6  августа в республике заработала очередная программа развития жилищного строительства - теперь на 2008-2010 годы. Предыдущая  запомнилась населению области скандалами с приобретением квартир людьми, в жилье не особо нуждающимися. Для некоторых, действительно нуждающихся, она вместо выгодных - на бумаге - условий обернулась банальным выкупом жилплощади за наличные. Каковы сейчас государственные приоритеты, и для кого предназначены новые доступные квадратные метры?

Первый блин...

С 2005 по 2007 годы в Костанайской области по государственной программе развития жилищного строительства было введено 434 942 кв. м жилья. По данным областного управления архитектуры и градостроительства, даже больше, чем планировалось. В рамках ипотечного строительства за 3 года в регионе было сдано 15 многоэтажных домов, или 731 квартира. Программа  работала, но  в 2006 году прокуратурой области были выявлены факты незаконного выделения квартир. В списке «отличившихся» фигурировали фамилии  предпринимателей, чиновников, и даже - членов комиссии, распределявшей жилье. С каждым фактом разбирались отдельно, и некоторые доказали правоту своих притязаний на квартиры. Жилье считалось «доступным»: первые претенденты на него - молодые семьи, государственные служащие, бюджетники, лишь потом - все остальные. От людей требовалось подтвердить свой «приоритетный» статус, доходы семьи, дождаться окончания строительства, получить кредит и заселяться в новое жилье.

Невозможное возможно, и наоборот

Татьяна ЖИВОТЕНКО счастлива: в начале 2008 года они с мужем и маленьким ребенком как молодая семья стали обладателями 2-комнатной квартиры в 5 микрорайоне. До этого они 3 года жили вместе с родителями. Приобрести жилье по госпрограмме Татьяна с мужем Александром решили еще в 2006 году. Получилось только со второй попытки.

- Сказать, что я рада, - это ничего не сказать, - делится впечатлениями Татьяна. - Мы просто счастливы. Огромное спасибо государству! По-другому свою квартиру мы бы купить не смогли, без вариантов. До сих пор не верится, что у нас теперь есть собственная квартира.

Радует Татьяну и Александра и невысокая плата по кредиту, который они взяли на 10 лет - 16 700 тенге в месяц. Татьяна говорит, что сумма ежемесячного платежа оказалась даже меньшей, нежели рассчитанная банком первоначально из-за того, что на момент получения кредита недвижимость ощутимо упала в цене.

В доме по-соседству так же, с мужем и маленьким ребенком, живет Асель ТОКТАРОВА. Приобрести доступное жилье по программе 2005-2007 молодая семья  в первый раз попробовала, как и соседи, в 2006 году. Сначала - в микрорайоне «Наурыз», затем - в пятом микрорайоне. Но в случае с семьей Токтаровых государственная программа обернулась сложностями и нервотрепкой. Документы были в порядке, коммерческий банк подтвердил, что семья платежеспособна, но срок сдачи квартиры отодвинулся на следующий год. Недостроенным остался именно их подъезд. Асель говорит, что именно поэтому им предложили приобретать квартиру по новой программе.

- Нам сказали, что квартиры в оставшемся подъезде переводят на новую программу 2008-2010 годов, - рассказывает Асель. У этой программы всего один банк-оператор, и там наши доходы не подтвердились. Если бы дом сдали вовремя, мы бы взяли свой кредит и заселились.

Цена счастья

Чтобы получить кредит в костанайском филиале АО «Жилстройсбербанк Казахстана», семье Токтаровых не хватило дохода. Муж трудился на трех работах, но этого было мало. Банк не подтверждал платежеспособность, в жилищном отделе   предложили написать отказ от квартиры, намекнув, что приветствуется выкуп жилья за наличные. 2 млн тенге у семьи были. Не хватало еще одного. Вариант с созаемщиком не сложился. В итоге Токтаровы - молодая семья, один член которой еще и государственный служащий, были вынуждены взять недостающий миллион в качестве двух экспресс-кредитов в коммерческих банках.

- Фактически нас вынудили это сделать, - считает Асель Токтарова. - Отказываться от квартиры мы не хотели, но входя в две приоритетные категории, просто купили квартиру. За нее мы заплатили 3 344 556 тенге без кредитования в Жилстройсбербанке наличными. По взятым в коммерческих банках кредитам когда-то «приоритетной» семье приходится ежемесячно платить около 60 000 тенге. Из-за этого женщине пришлось  отказаться от отпуска по уходу за ребенком и пойти работать, чтобы появилась возможность платить взносы банку, в одиночку, говорит Асель, муж займы не потянет.

Несмотря на все это, Асель рада: у ее семьи есть своя крыша над головой.

«Сбоев не будет...»

