Задумывая перепланировку своего жилья, мы почти всегда ярко представляем, какого результата хотим добиться. Но возможно ли это в реальности?

Делаем перепланировку квартиры по всем правилам

Человек - сущность масштабная, если не в делах, то в мыслях. И поэтому, как только появляется возможность, мы стремимся расширить или изменить границы. Собственное жилище - яркий тому пример. В мечтах - совместить кухню и зал, чтобы получилась просторная гостиная-столовая. Еще хочется большую ванную комнату, где, наконец, получит свою законную прописку стиральная машина-автомат и мебель для ванной, которая никак туда не входила...
Но подождите тянуться к телефону за номером бригады строителей. Все ваши задумки по перепланировке для начала требуют РАЗРЕШЕНИЯ. И потому, если не хотите проблем, прежде чем заваривать эту кашу, получите профессиональный совет, узнайте, насколько ваши идеи выполнимы. В этом вам помогут эксперты, которые проведут техническое обследование квартиры. Таких организаций в Костанае несколько.

Как это делается

- Нормативным документом, регламентирующим процедуру перепланировки жилых помещений, являются «Правила прохождения разрешительных процедур на строительство новых и изменение существующих объектов», утвержденные постановлением правительства РК от 13 декабря 2002 года, пр.№1313, - пояснил начальник отдела разрешительных процедур и инспектирования ГУ «Управление государственного архитектурно-строительного контроля Костанайской области Сергей ЗАВЬЯЛОВ. - Человек, самовольно выполняющий перепланировку, несет административную ответственность.
В ГУ «Управление государственного архитектурно-строительного контроля Костанайской области» с сентября по декабрь 2006 года было выдано разрешений на производство строительно-монтажных работ 168 гражданам, а за 2007 год - 129.
Итак, как же поступить, чтобы не нарушить закон и добиться законного права на перепланировку своей квартиры? Схема действий будет выглядеть так.
Акимат. Подаем заявление на имя акима города с просьбой разрешить перепланировку квартиры.
В заявлении указывается:
- фамилия, имя, отчество, почтовый адрес, телефон заявителя;
- адрес помещения, подлежащего изменению;
- цель изменения;
- РНН заявителя.
К нему прилагаются правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, технический паспорт квартиры), сведения о собственнике (копия, заверенная у нотариуса) либо письменное согласие собственника (собственников) на изменение (заверить у нотариуса).
ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства акимата» (в Костанае - ул. Алтынсарина, 128). Сюда после получения постановления, разрешающего перепланировку, обращаемся с заявлением о выдаче архитектурно-планировочного задания (АПЗ). В АПЗ расписывается комплекс требований к предполагаемой перепланировке и отражаются исходные данные на разработку проекта. В зависимости от сложности предполагаемых изменений оговаривается необходимость технического обследования квартиры, прохождение экспертизы проекта, дополнительные согласования.
Проектная организация. Именно для нее предназначено упомянутое выше АПЗ. Выбрав из огромного количества существующих в городе проектировщиков «своего», не забудьте узнать, имеется ли у товарища лицензия на выполнение данной работы. Обсудив все вопросы и достигнув взаимопонимания, получаете проект. Теперь можно приступить к следующему шагу.
Подрядчик. И в этом случае следуем букве закона: приглашаем бригаду, имеющую разрешение на такой вид деятельности. Заключаем ДОГОВОР с подрядчиком (производителем работ), составляем ПОДПИСКУ ПОДРЯДЧИКА установленной формы (в которой подрядчик отвечает за свои действия, качество работы и соответствие их строительным нормам).
И вот теперь, имея на руках разрешение на перепланировку, согласованный проект, подписку производителя работ, полученные согласования, движемся по адресу: Костанай, ул. Майлина, 15, каб.№24, где находится
ГУ «Управление государственного архитектурно-строительного контроля Костанайской области». Специалистами этой организации будет выдано РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОВЕДЕНИЕ СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫХ РАБОТ. Только теперь можно приступать к реализации ваших идей.
Но это еще не все. Во время проведения перепланировки необходимо ведение исполнительной технической документации, так называемого ЖУРНАЛА РАБОТ (журнал на скрытые работы, журнал на производственные работы и т. д.). При технически сложных работах по необходимости заключается договор на технологическое сопровождение строительства.
Работы закончились. Задуманное предстало во всей красе. Человеком, с которым вы обязательно должны поделиться этой радостью, будет техник из БТИ. Ведь вам необходимо заказать новый технический план квартиры. Бумага готова? Приложите к ней разрешение на проведение строительно-монтажных работ и вперед, по знакомому адресу, в отдел архитектуры и градостроительства акимата. На этом этапе вы должны получить АКТ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ. А чтобы окончательно узаконить свои действия, осталось посетить ЦОН, где ваша перепланировка будет ОКОНЧАТЕЛЬНО ЗАРЕГИСТРИРОВАНА! Ведь если этого не сделать, то все нотариальные действия: продажа квартиры, дарение, взятие кредита под залог в дальнейшем будут невозможны.

