Кто на самом деле должен платить за регистрацию общедомового имущества?

Закон «О жилищных отношениях», в соответствии с которым в жилых домах с приватизированными квартирами должны создаваться кондоминиумы, а общедомовое имущество регистрироваться в качестве объекта кондоминиума, в Казахстане приняли 20 лет назад. За это время в Костанайской области из 3 358 многоквартирных жилых домов регистрацию в органах юстиции прошли только 785 (23,5%). Ощутимых сдвигов не дала даже господдержка капитального ремонта домов, предложенная в программе модернизации ЖКХ. Что мешает этому процессу?

 Альткожа Сагнаев: «Государство свои юридические обязательства до конца не выполнило»

«Всему виной чиновники»

К данной теме «НГ» обращалась не раз, но все эти исследования заканчивались выводом, что главным препятствием были сами собственники квартир. Акимат созывал их на собрания для принятия решений о регистрации, а они такого согласия не давали. В числе главной причины называлось нежелание владельцев квартир платить за проведение регистрации и вообще брать на себя бремя капитального ремонта дома. Достаточно, дескать, и тех взносов, которые они платят ПКСК.

Однако житель Костаная, пенсионер Альткожа САГНАЕВ думает иначе. Юрист по образованию, бывший работник правоохранительных органов пришел к выводу, что всему виной местные чиновники, которые неправильно трактуют жилищное законодательство и плохо разъясняют собственникам квартир их права и обязанности. Свои соображения Сагнаев высказал на блоге акима области. Официальный ответ его не удовлетворил.

- Что меня всколыхнуло? - вспоминает Сагнаев. - На собрании жильцов определили, например, платить 40 тенге с квадратного метра. Какие метры? Где написано метры? В 50-й статье закона написано: «Размеры расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе». Получается, что я должен платить, если мне доля выделена. Если ее для меня не определили, то я не знаю, сколько мне платить. Наверное, она зависит от размера моей собственности, но все равно ее вначале нужно определить, а потом официально зарегистрировать. Если объект кондоминиума не зарегистрирован, значит, моя доля не определена.

Действительно, в процедуре регистрации объекта кондоминиума определение размера доли в общедомовом имуществе (чердак, подвал, подъезды, земельный участок, лифт) для каждого собственника квартиры является обязательным. По сути, именно регистрация является единственным официальным актом, не только подтверждающим право квартировладельцев на эту долю (хотя и в идеальной, а не предметной форме) в общедомовом имуществе, но и устанавливающим его обязанность на ее содержание. В уже упомянутой ст. 50 записано, что собственники квартир (помещений) «обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума». Причем ежемесячно. Но - соразмерно доле. А если ее размер не определен, то размер платы за его содержание не может быть установлен.

Согласно законодательству, размер доли определяется соотношением полезной площади индивидуальной собственности (квартиры) к общей полезной площади всех квартир данного дома. По практике, берущей начало еще с первых лет после кампании приватизации жилья, взносы ПКСК на содержание домов устанавливались, исходя из площади квартир. Вроде бы это и есть та самая доля, которая прописана в законодательстве, поэтому кто-то может сказать, что «долевая» проблема носит чисто формальный характер. Но Сагнаев так не считает. Хотя сам дисциплинированно следует установившемуся порядку - платит взносы в ПКСК, несмотря на то, что его дом в качестве объекта кондоминиума не зарегистрирован.

- Если размер доли каждого владельца квартиры будет официально зарегистрирован, отношение к состоянию всего общего имущества у них изменится, - убежден Сагнаев. - Грязь в подъезде люди тогда будут воспринимать как грязь в собственной квартире.

Собрания не нужны?

Хочется надеяться, что такая революция в умах граждан возможна. К сожалению, присутствуя на собраниях жильцов по поводу регистрации объекта кондоминиума, испытываешь большие сомнения по этому поводу. Люди не верят, что эта затея обернется для них благом. Тем более, что для ее реализации нужно раскошелиться.

