Общий показатель обеспеченности жильем в Казахстане вырос, а квартир не хватает. Почему?

30 апреля, при рассмотрении в сенате Парламента РК проекта закона о поправках в жилищное законодательство, спикер палаты Дарига НАЗАРБАЕВА заявила: «Жилищная проблема сейчас номер один во всех регионах». Она считает, что «строительство очень отстает по своим темпам и не отвечает спросу, который есть на рынке». Однако если посмотреть рекламные объявления в СМИ, то складывается впечатление, что на рынке жилья предложение превышает спрос. Получается, что проблема не в дефиците жилья, а в чем-то другом.

 «Как умещались, не знаю»

Особое внимание на жилищную проблему руководство РК обратило после трагического случая в Астане. Там 4 февраля на территории частного дома сгорела времянка. Погибли 5 девочек из одной семьи, которая жила в этой халупе. В столичном акимате тогда сообщили, что семья состояла на учете как многодетная, но заявлений на получение жилья от нее в акимат не поступало.

Ввод жилья в Костанае за 9 лет увеличился в 2 раза, но квартир по-прежнему не хватает / Фото Николая СОЛОВЬЕВА

Местные власти по всей стране в срочном порядке начали выяснять, в каких условиях живут другие многодетные семьи. Картина нарисовалась настолько неприглядная, что пришлось составлять специальные программы по обеспечению этих людей нормальным жильем.

В Костанае, например, накануне празднования Дня Победы аким области Архимед МУХАМБЕТОВ вручил ключи от квартир в новом доме 18 многодетным семьям. Он сообщил, что квартиры выделяются в рамках исполнения поручения Нурсултана Назарбаева, которое он, будучи президентом страны, дал на 18-м съезде партии «Нур Отан».

8 мая в Костанае ключи от новых квартир на правах аренды получили 18 многодетных семей  / Фото Николая СОЛОВЬЕВА

Еще несколько таких семей, живущих в Костанае, получат квартиры в доме по проспекту Кобланды батыра. Всего же в 2019 году в Костанае, по словам акима области, жилищные условия на арендной основе запланировано улучшить как минимум 80 многодетным семьям. 30 из них получат квартиры в строящемся доме по ул. Узкоколейной, еще для 20 планируют купить на вторичном рынке жилья. Кроме этого, некоторые предприниматели для данной категории нуждающихся безвозмездно выделили 27 индивидуальных домов и квартир. В Рудном и Аркалыке жилье многодетным будет предоставлено в 130- и 112-квартирных домах, соответственно, которые строятся на основе государственного частного партнерства. В райцентре Аулиеколького района запланировано переоборудовать пустующие здания.

Среди обладателей заветной двухкомнатной квартиры оказалась и Динара ИСКАКОВА. У нее четверо детей: старшему - 15 лет, младшей - 9 месяцев.

Динара 15 лет жила на площади в 11 кв. м в неблагоустроенном доме по ул. Камшат Доненбаевой (бывшая Авиационная). В Костанай приехала из Наурзумского района, еще в юном возрасте. Повзрослев, работала на почте. Сейчас в отпуске по уходу за ребенком. Семья живет на пособия для детей. А они составляют всего 21 000 тенге за каждого.

Динара Искакова с четырьмя детьми наконец-то переехала в благоустроенную квартиру  / Фото Николая СОЛОВЬЕВА

- Раньше мы как-то умещались в доме, а в последнее время стало слишком тесно, - рассказала «НГ» Динара Искакова. - Всех укладывала спать на пол, а там и кушаем, и дети уроки готовят, и маленький сейчас ползает. Думали: поскорее бы квартиру получить. Сейчас получили и очень рады. Раньше два раза в день печку надо было топить, а теперь квартира благоустроенная, поэтому можно детей оставить дома одних и устроиться на работу.

В Казахстане, по словам акима области, ежегодно будут выделяться средства на покупку 6 000 квартир. Для Костанайской области на эти цели будут выделять в среднем 900 млн тенге в год. Плюс еще средства из местного бюджета.

- В целом за 2-3 года мы эту проблему должны завершить, - пообещал Мухамбетов. - Для этого у нас есть необходимые ресурсы, финансовые средства. Теперь все зависит от подрядчиков: как активно они будут работать, не срывая графика.

 Очередь растет

Но это лишь одна категория граждан. Всего же в Костанайской области, по данным управления архитектуры и градостроительства, на 1 января 2019 года на учете для получения государственного жилья стоят 24 967 семей. Почти половина - 11 744 - в Костанае. Если учесть, что после февральской трагедии в Астане выявилось большое число многодетных семей, не стоявших в очереди на жилье, то вполне возможно, что эта цифра перевалила черту в 25 000. Для сравнения: на начало 2014 года в очереди было 19 367 семей (в Костанае - 9 307).

В очереди на получение ключей от квартир в Костанае стоят 11 744 семьи / Фото Николая СОЛОВЬЕВА

И это при том, что правом на получение государственного жилья обладает ограниченное число граждан: те, кто входит в группу социально уязвимых, а также госслужащие, работники бюджетных организаций, многодетные семьи и те, у кого единственное жилье находится в аварийном состоянии. При этом надо понимать, что квартиры для них государство предоставляет не в собственность, а в аренду без права выкупа.

