Рынок жилья в Костанайской области переживает очередной виток нестабильности. Цены на квартиры за последние полгода слегка поползли вверх. При этом местные риэлторы уверяют, что это повышение незначительное и существенных колебаний на жилищном рынке не  было с прошлого года и до конца нынешнего не предвидится. Застройщики новых многоэтажек, наоборот, считают, что стоимость квартир переживет еще не один взлет. Больше всего в этой ситуации, как обычно, поражают высокопоставленные чиновники, обещающие с 2012 года массовое возведение доступного жилья. В реальности очевидных предпосылок ни в массовости возведения, ни тем более в доступности не наблюдается. Кому же нынче по карману квартиры и за счет чего власти планируют сделать их приемлемыми для народа?

С 13% до 8%

В начале января 2011 года государство озаботилось тем, что покупка квартир для большинства рядовых граждан сейчас практически невозможна. Выход  чиновники увидели в  мерах, делающих более доступным приобретение жилья в рассрочку, иначе говоря, в демократизации ипотеки.

- Повышение доступности ипотеки мы видим в следующем: 8% - годовая ставка вознаграждения, 10% - первоначальный взнос и срок кредитования - 20 лет, - внес свое предложение председатель Агентства РК по делам строительства и ЖКХ Серик НОКИН. - Кроме того, считаем целесообразным рассмотреть вопрос об использовании пенсионных накоплений в качестве первоначального взноса.

Чтобы выяснить, каковы сейчас условия по ипотечному кредитованию в Костанае, и даст ли что-то большинству рядовых граждан снижение ставки на 5%, корреспонденты «НГ»  провели свое небольшое расследование.

Мы обзвонили несколько местных филиалов банков, пытаясь выяснить условия ипотеки на однокомнатную квартиру эконом-класса на рынке вторичного жилья стоимостью $30 000.

- С 18 января у нас первоначальный взнос снизился с 30 до 20%, - пояснил менеджер КФ «АТФ-банка» Марат КУРГАНБЕКОВ. - Значит вам нужно иметь наличными $6000 от стоимости будущей квартиры. На $24 000 мы вам открываем кредит под 13,5% сроком на 20 лет.

Чтобы получить на таких условиях ипотеку, мой, потенциального получателя ипотечного кредита, доход должен быть не менее 105 000 тенге. Причем речь идет не о начисленной зарплате, а о сумме, получаемой «чистыми» - на руки. Согласитесь, по костанайским меркам это далеко  не средний уровень доходов. Отдавать ежемесячно придется по $290 на протяжении 20 лет. Если у меня не появятся средства для досрочного погашения, за что, кстати, банки не накладывают штрафных санкций.

Если честно, не греет. На неожиданный свал больших денег в будущем лично мне рассчитывать  не приходится. Через 20 лет однокомнатная квартира, превратившаяся, наконец, в кровью и потом добытую собственность, все равно будет уже мала. При этом однокомнатная хрущевка, сегодняшней стоимостью  $30 000, обойдется мне в $69 600.

В КФ «Альянс-банка» мне предложили более мягкие расчеты в тенге с учетом 10-процентного первоначального взноса под 13% годовых сроком на те же 20 лет. И... общая ситуация ничуть не изменилась.

- Зарплата должна быть не менее 100 000 тенге, - рассказала заведующая сектором КФ «Альянс-банк» Татьяна ГУСАРЕНКО, - ежемесячный платеж составит 46 394 тенге.

Итог тот же: «хрущевка» стоимостью $30 000 (4, 4 млн тенге) через 20 лет выльется мне в 11,135 млн ($75 748).  Печально. Беру в руки калькулятор и срочно пересчитываю  ипотеку под предлагаемые  8%. Ситуация меняется, но не кардинально. Доход также должен быть не менее 100 000 тенге в месяц. Ежемесячный платеж снижается с 43 000 до 33 000 тенге, а конечная стоимость квартиры составляет без малого 8 млн. Переплата почти в 2 раза. Ну и, кроме того, пока о 8% только заикнулись. Когда идея станет реальностью - бог весть.

Кстати, большинство костанайских застройщиков, работающих на рынке нового жилья, изначально считают идею, выдвинутую на государственном уровне,  утопической. С их точки зрения, более доступная ипотека повлечет за собой спрос, соответственно цены на квартиры вырастут и сожрут весь положительный эффект от нововведения.

