Что надо делать, чтобы собственникам жилья не пришлось прыгать в последний вагон

С момента, когда окончательная реализация реформы жилищных отношений была отложена до июля 2023 года, регистрация объединений собственников имущества резко замедлилась. Всем нам, видимо, кажется, что время еще есть. Время на что? На то, чтобы сидеть и ждать свертывания новаций или есть смысл использовать его по-другому? Обсуждаем эти вопросы с членом Общественного совета Костанайской области Юлией БУБНОВОЙ, которая в теме и теоретически, и, что еще важнее, практически.

 Поменяли трубы и ушли в ОСИ

- Юлия, давайте сразу поясним читателям, почему вы в теме?

Юлия БУБНОВА: «ОСИ дают возможность собственникам реально управлять своими деньгами» 

- Работаю в группе компаний «Эксперт». Это частная IT-фирма, но вопросы ЖКХ, жилищных отношений входят в сферу наших производственных интересов. Например, ГК «Эксперт» является разработчиком 1С:Бухгалтерии для ОСИ. Кроме того, я являюсь председателем Ассоциации управляющих, сервисных компаний, объединений собственников имущества и прочих форм управления в сфере ЖКХ по Костанайской области. Мы проводим довольно планомерную информационную кампанию, которая включает не агитационные речи, а бесплатные вебинары для председателей, бухгалтеров ОСИ. Записываем видеоуроки и размещаем на своем ютуб-канале, все в свободном доступе. Дальше - я специально познакомилась с мажилисменом Альбертом Павловичем Рау, встречалась с ним, когда он приезжал в этом году в Рудный по проблемам жилищной реформы, в своем председательском статусе постоянно участвую в Zoom-конференциях рабочей группы. Для меня реально важна эта тема.

- А практическая составляющая?

- В нашем доме - ОСИ. Руководит им мой муж. Совпал выбор жильцов и его желание. Так что про все моменты становления объединения собственников я знаю. И испытываю это на себе. У нас старая 4-этажка по улице Шипина, всего 48 квартир.

- Давно у вас ОСИ?

- Зарегистрировали в конце июля. Но мы к этому долго готовились. Год назад было собрание, где все собственники квартир проголосовали за ОСИ.

- А кто им объяснял, что такое ОСИ?

- Я. 

- Что вы говорили соседям? Чем вас саму не устраивала жизнь с ПКСК?

- Я не скажу, что прямо очень не устраивала. Потому год и тянули. Где-то выполняли они свои обязательства, где-то нет. Но более-менее все было неплохо.

- А почему ж тогда все-таки решили, что будет ОСИ?

- Ну, потому что реформа все равно произойдет. Ничего не отменят радикально. Так что к делу мы подошли осознанно. Решили, что будем регистрировать ОСИ, но пусть нас все-таки подготовят к отопительному сезону 2021-2022 года, чтобы он прошел без эксцессов. А вот когда вышли из зимы, поняли, что у нас есть лишь несколько месяцев. Знали же, что 1 июля кооперативов не станет. Тогда еще по отсрочке не было информации. Какое у дома было положение? Подвал в плачевном состоянии и часть коммуникаций. Крышу, слава богу, сделали, частично на средства целевого сбора, частично помогло государство субсидиями, ПКСК активно участвовал.

- Какие у вас отношения сложились с кооперативом на стадии развода? Летом в Костанае была на встрече председателей ОСИ с мажилисменом Магеррамовым - шквал жалоб. Требовали раздела имущества, проведения аудита, уличали, осуждали, желали некоторых посадить грозились...

- Это непродуктивно. Надо договариваться. На стадии развода как раз мы пошли к своему председателю кооператива и предложили - мы сейчас деньги соберем и трубы купим сами. А пока вы нам еще оказываете услуги как ПКСК, проложите наши трубы за свой счет, чтобы мы за работу сантехников не платили. Согласился. Так мы полностью поменяли трубы холодного водоснабжения. С ними была беда, с горячей водой - более-менее. Поменяли трубы и ушли в ОСИ. Собственно, нас председатель с регистрацией и стимулировал отчасти. Сказал - будет отсрочка или нет, мне все равно, я с 1 июля дома не обслуживаю. Выбора не оставил.