- Но где в законе записано, что для регистрации объекта кондоминиума нужно проводить собрание? - задается вопросом Сагнаев. - В п. 2 ст. 32 закона написано: «Регистрация объекта кондоминиума осуществляется по заявлению участника кондоминиума либо уполномоченного представителя собственников». По этому закону кондоминиум, как форма собственности, образуется сразу же после того, как в доме появляется два и более собственников квартир. То есть кондоминиумы возникли во всех домах еще в период массовой приватизации квартир. Осталось только определить долю каждого собственника в общедомовом имуществе и зарегистрировать ее в составе неразделимого комплекса - объекта кондоминиума. В результате на эти доли у собственников квартир возникло бы полное право собственности. Но государство тогда свои юридические обязательства до конца не выполнило.

На этом основании Сагнаев делает еще один вывод: в тех домах, где общедолевое имущество не зарегистрировано, оно до сих пор находится в государственной собственности. Поэтому государство и сейчас должно нести все расходы по его регистрации. На деле же оно оплачивает только составление технического паспорта на дом. Подготовку землеустроительного проекта и топосъемки, которые также требуются для регистрации, оплачивают собственники квартир.

Из этих рассуждений вытекает очень серьезный вопрос: поскольку общедомовое имущество до сих пор находится в государственной собственности, то власть должна нести и расходы по его содержанию?

Позиция жилинспекции

Прокомментировать эти выводы «НГ» попросила руководителя ГУ «Отдел жилищной инспекции акимата Костаная» Урастая РОМАЗАНОВА. Жилищная инспекция призвана от лица государства контролировать процессы, связанные с содержанием жилищного фонда.

- Подготовкой документов по регистрации объекта кондоминиума обычно занимаются доверенные лица или ПКСК, но эти полномочия они должны получить на общем собрании собственников квартир, - пояснил Ромазанов. - К тому же как без собрания принимать решение о сборе денег на регистрацию?

Действительно, из госбюджета сейчас оплачивается только подготовка техпаспорта. По информации Ромазанова, в Костанае с 2011 по 2016 годы на эти цели израсходовано 67 млн тенге. Изготовлены 678 паспортов. Однако для регистрации ими воспользовались жильцы только 66 домов. Для справки - в жилищном фонде областного центра 1 087 домов, из которых в качестве объектов кондоминиума зарегистрировано только 26%.

- Этот процесс может идти долго, если правительство не примет решение о сплошной регистрации, - считает Ромазанов. - И при необходимости определит источник финансирования. Что касается того, в чьей собственности сейчас находится общедомовое имущество, то государство, передав квартиры гражданам через приватизацию, законодательно закрепило положение о том, что индивидуальная собственность на квартиру не отделена от долевой собственности в общедомовом имуществе. К тому же квартиры отданы, по сути, бесплатно, а сегодня они имеют реальную стоимость. Поэтому кому, как не их собственникам, нести расходы на содержание дома, в котором находится их квартира?

Ситуация с регистрацией объектов кондоминиума в правовом отношении сложилась двусмысленная. Толковать ее можно по-разному, что реальное положение никак не изменяет. По информации жилищной инспекции, в Костанае долги жильцов перед ПКСК составляют около 100 млн тенге. Причем, отмечают председатели ПКСК, в должниках чаще ходят люди небедные. Как повысить их ответственность за содержание домов, в которых есть их собственность? Процесс непростой, но начинать его надо. И, очевидно, для этого расставить все точки над i в норме закона об индивидуальной ответственности за общедолевую собственность.

Уже построены новые дома, где квартиры жильцы купили за свои кровные, и там аналогичная проблема. Она мешает в полной мере использовать жилищное законодательство для управления содержанием дома. Урастай Ромазанов утверждает, что инспекция предлагала проектировщикам строящихся домов заранее планировать расходы на регистрацию будущего объекта кондоминиума, а застройщикам - определять размеры доли будущих собственников квартир.

- Так можно избежать проблем, которые в будущем обязательно возникнут, - пояснил он. - Но к нам пока не прислушиваются.

Очевидно, пришла пора адресовать эти вопросы парламентариям от Костанайской области, чтобы они обратились с запросом к правительству.

А пока запрос в Астану, к министру национальной экономики, отправил Альткожа Сагнаев. После того, как не удовлетворился ответом акима области на свое письмо.