что с людьми нужно учиться разговаривать. Есть разные способы удовлетворить их интерес: и выкуп участка, и предоставление квартир в новом доме - нужно искать компромисс. Но для этого должны быть установлены четкие и понятные правила, и все должны их придерживаться.

Юрий ШИШКИН, архитектор:

- Костанай оказался зажатым между рекой Тобол и предприятиями, обеспечивающими жизнедеятельность города, которые расположены в северной и западной части. Поэтому для многоэтажного жилищного строительства все равно придется заниматься сносом старых домов. Нужно только грамотно решать вопросы с собственниками земельных участков и все делать в комплексе. С учетом специфики каждого района города. И если уж заниматься реконструкцией, то одновременно решать и другие городские проблемы. Почему бы, например, не благоустроить лога, превратив их в места отдыха.