Как избежать проблем при переходе к новой модели управления жилыми домами

26 декабря президент подписал закон «О внесении изменений и дополнений в законодательные акты по вопросам ЖКХ», который радикально меняет модель управления содержания многоквартирных жилых домов. Механизм реализации прописанных норм еще только разрабатывается, но основные позиции новой системы уже обозначены, и «НГ» посчитала необходимым о них рассказать. Заодно предложила специалистам, работающим в этой сфере, поделиться мнением о подводных камнях, на которые можно натолкнуться в переходный период.

 Что хотели, то получили

Главный принцип, который разработчики упомянутого закона положили в основу правовых новаций, - это передача всех нитей управления домом собственникам квартир. Хозяева жилья и нежилых помещений теперь в каждом доме отдельно сами определяют форму управления, выбирают управляющего и поставщика услуг по содержанию и ремонту своего дома.

В 2020 году собственники квартир получили право самостоятельно формировать бюджет своего дома / Фото из архива «НГ»

Еще один очень важный момент - финансовый. До этого собственники лишь давали согласие или отказывали предложениям председателя ПКСК по поводу размера взноса. Все обсуждение выливалось в препирательства: кто кому больше должен. Теперь собственники сами будут решать, в каких услугах нуждается содержание их общедомового имущества. После оценки стоимости обслуживания они определятся с размером взноса, и каждый хозяин квартиры ежемесячно должен перечислить деньги в банк, на текущий счет своего дома.

Помимо этого, законодательство предусматривает открытие для каждого дома сберегательного счета. На нем будут аккумулироваться средства для капитального ремонта общего имущества. Размер этого взноса начисляется по принципу: за каждый квадратный метр полезной площади - не менее 0,005-кратного размера МРП, установленного законом о республиканском бюджете на соответствующий финансовый год. Например, в 2020 году для квартиры 60 кв. м при МРП равном 2 651 тенге ежемесячный взнос на сберегательный счет составит 795 тенге. Распоряжение этими деньгами также предусмотрено под контролем собственников квартир, и траты должны быть только по целевому назначению.

Обновленное жилищное законодательство положит конец и «бородатой» правовой коллизии. Согласно законодательству, общедомовое имущество на долевых началах принадлежит собственникам квартир. Но этот факт должен быть закреплен официальной регистрацией в качестве объекта кондоминиума. Многие дома этого статуса не имели. Главным образом по причине нежелания многих жильцов нести дополнительные денежные затраты на оформление этой процедуры. По этой причине решение о регистрации объекта кондоминиума провести через общее собрание собственников квартир зачастую не удавалось. Теперь в законе «О жилищных отношениях» (п. 5 ст. 31) четко записано: «Государственная регистрация объекта кондоминиума в функционирующих многоквартирных жилых домах производится по заявлению инициативной группы, состоящей не менее чем из двух собственников квартир, нежилых помещений». О необходимости проведения общего собрания в таких случаях в законе ничего не говорится. Оно необходимо лишь при регистрации в составе объекта кондоминиума еще и придомового земельного участка (п. 6 ст. 31).

Плюс ко всему - финансовое препятствие, которое сдерживало собственников квартир от оформления документов для регистрации объекта кондоминиума, также устранено. В ст. 10-3 записано, что местные исполнительные органы «обеспечивают проведение за счет средств местного бюджета государственного технического обследования функционирующих многоквартирных жилых домов (с определением общего имущества объекта кондоминиума), а также изготовление и возмещение расходов по изготовлению технических паспортов на объект кондоминиума и предусмотренных законодательством Республики Казахстан документов на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом». Это относится и к придомовому земельному участку, если захотят присоединить его к объекту кондоминиума.

 Кто теперь главный?

Однако вернемся к управленческим новеллам. Передать все бразды правления самим жильцам выглядит очень привлекательно. Однако возникает масса вопросов. Во-первых, жильцы сами по себе не организованы, каким образом они могут что-то решать? Кто-то же их должен собирать «до кучи»? Раньше этим худо-бедно занимались КСК. Их ликвидируют, и кто тогда возьмет на себя эту обузу? Во-вторых, каким образом собственники квартир могут получить информацию о движении денег в банке? Идти в банк и просить данные по счету своего дома? Банки навряд ли на это согласятся.

Новая модель управления дает возможность жильцам получать информацию о движении их взносов на содержание дома / Инфографика Эдуарда ВОЛКОВА

Для снятия этих проблем законодательство предусматривает создание системы управления такого рода делами. Ее главным инструментом будет по-прежнему общее собрание собственников квартир и нежилых помещений. Но получение необходимого кворума для принятия главных решений всегда было проблематично. Теперь дано право использовать электронное голосование или письменное. Для более оперативного принятия решений собрание выбирает совет дома не менее чем из трех человек и может делегировать им некоторые свои функции.