Так считает начальник отдела по учету и распределению жилья аппарата акима Костаная Ульзана СЫЗДЫКОВА. С 6 августа в Казахстане началась работа по приему заявлений на приобретение жилья, построенного по новой программе развития жилищного строительства на 2008-2010 годы. В  декабре  планируется сдать 55 квартир в двух домах микрорайона «Наурыз». По данным Сыздыковой, на них уже претендуют свыше 200 семей. Каким будет конкурс на одну квартиру, в отделе по распределению жилья сказать пока затрудняются. Яснее станет, когда 20 октября прием заявок закончится.

- Теперь приобрести жилье смогут только те категории, которые относятся к приоритетным, - рассказывает Ульзана Сыздыкова. - Это молодые семьи, имеющие детей (возраст супругов не более 29 лет), госслужащие, работники госпредприятий, сотрудники госучреждений, не являющиеся государственными служащими. В правилах реализации программы сказано, что по двум последним категориям предпочтение будет отдаваться работникам социальной сферы.

По «Правилам...» площадь квартиры определяется из расчета не менее 15  и не более 18 кв. м полезной площади на человека, но не менее однокомнатной квартиры. Стандарт: 1-комнатная квартира площадью не более 40 кв. м, 2-комнатная - не более 60, и трехкомнатная - не более 80 «квадратов». Один метр оценен в 56 515 тенге

По-другому будет решаться, кому жилье предоставить, а кто может подождать. Во-первых, исходя из количества квартир, жилищная комиссия определяет для каждой приоритетной категории квоту. Кстати, Ульзана Сыздыкова говорит, что больше всего заявлений поступает от молодых семей и государственных служащих.  Изменили критерии отбора претендентов - введена балльная система оценки. За каждого ребенка, полный или неполный год работы на госслужбе или предприятии претенденту начисляется определенное количество баллов, что в итоге влияет на решение комиссии. Баллы начисляют даже за то, что претендент участвовал в предыдущей программе, но не получил жилье.

Новую программу утвердили еще в августе 2007 года. А правила ее реализации были приняты только полтора месяца назад. По мнению специалистов, именно тщательность разработки «Правил...» должна стать залогом успешной работы программы.

Последний шанс

Единственный банк-оператор в «Программе 2008-2010» - АО «Жилстройсбербанк Казахстана». Директор костанайского филиала банка Базар ИСМАГАМБЕТОВ говорит, что условия для заемщиков стали намного выгоднее: 4% годовых, несколько планов кредитования. Для получения кредита на однокомнатную квартиру сроком на 23 года чистый доход семьи должен составлять не менее 37 678 тенге в месяц. Кредит дается в тенге, а сумма ежемесячного платежа и проценты по займу не будут изменяться в зависимости от инфляции. По словам Базара Исмагамбетова, сейчас на рассмотрении кредитного комитета находятся 60 заявок, самый первый отделом по распределению жилья клиент уже подтвердил свою платежеспособность. Желающих много, в день оформляется до 25 человек.

Зоя и Алексей МИРОНОВЫ подали заявку на приобретение 2-комнатной квартиры в качестве молодой семьи. Участвовали в предыдущей программе - не повезло. За 4 года совместной жизни сменили 4 съемных квартиры.

- Я был госслужащим, - говорит Алексей, - и для получения кредита дохода не хватало. Сейчас ушел в частную структуру, получаю больше. Для нас это - последний шанс купить квартиру, в следующем году мы потеряем статус молодой семьи.

Для этой пары важнее своя крыша над головой, а не ее качество. Татьяна и Александр Животенко теперь уже своей квартирой довольны. Говорят, ничего нигде не ремонтировали, и отделка их устраивает. Асель Токтарова идеальной квартиру, купленную за наличные, не считает. Стена между ее и соседской квартирой - из гипсокартона, который легко можно сломать. Правда, сосед, по ее словам, аким Житикаринского района, уже начал в своей квартире евроремонт, и строители ставят кирпичную стену.  Обои отклеиваются, пластиковые окна пришлось переставлять. О ремонте, говорит Асель, можно не вспоминать еще три года, пока не будут выплачены кредиты с большими процентами. Только тогда, говорит молодая мама, можно будет вздохнуть спокойно.

Есть вариант...

Как сообщила Ульзана Сыздыкова, приобретать квартиры за наличные «приоритетным» претендентам по-прежнему не запрещено. Плюс в этой ситуации - отсутствие взаимоотношений с банком. «Приоритетность» здесь - только повод для участия в программе, чтобы купить квартиру в новом доме.

По программе развития жилищного строительства на 2008-2010 годы, кроме ипотечного, строится еще и коммунальное жилье. Его дают (без права приватизации) тем, кто стоит в очереди на получение квартиры. За последние 3 года в регионе было сдано 430 квартир в коммунальных домах. В очередь могут встать не имеющие своего жилья и не входящие в категорию «приоритетных» люди. Сейчас в Костанайской области насчитывается около 4000 таких очередников, которые разделены на 7 списков. В списках есть свои приоритеты. Надежда на получение своего угла остается...