- По данным российских аналитиков, в России в этом году ожидается рост цен на жилье на 18%, - рассказал «НГ» начальник отдела продаж ТОО «БК-Строй» Александр БЛЕДНЫХ. - Постепенное повышение не обойдет и Казахстан. В Костанае рынок жилья вообще непредсказуемый, но естественно, если ипотека станет доступнее, то цены пойдут вверх. Мы, к примеру, сейчас ориентируемся на строительство  жилья  эконом-класса стоимостью $700 за 1 кв. м. Оно раскупается быстрее элитного. Площадь однокомнатной квартиры в таких домах -  42-43 кв. м, умножьте на $700 и получится, что такая новая квартира обойдется вам в те же $30 000, которые она стоит на вторичном рынке.

«Кусается» ипотека не только   высоким уровнем переплаты, но и теми формальностями, которые требуются, чтобы оформить кредит. За последние три года пакет документов, который требуют банки,  серьезно изменился - ужесточились требования к заработной плате и бумагам, ее подтверждающим.

В другом формате

- Решать проблему доступного жилья нужно в первую очередь в другом формате. Роль государства должна заключаться в том, чтобы строить арендное жилье, - считает  менеджер агентства по недвижимости «Медиа плюс» Дмитрий КАРГАПОЛОВ. - А людям нужно научиться привыкать к западному варианту и рассматривать недвижимость в другом формате. Ведь квартиры, которые достались большинству наших граждан, это фактически подарок от государства. Они были закреплены за предприятиями, потом люди их приватизировали. Редко кто в советское время покупал дома на земле. Больше половины людей в Европе всю жизнь живут в арендных квартирах. И нам нужно отходить от мысли, что квартира - это что-то незыблемое, что обязательно нужно приобрести.

При этом государственное арендное жилье не должно подрывать остальной рынок. То есть не должно быть таких смешных цен за аренду - 100 тнг/кв. м, которые предложено сейчас платить малочисленным счастливчикам, поселившимся в нескольких муниципальных домах. Ведь за эти деньги ни один дом невозможно даже косметически отремонтировать, его эксплуатация по сути перекладывается на плечи остальных  налогоплательщиков. С чего бы?

- Вы видели наше арендное жилье? - интересуется Каргаполов. - Это такой городской нарыв в виде наших малосемеек, в которые вложили бюджетные деньги, чтобы более-менее привести в порядок. А потом опять загнать в такое же состояние. Арендное жилье должно быть самостоятельным сегментом, которое в состоянии само себя обслуживать, а не дотационным, что мы наблюдаем сейчас.

Возможно отсюда и слабый интерес к возведению арендного жилья у наших частных застройщиков. Хотя во всем мире его строительством занимаются именно они. Но если наши арендодатели выставят реальную стоимость за съем частных квартир, то она будет намного выше государственной. К тому же костанайские строители  не скрывают, что им нужны «быстрые деньги», а арендные квартиры - долгосрочные вложения. И пока новое жилье охотно продается за наличные, смысла его сдавать нет.

По трем направлениям

Строительный бум, о котором так любят говорить наши чиновники и который, как минимум, в Костанае выглядел довольно хлипко, не сравним с потребностями населения в квартирах. Реализация государственной программы по строительству коммунального, арендного и ипотечного жилья началась в 2005 году. За эти 6 лет (включая 2010 год) по всей Костанайской области было построено 1165 арендных и коммунальных и 1494 ипотечных квартиры. Негусто в масштабах области. ТОО «БК-Строй», к примеру, за те же 6 лет только в Костанае сдал 621 квартиру.

В 2011-2013 годах в области также предусмотрена жилищная программа, на которую государство уже выделило средства. Она будет развиваться по трем направлениям: строительство арендного (коммунального) жилья, строительство ипотечного жилья по цене 56 515 тнг/кв. м за счет возвратных кредитов, выделенных в 2008-2010 годах. Третьим направлением станет пилотный проект - приобретение ипотечного жилья через систему накоплений в «Жилстройсбербанке».

