Можно сколько угодно спорить, является ли происходящее сегодня в стране финансовым кризисом, но одно совершенно очевидно: жить мы стали труднее. Цены растут, недвижимость, несмотря на некоторое падение цены, стала еще менее доступной, поскольку получить сегодня ипотечный кредит в банке стало труднее. Что лучше - доступная ипотека и нереально дорогое жильё или труднодоступная ипотека и дорогое жильё? Кто больше пострадал от кризиса - банки или их клиенты? - пытается разобраться «Уют и комфорт».

12 женихов на одну невесту

Быстрее всех на возникшие финансовые неурядицы отреагировали местные филиалы банков и именно усложнив ипотечное кредитование. Еще пару месяцев назад финансисты связывали это с ипотечным кризисом в Америке. Тогда банки уверяли, что ситуация со дня на день стабилизируются и выдача кредитов войдет в обычное русло. Спустя месяц с небольшим сканируем ситуацию в Костанае заново.

По данным КФ "Национальный банк РК", в Костанае 12 филиалов частных банков, плюс один - государственный. Мы обзвонили все филиалы, пытаясь выяснить, на каких условиях сегодня выдаются ипотечные кредиты и реально ли их взять?

Исходные данные - хочу купить 3-комнатную квартиру, стоимостью 60 000$, по курсу Нацбанка в тенге это 7 237 200 тенге. Цена квартиры взята средняя, на основе данных о стоимости 3-комнатных квартир в газете "Твой шанс".

Как у соседей?

В России ситуация во многом схожа с нашей, если брать приграничные Казахстану области. Однако чем дальше на запад тем больше различий. К примеру недвижимость Подмосковья, новостройки пользуются стабильно высоким спросом. В самом деле, цены на жилье в самой Москве заоблачны, а работать в столице можно и живя в Подмосковье.

Их осталось только семеро

Никаких приятных неожиданностей: практически во всех филиалах сообщили, что «лучше подождать до конца месяца, а еще лучше до конца года». Ситуация должна стабилизироваться, процентные ставки снизиться. Из 12 филиалов местных банков в данное время ипотеку оформляют только 7, остальные 5 "заморозили" выдачу кредитов на неопределенное время.

Все конкретные условия выдачи, которые сообщили нам в филиалах, сведены в таблицу внизу материала. Они за месяц практически не изменились. Более того, кое-кто из филиалов, которые еще месяц назад выдавали кредиты, пусть и с 50% первоначальным взносом, перестали выдавать их вообще.

Клиенту банка, оформляющему ипотеку, необходимо знать, что помимо более высоких по сравнению с недавним прошлым процентов, немало придется заплатить и за оформление ипотеки. В эту сумму, как правило, входит рассмотрение заявки - около 10 000 тенге - и три вида страхования: страхование жизни клиента, страхование жилья и так называемая титульная страховка (страхование от потери права собственности на недвижимость). Плюс некоторые берут плату за обналичку денег. Все эти платежи являются обязательными и идут из кармана заемщика. В среднем сумма составляет около 100 000 тенге. Ещё около 10 000 тенге берет нотариус, оформляющий сделку купли-продажи.

В итоге при сроке ипотеки от 7-10 лет вы заплатите как минимум в два раза больше первоначальной стоимости квартиры, если, конечно, не погасите ипотеку досрочно. Кстати, о штрафах за "досрочку" нужно спрашивать в каждом банке особо.

И прочие трудности

Совокупный доход, учитывая нынешние цены на качественное жилье и условия банков, должен быть как минимум от 120 тыс тенге ($1000) в месяц на семью. Так что ипотека далеко не всем по карману.

И еще одна немаловажная деталь. Ипотечный кредит банк будет выдавать не на ту сумму, на которую вы договорились с продавцом, а на ту, в которую сам оценит приобретаемое вами жилье. Проще говоря, если я приглядела трехкомнатную за $60 000, то банк наверняка оценит ее намного (чем всего пару месяцев назад) ниже. Скорее всего, в $40 000 - $45 000.

В итоге, чтобы взять ипотеку, вам нужно.

1. Срочно где-то найти недостающие до реальной стоимости квартиры $15 000-20 000 (т.е. 20-30% от стоимости).
2. Заплатить первоначальный взнос от $40 000-$45 000 (т.е. 30-50% от этой суммы).
3. Оплатить расходы на оформление (около $1000), о которых говорилось выше.

