В решении какой из бизнес-проблем в Костанае точку должен поставить Верховный суд

Распределение в областном центре земельных участков для коммерческого использования - это и статья дохода для бюджета, и гарантия развития бизнеса, и неиссякающий источник жалоб со стороны предпринимателей. В начале нового года отдел земельных отношений Костаная подвел итоги за предыдущий. В том числе по спорным вопросам.

Рисунок dzeninfra.ru

Риски аукционов

За 2023 год в областном центре с торгов было продано 20 земельных участков площадью 8,9 га за 201,5 млн тенге. А заявок было подано на 258 участков. Почему продать с аукциона удалось совсем немного, обсудили 8 января на аппаратном совещании в акимате Костаная.

Руководитель отдела земельных отношений Марат ТЕМИРБАЕВ пояснил, что многим заявителям отказывают «ввиду несоответствия запрашиваемых участков градостроительным требованиям». Еще об одной проблеме в связи с продажей земель говорил аким Костаная Марат ЖУНДУБАЕВ.

- Аукцион - 2-3 участника, английский метод, цена повышается. И есть участники, которые взвинчивают цену до баснословных сумм. Игроки. Рассчитывают на перепродажу участков или еще на что-то, не знаю, - описал ситуацию аким, - естественно, на их высокой цене аукцион закрывается. Трое суток проходит, победитель аукциона не платит, земля остается без хозяина.

Земля сегодня по закону должна предоставляться в подавляющем большинстве случаев с аукциона. Исключения - для нужд инвестиционных проектов и прилегающие территории для обслуживания домов. Аким еще раз напомнил, что необходимо создать пул участков, пригодных для предложения инвесторам, чтобы предоставление земли в последующем не тормозилось аукционными «игроками». Такие участки нужно взять на баланс отдела земельных отношений.

Без аукционов также имеют право выкупить землю арендаторы - после освоения земельного участка в соответствии с целевым назначением и ввода объекта в эксплуатацию. Таким порядком в Костанае за прошлый год было продано 55 земельных участков площадью 14,6 га на сумму более 250 млн тенге.

В общем бюджет за городскую землю в 2023 году получил более 450 млн тенге. На совещании говорилось, что это меньше, чем в 2022 году, когда от продажи участков казна имела почти миллиард тенге.

С благими целями

Есть еще категория претендентов на земельные участки, которые могут реализовать свое право не только без торгов, но и без заседаний земельных комиссий.

- С 11 октября 2023 года предоставление земельных участков вне процедуры аукциона для обслуживания объектов коммерческой зоны, расширения и реконструкции существующих объектов производится на веб-портале электронного правительства исключительно в электронном формате, - пояснял на совещании Марат Темирбаев, - изменение законодательства преследует цель упразднить институт земельной комиссии и сократить этапы оформления земельных участков. По новому механизму физические и юридические лица подают заявление в электронном виде, а также самостоятельно выделяют границы испрашиваемых земельных участков. Далее отдел архитектуры и градостроительства акимата города подготавливает электронную схему отвода участка и рассылает ее через геоинформационную систему «Геопортал Костанайской области» всем заинтересованным органам и организациям для согласования. В случае поступления от всех согласующих органов и организаций положительных заключений на основании схемы отвода отдел земельных отношений подготавливает проект решения акимата города о предоставлении земельного участка и договор аренды либо купли-продажи. Таким образом, каждый заинтересованный орган несет персональную ответственность исключительно за свое принятое решение о согласовании в предоставлении земельного участка либо в отказе в согласовании.

Строители - исключение

Однако, уточнил Темирбаев, сейчас в Костанае по заявкам на предоставление земельных участков для строительства коммерческих объектов на территориях города, где отсутствует утвержденный проект детальной планировки, отдел архитектуры и градостроительства в согласовании вынужден отказывать. По крайней мере, до того момента, как завершится Верховный суд - до этой инстанции дошло разбирательство республиканского Комитета по делам строительства и ЖКХ с отделом архитектуры и градостроительства акимата Костаная. В 2022 году жительница областного центра направила в КДС жалобу на то, что акимат в лице этого отдела неправомерно разрешил, выдав АПЗ коммерческому застройщику, возводить многоэтажный дом рядом с ее малоэтажным. Комитет инициировал проверку и пришел к выводу, что разрешать стройку отдел архитектуры не имел права, ибо у застройщика не было проекта детальной планировки. А руководствоваться только генеральным планом застройки, указанным в нем зонированием, нельзя. О чем и направил в Костанай предписание. И прежняя система, когда АПЗ на строительство отдельных домов выдавалось лишь на основании соответствия генплану, сломалась. А отдел архитектуры оказался ответчиком в суде.

Ситуация не раз рассматривалась на заседаниях Ассоциации строителей Костанайской области, региональной палаты предпринимателей. Руководители строительных компаний доказывали, что позиция комитета основана на абсурдном требовании, что по закону требуется разрабатывать ПДП лишь на участки площадью 10 га, в особых случаях - 5 га, но никак не на участки площадью менее гектара.

- Имеет место правовая коллизия в связи с разночтениями некоторых норм Земельного кодекса и закона«Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан», - высказал свою позицию руководитель отдела земельных отношений. - На сегодняшний день идет разбирательство в Верховном суде. Необходимо отметить, что первые две инстанции поддержали акимат города, позиция которого - строительство объектов возможно в соответствии с генеральным планом, без обязательного наличия проекта детальной планировки.

Дата рассмотрения дела в кассационной инстанции еще не назначена.