Мотивация - великое дело

- А сейчас как с ним живете? На месте ПКСК же наверняка сервисная компания.

- Нормально живем. Но можно я по порядку? Несколько мелких, но полезных моментов упомяну. Месяц, пока шла регистрация ОСИ, мы жили так - просто собрали с каждой квартиры ту сумму, которую прежде собирал ПКСК. Чтобы хоть с чего-то начать. Собрали наличкой по ведомости. И на эти деньги уже какие-то услуги покупали. Обращались в наш бывший ПКСК. Из этих же денег платили за регистрацию, изготовили печать. А с 1 августа уже официально как ОСИ направляем начисления собственникам через ЕРЦ.

Что мы успели за два месяца? Сделали целевой сбор на то, чтобы у нас полностью очистили подвал. Собрали 200 тысяч. Подвал страшно захламлен. Это небезопасно. И к коммуникациям сложно подобраться. Все жители заинтересованы. За год подготовки мы их смогли мотивировать.

- Много собираете денег с дома?

- 150 тысяч с учетом, что немного подняли тариф. В бывшем ПКСК мы покупаем услуги диспетчера и сантехника. Дворника пока нет. Его ни сервисная компания найти не может, ни мы сами. Это для города вообще проблема. Пока, благо есть у нас бабушки-пенсионерки, которые выходят и сами подметают возле своих подъездов. Из суммы, которую я назвала, мы платим в нашу сервисную компанию 20 тысяч. За сантехника и диспетчера. Мы покупаем эти услуги официально. С актами выполненных работ.

- Вы платите не по факту - что-то случилось и вызвали сантехника?

- Нет. Эти 20 тысяч - плата за спокойствие. За то, что у любого в квартире если что-то случится, есть куда и кому позвонить. Не председателю ОСИ. Люди звонят диспетчеру сервисной компании, который получает за наш дом деньги. И диспетчер высылает сантехника. А сантехник еще ежедневно делает обход подвала, чтобы избежать критических аварийных ситуаций. И тоже получает за это от нашего дома деньги.

Еще немного о мотивации собственников. Мы, уходя в ОСИ, по актам приняли подвал, электросети домовые, не просто взяли, что нам дали. Все проверили. И в соответствии с нашим актом требуется замена 35 кранов на трубах горячего водоснабжения. При этом часть жильцов осталась должна ПКСК. Небольшие. Мы сами работали над тем, чтобы люди долги гасили. Осталось около 50 тысяч. И председатель ПКСК сказал: если выплатят их, дам 35 новых кранов. И люди сразу прониклись.

 - В чем главные плюсы ОСИ, по-вашему?

- Они дают возможность реально управлять деньгами, выбирать приоритеты в тратах. Руководство ОСИ людям ближе. Мы месяц официально отработали как ОСИ и устроили собрание. Все вышли, раньше так активно не выходили, как сейчас. И председатель доложил - было начислено столько, собрано столько. Потрачено туда и сюда. По каждой копейке. И люди спокойны. Хотим сделать полный аудит нашей электросети, это для дома больное место, он старый, больше 50 лет. Тогда поймем, что нам делать со светом. Никто же не хочет остаться без электричества. У всех техника в квартирах.

 Что надо знать и уметь? 

- Каким, на ваш взгляд, должен быть правильный председатель ОСИ? Что должен знать и уметь? А то до сих пор главный вроде бы вопрос - где их вообще найти, энтузиастов в председатели. Кажется, что жильцы выбирают по принципу «лишь бы не меня».

- Прежде всего, он должен изучить закон о жилищных отношениях. Вот правда. Дальше - он должен отдавать себе отчет, что ОСИ - это юридическое лицо, следовательно, там должен вестись бухучет, исполняться налоговые обязательства. Значит, это он должен знать и уметь. Я в этом году проводила вебинар и приглашала специалиста из УГД, которая объясняла председателям, что они не должны в качестве налоговой отчетности сдавать сплошные «нулевки». Обороты-то есть. Вы представьте, что ТОО не заплатит налоги! 