У остальных нуждающихся в жилье костанайцев другого выхода, кроме покупки жилья, нет. Их доходы, возможно, и позволяют купить жилье хотя бы через ипотеку, но для этого придется сильно ограничивать себя в других потребностях.

Для тех и для других увеличение масштабов жилищного строительства должно быть благом. Очередникам поможет государственное финансирование арендного жилья, остальным - увеличение предложений на рынке жилья, что приведет к снижению цен на продаваемые квартиры и частное жилье, сдаваемое в аренду. Но тут получается интересная картина. За последние 9 лет объемы жилищного строительства в Костанайской области из года в год увеличивались. По официальным данным, в 2010 году всего в эксплуатацию ввели 195 082 кв. м (в Костанае -111 209), в 2018-м - уже 299 279 кв. м (в Костанае - 215 059). Квартир для очередников тоже стали строить больше. Был период, когда из-за экономического кризиса темпы упали с 20 054 кв. м до 8 248 кв. м, но с 2016 года пошел рост. По итогам прошлого года было сдано уже 18 263 кв. м.

Тогда почему растут очереди в акиматах? Увеличилось население? Демографические данные говорят, что идет обратный процесс. В 2010 году население области составляло 886 284 человека, на 1 апреля 2019 года - 871 799.

Что интересно, в кратком статистическом сборнике «Казахстан в цифрах», изданном в 1986 году, сообщается, что население Кустанайской области на начало того года составляло 1 028 000 человек. Хотя тогда Тургайский регион был выделен в отдельную область, в которой проживали 319 000 человек. Старшее поколение помнит, что именно в начале 1986 года генсек КПСС Михаил Горбачев пообещал к 2000 году обеспечить каждую семью отдельной квартирой. После этого в СССР была принята госпрограмма «Жилье-2000». Расчеты Госстроя СССР показали: чтобы каждая семья в стране жила отдельно, необходимо иметь среднюю обеспеченность жильем 22,0-22,5 кв. м на человека. Фактически на тот момент она составляла 14,6 кв. м. К 1990 году в СССР средняя обеспеченность жильем выросла до 16,5 кв. м на человека.

К слову, сейчас годичное строительство жилья в Костанайской области достигло 299 тыс. кв. м общей жилой площади, а в первой половине 80-х годов прошлого века в регионе строилось ежегодно от 400 тыс. до 600 тыс. кв. м.

Рисунок Алексей МАЦАРИНА

Реализация программы «Жилье-2000» и последующее строительство жилья в независимом Казахстане позволили в 2018 году довести обеспеченность жильем в Костанайской области до 21,8 кв. м на человека (в среднем по РК - 21,6 кв. м). Получается, что по объему жилья Казахстан почти достиг рубежей, заданных советской программой «Жилье-2000». Тем не менее руководитель сената Парламента РК утверждает, что обеспеченность жильем для Казахстана - «проблема номер один». Ее слова подтверждает и динамика роста очередности на квартиры в Костанайской области. Получается противоречие между благостной статистикой и реальным положение дел. Жилья становится больше, население уменьшается, но число желающих получить квартиру не снижается. Более того, количество претендентов на государственную жилплощадь даже увеличивается.

 Магия цифр

Благополучные данные зачаровывают, не давая вникнуть в их суть. До последнего времени это сказывалось и на отношении властей к жилищному строительству.

Возле поселка Кунай вырастет еще один микрорайон многоэтажек / Фото Николая СОЛОВЬЕВА

12 лет назад «НГ» писала о том, что, несмотря на рост жилищного строительства, цены на квартиры или их аренду тоже увеличиваются («Недоступное жилье», 26.07.2007 г.). Получается, что появление новых домов работает не на улучшение жилищных условий граждан, а на развитие квартирного бизнеса. Тогдашний заместитель акима области Гани САГИЕВ объяснял рост цен увеличением доходов населения, поскольку этот фактор поддавливает ценообразование на квартирном рынке. По мнению замакима, соотношение спроса на жилье и его предложение приведет к снижению цен лишь тогда, когда жилищный фонд в области значительно увеличится. До какого предела, он не назвал, но сообщил: по существующим нормам должно быть 4 млн кв. м жилья, «а мы пока имеем в 2 раза меньше».

- Нужно больше строить государственного жилья для сдачи его в аренду, - добавил Сагиев.

О значении аренды жилья говорит в той публикации и костанайский экономист Андрей КОВАЛЬ:

- Государству нужно предпринять меры, чтобы сдавать в аренду жилье экономически было бы менее выгодно. Тогда собственники этих квартир начнут продавать их. На рынке увеличится предложение, и цены начнут снижаться. Для этого нужно взять на учет всех, кто сдает квартиры в аренду, и установить прогрессивную шкалу налогообложения.

Прошло 12 лет. Что изменилось? Только за последние 9 лет в Костанайской области построено жилья в объеме 2 083 302 кв. м. То есть мы получили те самые 2 млн недостающей жилплощади, о которых говорил Гани Сагиев. Сказалось ли это на стоимости жилья?