Если вдруг заемщик не сможет выплатить кредит, банк заберет квартиру, оставшуюся в залоге, и продаст ее дороже. Банк как бы дает себе фору, чтобы не остаться в пролете.

Вместо вывода

Возвращаясь к теме финансового кризиса: трудно сказать сегодня, для кого, выражаясь словами Григория Марченко, происходящее в стране стало большей клизмой - для банков или для их клиентов. В финансовом выражении, конечно, банки потеряли больше. Но, нам, потребителям, наши небольшие в сравнении с банковскими оборотами деньги ближе и дороже. И, к сожалению, приходится констатировать, что сегодня на наши деньги мы можем несопоставимо меньше себе позволить. В том числе и в вопросе приобретения ипотечного жилья.

Мнение экспертов

Андрей КОВАЛЬ, декан факультета математики и компьютерных технологий КГУ им. А.Байтурсынова, кандидат экономических наук:

 

- В мире финансовый сектор живет вместе с производственным, социальным сектором, промышленностью, торговлей. У нас банковский сектор жил оторвано. Это так называемая "голландская болезнь", когда поступают деньги от инвесторов, от дорогого сырья, а конкурентноспособность производимых товаров невысокая, при этом многие не производятся вообще. Наша финансовая система оторвалась от действительности.

Очень хорошо сказал председатель правления "Народного банка" Григорий Марченко: "Финансовый кризис стал клизмой для банковских менеджеров, которые не знали, что такое кризис 1998 года, и как им управлять".

Сейчас местные банки судорожно ищут доступ к финансовым ресурсам. Внешние ресурсы перекрыты, начинается борьба за внутренние. Есть попытки привлечь ресурсы из пенсионных фондов, где аккумулируются огромные деньги. До этого местная клиентура наши банки интересовала мало. Рейтинг платежеспособности Казахстана в мире понизился. Наши акции резко пошли вниз, и даже президент давал задания выделить существенные средства (речь шла о нескольких млрд. долларов) для скупки акций, чтобы не допустить их ещё большего падения.

Банки привлекали внешние заимствования под 5-7% , а раздавали населению под 13-15%. Это было легко и выгодно. Если привлекать у своего населения под 10-12%, а раздавать под 15%, получается далеко не так интересно. И эта иностранная кормушка просто прикрылась. Иностранные инвесторы, озабоченные проблемами американского рынка, посмотрели отчеты казахстанских банков, посмотрели перспективы, и стали требовать оплаты своих кредитов в срок, не пошли на продление долгов.

Банки изначально шли на большие риски. Было время, когда любой носитель удостоверения личности мог взять кредит. И до сих пор у нас крайне трудно найти официальную информацию о том, сколько процентов составляют неоплаченные кредиты.

Есть информация, что в некоторых банках резко выросло число клиентов не платящих за кредиты в срок. Правда банки не безосновательно утверждают, что некоторые клиенты пытаются таким образом как бы «продать» свою резко подешевевшую недвижимость банку.

Специалист считает, что развиваться ситуация у каждого банка будет по-своему. Кто изменит стратегию и повернется лицом к клиенту, начнет поиск внутренних возможностей, к тем вернется стабильность. Кризис вынудит многие банки объединиться. Из нескольких десятков банков на казахстанском рынке может остаться 3-4 чисто казахстанских, а все остальные будут иностранные.

Директор КФ Национального банка РК Мираш ЖУМАШЕВ:

 

- Западные банки, действительно, стали отзывать свои кредиты у казахстанских банков. Но это не связано с падением рейтинга платежеспособности Казахстана. Мы по-прежнему платежеспособны. Цены на нефть стали еще выше, чем 5-6 лет назад, когда иностранцы нам доверяли и давали кредиты. Цены на экспортные товары только увеличиваются. Отзыв иностранного капитала из Казахстана связан с ипотечными проблемами самих иностранцев, которым понадобились деньги.

Нужно понимать, что кредиты - это изначально невыгодно для клиента. Понятно, будет в любом случае переплата, но это удобно, поэтому все ими пользуются. Государство старается решить проблему ипотечного кризиса и собирается выделить из бюджета на развитие программы государственного жилья около $4 млрд.

-Конкретно сказать, через какое время упадет первоначальный взнос и другие проценты по ипотеки в банках, невозможно, но постепенно проценты банки будут снижать.