А что касается иных умений - тут все индивидуально. У меня муж дома сам сантехнику не ремонтирует, предпочитает специалиста вызвать. Он же айтишник. Элементарное починить может, а великими техническими навыками не обладает, хотя расположение коммуникаций в подвале уже выучил в подробностях. При этом он классно знает бухучет, потому что в сфере 1С работает всю жизнь, налоговое законодательство, у него есть управленческие навыки, так как он руководит компанией. И он хочет, чтобы в доме было хорошо. За это болеет. И люди его слушают.

 - Но не каждый может совмещать себя с бухгалтерией.

- Поверьте, элементарному можно обучиться. У нас есть короткий курс специально для председателей. Понятно же, что в маленьких домах держать бухгалтера накладно. Поэтому надо основы изучить председателю. Практика показывает, что они вполне справляются.

 - Раз вы участвуете в обсуждениях проблем на уровне республики, скажите, какие поправки сейчас в работе?

 - Обещали внести дополнение в УК РК - об уголовной ответственности председателя ОСИ за растрату. Если ты неправильно вел бухгалтерию, где-то чек не взял, документами не можешь подтвердить расходы и кто-то из собственников решил, что ты себе взял эти деньги, то гипотетически могла наступить уголовная ответственность. Но это предложение намеревались убрать. Что касается других поправок, то обсуждается ограничение для образования ПТ - простого товарищества - 30 квартирами. Еще одна поправка - о наделении полномочиями отделов жилищных отношений, чтобы они могли сами назначать для домов без ОСИ управляющую компанию на полгода. Акимат же сейчас не имеет такого права.

 - А практика тех ОСИ, что уже работают, какие системные проблемы сейчас выявляет?

- Недавно на Zoom-конференции, где были представители МИИР, палаты предпринимателей, депутаты, я подняла вопрос об освобождении от НДС сервисных и управляющих компаний.  Костаная это особо не коснется, у нас пока нет очень больших домов. А там, где собираемые с собственников суммы большие, проблема уже проявилась. ОСИ платят 30% в управляющую, 70% - в сервисную компанию. Порога по НДС они достигают быстро. Если по обоим платежам увеличить налоговую нагрузку на 12 % в виде НДС, эти издержки лягут на собственников.

Есть проблемы и по малым домам. Председатель ОСИ приравнивается к директору ТОО, ему нужно платить зарплату, по закону меньше МЗП она быть не может, то есть 60 тысяч ему надо отдать. А по нашему дому собираемость всего 150 тысяч, и что - почти половину должны отдать председателю? Что останется на дом? При этом без зарплаты нельзя -  нарушение с точки зрения Налогового кодекса... А еще у нас есть закон о жилотношениях, который диктует, что на управление - зарплаты председателю, бухгалтеру, банковские расходы... - на управление мы можем тратить не более 30% от собираемой суммы. Из наших 150 тысяч не больше 50. Налицо разночтения двух нормативных правовых актов. А маленьких домов по республике намного больше, чем крупных. Я предложила индивидуально эту меру про МЗП убрать для ОСИ, хотя понимаю, что в налоговое законодательство сложно вносить поправки. Но двигаться надо.

Мы в ассоциации запланировали разработку стандартов для сервисных организаций и для услуг по управлению. Сегодня работают, кто как хочет. А ОСИ должны понимать, какие услуги им должны оказать и какого качества. И ориентироваться примерно по какой плюс-минус цене в регионе. Планируем со временем рейтинг сервисных и управляющих компаний создать. Чтобы ОСИ могло посмотреть: эти на пятерочку, а эти на четверочку работают. Чтобы они не бежали к первому попавшемуся и не плакали потом, какие все плохие. Это просто нужно стандартизировать. Пока все ново, но со временем появятся стандарты, алгоритмы, которые помогут все наладить.

Фото Ксении РЕБИК