Директор ТОО «Реал Груп» Валентина СИБИРЯКОВА, давно работающая на рынке недвижимости, считает, что определенное снижение есть.

- Но в последнее время люди предпочитают покупать новое и более комфортное жилье, - добавила она. - Что касается вторичного рынка квартир, то он, по сути, находится без движения.

Застройщики тоже отмечают, что спрос на новое жилье большой. На квартиры с высоким уровнем комфортности бывает и по два претендента. Причем некоторые из проданных ими квартир через некоторое время перепродаются, разумеется, по более высокой цене. Немало случаев, когда один человек скупает несколько квартир.

Квартиры в домах частных застройщиков раскупают еще в ходе строительства / Фото Николая СОЛОВЬЕВА

По этому поводу руководитель Центра оценки эффективности и мониторинга реализации государственных программ и реформ партии Nur Otan Рахим ОШАКБАЕВ недавно на отчете в аппарате этой партии сообщил, что в Казахстане 278 собственников жилья владеют более чем 20 квартирами на одного человека.

- Из 5,3 млн собственников у нас есть 788 000 счастливцев, которые имеют от 2 до 20 и даже более единиц жилья, - заявил Ошакбаев. - Они владеют 1,9 млн квартир, то есть третью жилищного фонда страны.

В условиях рыночных отношений каждый собственник имеет право выбора, куда ему вкладывать свои средства. Другое дело, решает ли это жилищную проблему в стране? Ответ, казалось бы, прост: если жилье построено, то в нем все равно кто-то будет жить. Хотя бы на принципах аренды. Другое дело, потянет ли он установленную арендную плату при своих доходах? Не в этом ли секрет увеличения желающих получить в аренду государственное жилье, где плата для граждан с низкими доходами более приемлема?

 Надежда на аренду

Судя по цифрам, приведенным Ошакбаевым, новое жилищное строительство вполне логично выливается в процесс расширения аренды жилья. Государство увеличивает финансирование этого сегмента, а в частном секторе процесс стихийно идет тоже в эту сторону. Однако менталитет граждан у нас сейчас больше нацелен на приобретение жилья в собственность. На это их толкает еще и высокая плата за аренду частного жилья. В вышеупомянутой статье мы писали, что в 2007 году снять однокомнатную квартиру можно было за 25 000-30 000 тенге в месяц. Сейчас, по словам директора ТОО «Реал Рондо», аренда однушки обходится в сумму от 55 000 тенге и выше.

Кто в Костанае нуждается в жилье? Официальная статистика показывает, что население областного центра увеличилось с 212 617 человек на 1 января 2010 года до 242 997 на начало 2019 года. Кто эти 30 тыс. новых жильцов Костаная? Новорожденные? Хотелось бы иметь такую рождаемость. Но в жизни все иначе. Достаточно посмотреть демографическую динамику некоторых районов. Например, в Камыстинском районе 9 лет назад жили 15 525 человек, сейчас - 12 764, в Наурзумском было 13 037, в начале текущего года - 11 080.

Частные застройщики в Костанае говорят, что основной покупатель их квартир - сельчане. Сначала родители покупают детям квартиру, потом и сами перебираются. Кстати, не только в областной центр. В Костанайском районе население за этот период выросло почти на 2 000 человек.

Но людей из села, которые оказались способны купить квартиру в Костанае, не так много. Многодетная мать Динара Искакова, которой аким области недавно вручил ключи от новой квартиры, тоже приехала из Наурзумского района. В каких условиях она жила, мы уже рассказали. Но ей с квартирой повезло. Как и другим многодетным матерям. А как быть остальным сельчанам, которых акимат по их статусу не сможет включить в очередь на государственное жилье, а денег на покупку жилья нет?

Количество объявлений о продаже жилья на вторичном рынке держится примерно на одном уровне (в недавнем номере газеты «Твой шанс» их было 516). Что-то мешает владельцам этих квартир сбросить цену и быстрее избавиться от недвижимости. Возможно, желание хотя бы таким образом сберечь свое состояние. То есть факторы, способные привести к снижению стоимости жилья, пока не просматриваются. Вот и получается: жилищное строительство наращивается, цифры на этот счет достаточно благополучные, а многие люди, приезжающие в Костанай работать, продолжают ютиться в лачугах. На большее денег у них не хватает.

Дарига Назарбаева видит выход в увеличении строительства арендного жилья. В том числе и за счет частных инвестиций. Но, опять же, государственное финансирование этого направления имеет ограниченные возможности, а практики частного строительства домов для сдачи квартир в аренду в Казахстане пока нет. Очевидно, бизнесу это невыгодно из-за слишком долгого срока восстановления вложенных средств. Хотя мировая практика давно идет по этому пути.

В Казахстане главным квартирным арендодателем, похоже, становится государство. Поэтому многие граждане по-прежнему будут осаждать акиматы на предмет включения их в очередь на жилье. Как и спрашивать с местной власти за техническое состояние многоэтажек, в которых у них приватизированы квартиры.