Основание для отказа

Основанием для отказа в выдаче
разрешения на производство строи-тельно-монтажных работ может быть:
- истечение срока действия разрешения местного исполнительного органа;
- истечение срока действия проектной документации;
- отсутствие согласования проекта;
- несоответствие проекта нормативно-техническим документам.

Самоуправство наказуемо

Человек, самовольно выполняющий перепланировку, несет административную ответственность. Для физических лиц это штраф - от 5 до 10 или от 20 до 25 МРП. Кроме этого, при обнаружении компетентными органами фактов нарушения обязательных норм и правил, а также нарушения прав и интересов других граждан, собственник привлекается к предусмотренной законодательством ответственности с одновременным возложением на него обязанностей по устранению таких нарушений. При этом ответственность несут как заказчик, так и подрядчик.
Незаконное проведение перепланировки в жилых помещениях обычно выявляются в результате обращений граждан, живущих по соседству, на основании их заявления в ПКСК или при оформлении банковского кредита, либо при оформлении договоров купли-продажи недвижимости, ее дарения и т. д.

Что можно, что нельзя

Запреты и ограничения на перепланировку разбросаны по большой группе нормативных документов разного уровня и разных ведомств. Поэтому к каждому конкретному случаю свои подходы. Коснемся лишь некоторых.
Дома бывают разные. В плане возможности перепланировки больше всего повезло жителям кирпичных и крупноблочных домов. Здесь опасность сломать что-нибудь не то значительно ниже, нежели в панельном жилье. У кирпичных, шлакоблочных и крупноблочных домов в нашем городе чаще всего применена традиционная конструктивная схема с продольными несущими стенами, при которой плиты перекрытия опираются на наружные стены и центральную среднюю стену. А вся планировка ре-
шена при помощи кирпичных или гипсокартонных перегородок, которые не несут никакой нагрузки, кроме собственного веса. Значительно сложнее с панельными домами. Во многих из них применены панели пере-
крытия, «опертые по контуру», т. е.
все стены и перегородки в квартире являются несущими: кроме своего собственного веса они воспринимают нагрузку от всех вышерасположенных конструкций. В таких домах даже устройство дополнительного дверного проема (или перенос существующего) возможно только после выполнения определенных мероприятий по усилению стеновой панели.
Можно ли устраивать теплый пол с подогревом от центрального отопления?
- Считаю, что любое, даже безобидное на первый взгляд внесение изменения в систему отопления в квартире должно обязательно согласовываться с проектной организацией и с эксплуатирующей организацией, - это мнение инженера-теплотехника Юрия НОГИНА. - В жилых многоэтажных зданиях применяется стояковая система отопления, при которой теплоноситель последовательно проходит через несколько квартир, расположенных по вертикали (5 или 10, в зависимости от этажности дома), и любое изменение, внесенное в одном месте, обязательно скажется во всех выше и нижерасположенных квартирах. Это тот случай, когда меняют один тип радиатора на другой, изменяют расположение труб, устанавливают не предусмотренную ранее арматуру. Что касается «теплых полов», то их установка четко прописана в соответствующих нормативных документах: «...применение напольных систем отопления для центрального отопления возможно только при подключении по независимой схеме, что невозможно реализовать в условиях одной квартиры». Потребуется установка водоводяного теплообменника, циркуляционного насоса, расширительного бака, и еще ряда устройств для регулирования температуры. Такое подключение необходимо производить в тепловом пункте здания».
Можно сделать теплый пол с электроподогревом. Но следует согласовать такую установку, ведь для этого понадобятся дополнительные мощности, а не во всех домах есть возможность для увеличения энергопотребления. Кроме того, система должна быть смонтирована так, чтобы исключить короткое замыкание.

Будет ли являться перепланировкой возведение перегородки из гипсокартона или декоративной стены из стеклоблоков?
Да. Неважно, из чего она выполнена. Все изменения должны быть отражены на плане квартиры.
Можно ли в квартире устроить камин?
Нет.
Необходимо ли согласовывать установку душевой кабины вместо ванной?
Нет.
Надо ли получать разрешение или согласовывать остекление лоджии?
Нет.
Можно ли после согласования и получения разрешения самостоятельно снести несущую перегородку, не привлекая подрядные организации?
Да, нормативные правила предусматривают такие случаи. Это отражается в официальном письме по обращению в ГУ «Госархстройконтроль».
Можно ли объединить кухню и комнату?
Да, но только после соответствующих согласований.