Впервые за многие годы 1-комнатную квартиру в центре Костаная предлагают за $30 000-35 000. Год назад они стоили в 1,5-2 раза дороже. И впервые местные филиалы банков начали каждую неделю выставлять десятки залоговых квартир на аукционы. Значит ли это, что в скором будущем нас ожидает крушение рынка жилья?

Все ниже и ниже

Существенное снижение стоимости квартир в Костанае началось в марте 2008 года. За два месяца цены на одно-двух-трехкомнатные в разных районах упали в среднем на $5000-6000. Эта тенденция легко прослеживается по объявлениям в газете «Твой Шанс». С мая по июнь стоимость вторичного жилья вновь снизилась, и практически на те же $5000. 

- Сегодня вы реально можете приобрести 1-комнатную квартиру на КСК или КЖБИ за $22 000, - рассказал «НГ» менеджер одного из риелторских агентств Александр ПАНКРАТОВ. - Год назад такая же стоила в среднем $35 000. В центре, конечно, цену сначала держат по привычке, но в итоге снижают. Я думаю, будет еще понижение на 10-15%.

Как отмечают в агентствах по недвижимости, сейчас никто не покупает 3-комнатные квартиры. Повышенный спрос - исключительно на 1-комнатные.

Объявление в «ТШ» от 2 июня 2008 года: «ЦУМ, евроремонт, ламинат, встроенная мебель, 31 кв. м, $27 000». Звоним по указанному телефону - попадаем в агентство по недвижимости.

- Владельцам нужно срочно уезжать в Астану, - пояснила менеджер агентства Наталья, - они, кстати, сказали, смогут отдать ее и за $26 000. Но продают только за наличные. Сейчас вообще дешевых квартир много.

Риелторы не скрывают, что даже дешевые квартиры трудно продать из-за отсутствия «живых» денег у клиентов. Банки либо не дают кредиты, либо «давят» процентами.

Проблемные кредиты

В костанайских газетах все чаще публикуются объявления о реализации банками залогового имущества с аукциона. В основном по английскому методу: на повышение цены. Абсолютно новая тенденция - объявления о продаже залоговых квартир по голландскому методу, на понижение. 3 июня «Банк ЦентрКредит» собирался продать по голландскому методу часть жилого дома из 9 комнат. Стартовая цена - более 72 млн тенге. Как сообщили «НГ» в костанайском филиале банка, аукцион не состоялся -  не нашлось желающих. Как выяснилось, и в других банках квартиры с молотка продаются плохо.

- Скажем, в прошлом году была одна квартира, которую мы выставляли на аукцион из-за неплатежеспособности клиента, а в этом году их уже пять, - говорит директор костанайского филиала АО «АТФ Банк» Виктория ПАК. - Проданных - пока ни одной. Банку невыгодно, чтобы такие квартиры вообще накапливались. Их мало кто покупает, потому что покупка связана с выселением людей, а это дополнительные проблемы. Нам выгодно, чтобы люди погашали свои кредиты, поэтому мы идем на уступки, меняем график погашения, даем отсрочку.

По словам Виктории Пак, основная доля неплательщиков по ипотечным кредитам - это риелторы, которые покупали квартиры на перепродажу. Годовой процент по действующим ипотечным кредитам «АТФ Банк» не поднимал. Но для новых заемщиков он увеличился с 14% до, как минимум, 15,5%.

- Но дело не в процентах, - считает директор филиала банка. - В этом году резко снизилась платежеспособность людей. 

По словам директора филиала АО «Цеснабанк» Миры КАРАКУЗИЕВОЙ, у них в этом году также увеличилось количество проблемных займов:

- Но они тянутся еще с того времени, когда процент был меньше. Мы только собираемся поднимать ставки для юридических лиц. По действующим кредитам вводим комиссию. Она, конечно, отразится на повышении общей суммы ежемесячного взноса по ипотеке, но таков финансовый рынок. Сейчас ипотеку мы временно не выдаем.

Мы созвонились с хозяйкой 3-комнатной квартиры, выставленной на аукцион.

- У нас неполадки с бизнесом, - рассказала заемщица Зинаида КИРЮХИНА, - банк нам процент не повышал. Мы вроде с ними договорились на отсрочку в 5 месяцев. Я впервые от вас слышу, что квартира выставлена на аукцион.

Как пояснили банковские специалисты, если клиент на месяц задерживает платеж, то, в соответствии с законом, его уведомляют о невыполнении обязательств. Дают 30 дней на устранение, потом назначают торги. В Законе «Об ипотеке» написано, что доверенное лицо, то есть банк, вручает уведомление о торгах залогодателю лично в руки под роспись. Поэтому клиент должен знать об аукционе.