Интересно, что именно с 2011 года стоимость одного квадратного метра за ипотечное жилье, построенное по государственной программе, существенно увеличилась - с 56 515 тенге до 90 000 тенге. В долларовом эквиваленте это $612 за  кв. м. При этом частные застройщики просят за кв. м эконом-класса $700. В тех же  пределах цена на квартиры вторичного рынка. И фактически получается, что роль государства в стремлении сделать доступным жилье для граждан не совсем понятна. С одной стороны, оно резко поднимает цену на строительство и реализацию муниципального жилья, понимая, что в прошлую строители просто не вкладывались. А с другой пытается решить жилищные проблемы за счет частных банков. При этом потенциальный покупатель, необремененный достатком выше среднего, по-прежнему не может купить жилье ни разом, ни в рассрочку.

Динамика цен на рынке вторичного жилья в Костанае 

Схема покупки ипотечногожилья с учетом нынешней (13%) и сниженной (8%) ставки 

ОПРОС

Почему у нас не развивается рынок арендного жилья?

Андрей КОВАЛЬ, советник по финансово-экономическим вопросам ГК «Алгабас»:

- Потому, что для застройщиков это долгосрочное вложение средств. А им нужна моментальная отдача. Работать по правительственным программам многие частные компании отказываются потому, что не хотят связываться с государством. Ведь некоторые уже связались и разорились. Государство оплачивает все работы по факту, а для начального строительства нужны собственные средства, которых у многих компаний нет. Недавно просматривал цены на жилье в Болгарии, в столице Софии - 230-500 евро за 1 кв. м. И сравните наш Костанай, где стоимость 1 кв. м за жилье эконом-класса (!) - $700. Как такое возможно? Арендное жилье - это выход из ситуации. Но нужно, чтобы весь процесс - от выделения средств до его возведения - контролировало государство. А то у нас деньги выделяют одни, распределяют вторые, а строят третьи. Получается, как в ситуации с микрорайоном «Наурыз», когда квартиры получили не нуждающиеся в них, а совсем другие люди.

Петр СВОИК, член президиума ОСДП «Азат»:

- Все дело в том, что казахстанский рынок жилья создан не для нуждающихся в нем потребителей, а для инвестиций богатых людей. Такова его особенность. На самом деле есть много способов предложить и отдать квартиры тем, кому они реально нужны. Но нашему государству это не нужно. Оно ориентировано на других людей, для которых надежнее вложить лишние деньги в недвижимость, чем в банки. В Алматы и Астане часть элитных квартир не распродана, на них нет спроса. Появилась даже профессия «включатель света» - люди, которые ходят и в пустых квартирах вечером включают свет, чтобы создавать видимость, что везде есть жильцы. В такой ситуации бессмысленно вести речь о развитии рынка арендного или другого жилья. В Казахстане просто никому не нужно, чтобы жилье доходило до реального покупателя.

Мейрамхан АБИКЕНОВ, директор частной строительной компании ТОО «Zere Центр»:

- Я могу сказать, что нам невыгодно вкладывать средства в арендное жилье. Для этого у нас просто нет свободного капитала. Все строительные компании берут займы в банках на развитие строительства. Естественно, что их нужно погашать. Прошедший в строительстве кризис серьезно отразился на многих застройщиках. Нам выгоднее построить и тут же продать жилье, чем ждать, когда окупится застройка путем погашения аренды жильцами. Хотя идея эта очень интересная. Но думаю, если государство предложит вступить в долю, то многие частники предпочтут отказаться. Ведь рынок строительства у нас сейчас не совсем прозрачный.

Борис КОЛОТ, председатель совета директоров АО «Соколоврудстрой»:

- Проблемы со строительством арендного жилья действительно есть. И не только в Костанае или Рудном, так по всему Казахстану. Причина одна - у государства нет средств, чтобы его строить, а частные компании в таком строительстве не заинтересованы. Нет коммерческого интереса. Хотя для людей это реальный выход при приобретении жилья. Кредиты на жилье - это кабала. Как бы ни говорили о снижении процентной ставки, она все равно непомерно высока в банках. Сразу найти наличными несколько тысяч долларов, чтобы позволить себе купить квартиру - для большинства нереальный вариант. Но никто не заботится о возведении арендного жилья. Хотя в России, если судить даже по одному Челябинску, арендных квартир строится гораздо больше.