Такие, например, как выбор формы управления объектом кондоминиума. Их возможны две: создание объединения собственников имущества (ОСИ) или простого товарищества. Первая имеет статус юридического лица с председателем ОСИ во главе. Он избирается общим собранием на год. Вторая форма управления не предусматривает статус юридического лица и действует на основе договора о совместной деятельности. По этому договору все собственники берут на себя обязательство совместно управлять объектом кондоминиума. Из своего состава они могут определить доверенное лицо, действующего, как записано в законе, «на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками квартир, нежилых помещений». Критерии выбора формы управления законодательством не определены, поэтому собственники будут выбирать такую, которая им больше подходит.

Председатель ОСИ и доверенное лицо организуют исполнение решений собрания и совета дома, открывают текущий и сберегательный счета в банках. В их функции входит заключение и исполнение договоров с субъектами сервисного обслуживания и коммунальных услуг по содержанию общего имущества объекта кондоминиума. Они ведут мониторинг внесения денег собственниками на управление и содержание общего имущества, а также предоставляют совету дома ежемесячный и годовой отчеты по управлению и содержанию общедомового имущества.

Законодательство предусматривает и другой вариант. Совет дома может принять решение для управления домом заключить договор сроком на календарный год с каким-нибудь специалистом по управлению домами или компанией, который имеет сертификат для этого вида деятельности. Скорее всего, для этой цели подойдут сотрудники сегодняшних КСК. Если их обучат на специальных курсах. В случае найма управляющего домом совет дома передает ему функции организации собрания, мониторинга качества сервисных услуг и движения денег на счетах в банках, а также предоставления собственникам месячных и годовых отчетов.

 «Люди испытывают страх»

Как вся эта система будет работать в реальности, сказать сложно. Своим мнением по этому поводу «НГ» попросила поделиться на круглым столе экспертов, которые имеют многолетний опыт руководства КСК или еще до обновления жилищного законодательства пошли путем, получившим правовую основу поправок в законе «О жилищных отношениях».

Председатель КСК «Надежда» Константин КРЮЧКОВ первой проблемой в переходе на новую модель управления содержания жилья назвал отсутствие в каждом доме людей, готовых взять на себя это бремя.

Константин Крючков: «В совете дома должны быть грамотные, ответственные люди, и здесь будут проблемы» / Фото Ксении РЕБИК

- Ели в каждом доме найдется хотя бы один инициативный человек, все вопросы будут решаться быстро, но мы сейчас не можем найти даже старших по подъездам, - сетует Крючков. - У нас как бывает: на собрании кто-то активно выступает, и люди сразу же предлагают выбрать его старшим по дому. Все голосуют за, но потом никто не хочет ему подчиняться, человек уходит. А сейчас нужно выбрать в совет дома не менее 3 человек. Это должны быть грамотные, ответственные люди и, здесь будут проблемы.

Председатель КСП «Железнодорожник-2015» Виктор НЕВЕЖИН на базе диспетчерской службы создал сервисное ТОО, разделив тем самым в кооперативе функции управления домами и их содержание. Но перед этим четко обозначил виды работ, под выполнение которых собственники квартир сдают взносы. Чтобы сказать им: если вы хотите большего, тогда собирайте деньги отдельно под этот вид работ. Для разъяснения своей позиции правление КСП собрало жильцов на специальный семинар.

Виктор Невежин: «Акимату по новой модели нужно проводить большую разъяснительную работу с населением» / Фото Ксении РЕБИК

- Люди там активно выступали, и было видно, кого можно включать в совет дома, - рассказывает Невежин. - Если акимат будет проводить активную работу по разъяснению новой модели управления домами, тогда и будут выявляться инициативные люди. Сейчас многим работа КСК не нравится, но и менять они ничего не хотят. Для них самый лучший вариант, когда ни за что не надо платить. Мы эту стадию уже проходили. У нас было 24 дома, получилось так, что мы фактически их вытолкнули из КСП. Когда начали проводить реорганизацию, люди перестали нам вообще платить. Образовалась задолженность в 6 млн тенге. Нечем было рассчитываться перед энергетиками за освещение в подъездах, и мы отключили свет. Из-за долгов вынуждены были приостановить свою деятельность и заняться ликвидацией задолженности. Снизили ее до 3 млн тенге.

Виктор Невежин считает, что закон «О жилищных отношениях» и в прежней редакции позволял решать многие вопросы, для чего не было необходимости ликвидировать КСК. Их достаточно было реорганизовать в управляющие и сервисные компании.

- Проблема была в том, что в городском акимате специалисты плохо разбирались в жилищном законодательстве и по любой жалобе жильцов занимали их позицию, не пытаясь разобраться в сути проблемы, - возмущается Невежин. - Но раз уж приняли поправки, то теперь акимату нужно активно их разъяснять. Собирать людей, разговаривать с ними, подключить для этого прессу. Почему бы, например, не снять видеоролик об опыте управления отдельными домами? В Костанае такие примеры уже есть.