Кто там живет

В договоре купли-продажи приобретенного в рамках «Программы...» жилья сказано: «Покупатель обязуется не реализовывать квартиру в течение 3 лет». Тем не менее объявления в газетах гласят, что квартира в новом доме в 5 микрорайоне или в микрорайоне «Наурыз» продается за $100 000 или сдается на длительный срок.

Доход претендента на кредит

- на 1-комнатную квартиру (общей площадью 40 кв. м): не менее 37 678 тенге/мес

- на 2-комнатную (общей площадью 60 кв. м): не менее 56 515 тенге/мес

- на 3-комнатную (общей площадью 80 кв. м): не менее 75 354 тенге/мес

(после уплаты всех налогов; без учета иждивенцев)

Платежеспособность и погашение

Примерный расчет платежеспособности и погашения банковского займа на 1-комнатную квартиру (40 кв. м, стоимость 1 кв м 56 515 тенге) сроком на 23.5 лет при чистом доходе семьи из 3 человек 37 678 тенге в месяц 

Сумма предварительного займа 2 260 600 тенге

Ставка по предварительному займу 4% годовых

Срок пользования предварительным займом 8.5 лет

Сумма ежемесячных платежей

- по предварительному займу (в течение 8.5 лет) 18 838 тенге/мес

- по основному жилищному займу (оставшиеся 15 лет) 7 912 тенге/мес

ОПРОС 

На кого реально работает государственная жилищная программа?

Арай АЛИМОВ, прокурор Костаная:

- На тех, для кого она предназначена, - нуждающихся в адресной жилищной помощи. Насколько я помню, приоритеты государства здесь - малообеспеченные граждане, бюджетники. Да, прокуратура в свое время выявляла факты неправильного распределения квартир, но в масштабах государственной программы это факты единичные. Нужен ли более жесткий контроль за реализацией жилищной программы? Думаю, сегодняшний контроль вполне достаточный. Жилье распределяется коллегиально, процедура прозрачная.   

Базар ИСМАГАМБЕТОВ, директор КФ АО «Жилстройсбербанк Казахстана»

- Эта программа работает на тех, кто в ней указан. На людей, у которых доход средний и ниже среднего. Это молодые семьи, государственные служащие, работники бюджетной и социальной сферы. Эти категории указаны в законе. В первую очередь - на тех, кому ипотека в коммерческих банках недоступна. Там и процентная ставка выше. Даже если эти категории захотят взять ипотечный кредит в коммерческом банке, им его не дадут. Не позволит уровень дохода. А кредитуясь по госпрограмме, они платят всего 4% годовых, и пороговый уровень семейного дохода довольно низкий.

Пётр СВОИК, председатель общественной Антимонопольной комиссии Алматы

- Старая программа замышлялась как программа массового строительства жилья. Поначалу она работала, но затем даже администрация президента обнаружила, что чуть ли не все социальное жилье распределено незаконно. Сама власть определила, что там не сильно пахнет справедливостью. Очень незначительное число казахстанцев, которые нуждались в улучшении жилищных условий, это улучшение получили. Как таковая, жилищная проблема не была решена, а в финале было гораздо больше зависших проблем как с долевым, так и с ипотечным строительством. Думаю, новая программа нацелена на развязку накопившихся проблем. Это большое благо, но в наших условиях это превратится в спекуляцию построенным.

Валерий ПОЛЕШКО, аким Лисаковска:

- Строительство арендного жилья, когда люди платят относительно немного за право проживания и оплачивают коммунальные услуги, работает как раз на малоимущие и молодые семьи. Это дешевле, чем снимать жилье у частников. А ипотечное строительство не даст результата, если банки не будут нормально работать и давать деньги под нормальный процент. Для Лисаковска ипотечное строительство неприемлемо. Мы построили ипотечный дом, и квартиры пришлось продать за наличные. Кредит никто взять не может. Говорим о малых процентах, а на деле они выше. У молодой семьи есть только будущее, а под будущее банки работать не собираются.

Асель ТОКТАРОВА, участница программы:

- Она работает явно не на тех, кто в ней указан. Я знаю, что такое жилье приобретают те, кто не относится ни к одной из приоритетных категорий, и в квартире, по большому счету не нуждается. Такие люди по программе приобретают неизвестно какую по счету квартиру. Программа была бы доступной, если бы реально выдавали ипотечные кредиты. Ведь стоимость жилья доступна. Но не каждая семья сможет внести все 100% стоимости квартиры, а часто так и происходит. Доступность теряет смысл. Распределение квартир - процедура закрытая, чем некоторые и пользуются, чтобы получить дешевое жилье.