Процент риска

Во многих банках информацию о безнадежных займах давали неохотно. Некоторые уверяли, что ситуация - вполне обычная и такие объявления были всегда. Например, в костанайском филиале АО «Темирбанк», у которого только в одном номере местной газеты мы нашли 11 объявлений о реализации залогового имущества, уверяют, что  это еще не тенденция, а безнадежные кредиты были всегда. 

- Рост продаж залогового имущества и проблемных займов есть однозначно у всех банков, - считает директор костанайского филиала АО «Казкоммерцбанк» Галия ЖУМАШЕВА. - Конечно, бывают наплывы, когда спохватывается отдел проблемных займов и куча объявлений попадает в газету. Но если из всех банков вытащить проблемные займы и разместить информацию о них в газету, я думаю, все банки встанут на одинаковый уровень. У любого есть максимальная возможность риска. В среднем по кредитам она составляет 5%, в некоторых банках - выше. По ипотеке в среднем максимальный процент риска - 2%. То есть тот, который банку позволяют допустить. Не бывает 100 процентов возвратных кредитов.

Как рассказала Галия Жумашева, в прошлом году в «Казкоммерцбанке» ипотечные займы выдавались под 14% годовых, сейчас планка превысила 16%.

- Спрос на кредиты, конечно, намного меньше, потому что процентная ставка выше, - отмечает Жумашева. - Для любого обывателя 1,5-2% подъема уже существенны. Но ведь дорожает все. Банки - такие же поставщики услуг, как и остальные.

Кстати, ситуацию со снижением стоимости квартир директор филиала банка считает нормальной:

- Я не понимала, когда в 1998 году я взяла квартиру в центре за $6000, а в 2007 году на пике она стоила $120 000-150 000. Это же нереально.

Ипотечный обвал

- То, что есть обвал ипотеки, никто не скрывает, - считает главный специалист управления региональных представителей Агентства финансового надзора Лариса КАРПЕНКО. - Залоговое имущество теряет в цене, а банки, повышая процентную ставку, хотят улучшить свое финансовое состояние.

Председатель алматинской общественной антимонопольной комиссии Петр СВОИК считает, что прыжки в ценах на костанайские квартиры - существенные. Банки, которые вложили много денег в кредиты, хотят их вернуть. Можно поднять процент заемщикам, но есть риск, что они не вытерпят. Но если выставлять неоплаченное жилье на торги, то с этим тоже можно переборщить.

- Если эти демонстративно-показательные случаи превратить в систему, то сами торги очень быстро и надежно «спустят» цены на жилье, - говорит Своик. - В результате извлекать деньги из этого рынка уже не получится. Банки это хорошо понимают, поэтому спускают ситуацию с торгами на тормозах.

Цепочка кризиса выглядит примерно так. До сентября прошлого года в экономику Казахстана широким потоком шли инвестиции в сырьевой сектор, да и банки активно занимали деньги за границей. Результатом этого стали «дутые» цены на квартиры и огромное количество кредитов, выданных под залог недвижимости - при том, что платежеспособность подавляющего большинства населения страны оставалась низкой. Мыльный пузырь рынка жилья рано или поздно должен был лопнуть. Пока цены на квартиры росли, можно было взять деньги в банке, купить квартиру, продать ее через год-два за двойную-тройную цену, погасить кредит досрочно и остаться при барыше. Как только цены начали снижаться, эта карусель завертелась в обратную сторону. 

- Скоро год пройдет после сентября 2007 года, а правительство никаких внутренних механизмов борьбы с кризисом не создает, - отмечает Своик. - Есть надежда, что международный финансовый кризис уляжется и деньги снова можно будет занимать. Но это очень губительно.

Прогнозы о том, когда именно цены на жилье в Казахстане снизятся до минимального уровня, дают разные: от двух месяцев до одного года. От этого срока зависят и последствия. Кандидат экономических наук, декан факультета математики и компьютерных технологий КГУ Андрей КОВАЛЬ прогнозирует такое развитие ситуации:

- Если наши банки станут вести более открытую политику и не будут ужесточать условия кредитования, то квартиры снова поднимутся в цене. Но в любом случае на рынке жилья образуются три уровня цен. Первый - элитные квартиры, которые дешеветь не будут, несмотря ни на что. Второй - не старое, но уже не новое жилье, колебания цен на которое будут зависеть как раз от политики банков и тенденций в мировой экономике. И третий - цены на старые «хрущевки», которые отжили свой век, больше не поднимутся.

Также, по прогнозу Коваля, определяющим фактором в цене жилья больше не будет район города, в котором расположена квартира. Главную роль будет играть качество.

Только цифры

По данным костанайского филиала Нацбанка на 1 апреля 2008 года, в Костанайской области задолженность экономики по кредитам банков составляла 146,75 млрд тенге. На 1 мая 2008 года эта цифра увеличилась на 1,35 млрд и составила 148.1 млрд тенге.

Фото Николая СОЛОВЬЕВА