В качестве примера он назвал активную работу регионального представителя Ассоциации жителей самоуправляемых кондоминиумов «Наш дом» по Костанайской области Негмета СУХАНОВА. Этот статус он получил после того, как в 2017 году создал инициативную группу в своей многоэтажке, которая приняла решение вывести дом из состава КСК и перейти на самообслуживание. Получилось неплохо. Как управление этого дома вписывается в новую модель, определить пока сложно. Возможно, это и есть то самое объединение собственников имущества (ОСИ), которое прописано в обновленном законе «О жилищных отношениях».

Негмет Суханов: «Рациональнее нанимать одного управляющего на несколько домов» / Фото Ксении РЕБИК

- То, что теперь каждый дом получил возможность определять размер взноса, выбирать управляющего домом и сервисную компанию, - это хорошо. В этом мы убедились на собственном примере, - говорит Суханов. - Но дома в городе разные. В малоквартирных, да еще и построенных в 60-х или 70-х годах, собственных средств может не хватить. Нужно ведь платить не только за услуги по содержанию общего имущества, но и платить за труд дворнику, управляющему домом. Без них не обойтись. У нас получается. Выход в том, чтобы при сохранении своей самостоятельности советам домов объединить усилия для найма одного управляющего на несколько домов. По принципу общего двора. Люди сейчас испытывают страх перед этой реорганизацией, они не знают, что из этого получится. Когда мы выбирали совет своего дома, тоже плохо знали, кого избираем. Жизнь показала, что не все готовы работать. Но в каждом доме наверняка есть грамотные люди, которых можно включить в состав совета. Главное, чтобы они пользовались доверием у жильцов. И еще один очень важный момент - это прозрачность всей работы. Особенно с деньгами. Мы составляем бюджет дома на весь год, потом даем информацию, сколько денег собрано, на какие цели они израсходованы. Если появляется необходимость дополнительных затрат, делаем целевой сбор. Понадобился 1 млн тенге для наведения порядке на чердаке и с кровлей. Сумма большая, но люди согласились, и деньги мы собрали.

 Больше прозрачности

Очень важным моментом для совета дома Негмет Суханов назвал прозрачность его работы. Но как это сделать технически? Исключительно вывешивая информацию в подъездах? Многие КСК это практикуют, однако недовольных их работой не уменьшилось. Очевидно, причина - в отсутствии обратной связи.

Эту проблему решил управляющий домом Евгений ПРИТУЛА. Его трехэтажка с 27 квартирами после проведения ремонта в рамках госпрограммы модернизации ЖКХ в августе 2019 года тоже перешла на самообслуживание. Если применить мерки обновленного жилищного законодательства, то они выбрали форму управления, больше похожую на простое товарищество. Поскольку финансовая деятельность была организована на принципе доверия, то жителям нужно было регулярно давать информацию о поступлении и расходовании средств. Евгений Притула решил использовать для этой цели смартфоны, которые были у большинства жителей.

Евгений Притула: «Мы в своем чате в WhatsApp публикуем фамилии должников по взносам» / Фото Ксении РЕБИК

- Людей нужно приучать к цифровизации, - считает Притула. - Мы открыли в WhatsApp чат своего дома. Я там ежемесячно публикую, сколько денег поступило на счет, сколько израсходовано и осталось. Жильцы после уплаты взноса публикуют там свою квитанцию, и кассир по ним ведет учет поступивших денег. Там же мы обнародуем фамилии тех, кто задерживает оплату.

Притула тоже считает, что без управляющего домом не обойтись, для этих целей рациональнее нанимать одного управляющего или компанию на несколько домов.

Все участники круглого стола считают, что без организующей, методической и координационной работы городского акимата на новую модель не перейти. По закону собрания собственников должен проводить акимат. Срок - в течение года. КСК должны прекратить свою деятельность до 1 июля 2022 года.

Механизма перехода от КСК к новой модели пока нет, для его разработки нужно время. Вполне возможно, что на это уйдет не менее полугода. Там нужно подготовить большое количество типовых документов, по которым будут устанавливаться правовые отношения между всеми участниками новой модели управления. Нужно время на проведение собраний, регистрацию объектов кондоминиума и ОСИ, на открытие счетов в банках, обучение управляющих и т. п. Пока этот процесс будет идти, высока вероятность, что некоторые жильцы прекратят вносить взносы КСК и те, соответственно, ухудшат обслуживание домов. Для этого нужно принять специальные меры, чтобы такого рода долги переходили в новые структуры. Как и те долги, что накопились в КСК до сегодняшнего дня. И главное - нужно задействовать эффективные инструменты по ликвидации этих долгов. В противном случае мы вернемся к ситуации, которая была в 90-х годах, во время перехода от государственных домоуправлений к КСК. Минимизировать проблемы, которые неизбежно возникнут в этой сфере в течение 2020 года без четко налаженной работы городского акимата, невозможно.