Костанайские подрядчики, чтобы избежать убытков на государственных стройках, стали нарушать ПСД 

Шестые этажи домов по ул. Герцена закрывают шатровой крышей

В конце 2014 года в Костанае запланировано ввести в эксплуатацию 620 квартир. Есть планы и на 2015 год. Только подрядчики пока не стремятся участвовать в тендерах. Вся проблема в цене, которую предлагает государство за строительство 1 кв. м жилья - от 80 000 до 90 000 тенге. В реальности это для подрядчиков чистые убытки. Поэтому программа предполагает, что разницу в цене должен покрывать местный бюджет, но в нашем костанайском такой статьи расходов вы не найдете. И подрядчикам каждый раз приходится искать лазейку, чтобы избежать убытков.

Было пять, стало шесть

В рамках государственной программы «Доступное жилье - 2020» в Костанае строятся многоэтажки трех категорий - как арендное жилье для очередников, как жилье по линии АО «Жилстройсбербанк Казахстана» для всех категорий граждан и как жилье по линии того же банка для молодых семей.

Очередь на арендные квартиры - более 5 000 человек. Для них в этом году строились две пятиэтажки 4-го класса комфортности по ул. Герцена на 155 квартир. Однако еще в начале осени жители заметили, что над пятым этажом появляется полноценный шестой - с окнами, балконами.

На сайте ng.kz информация об этом появилась 8 октября. Пользователь под ником KOS77 написал: «В новых домах по ул. Герцена (р-н «Армана») заложили кирпичом последние этажи! Каждый раз, проезжая мимо этих домов, задаюсь вопросом, на кой заложили 6-й этаж и для чего его возводили вообще, если вдруг стал лишним, почему бы просто не разобрать?! Может, кто знает, что за ноу-хау такое в строительстве?»

Новость вызвала бурное обсуждение. И одно из предположений по поводу закладки верхних этажей было таким: «Потом, когда шум уляжется, они разберут окна 5-этажки, и она превратится в 6-этажку. Это власти позволяют делать из-за якобы низкой стоимости квадратного метра и, соответственно, малого навара у подрядчиков».

Как оказалось, пользователь было недалек от истины. В отделе строительства акимата Костаная нам сообщили, что между подрядчиком (ТОО «Аяз»), заложившим шестой этаж, и городским акиматом сейчас идет судебный процесс. Подрядчик пытается отсудить 100 млн тенге убытков, которые он понес при строительстве. 1 кв. м в домах по ул. Герцена по госпрограмме должен стоить не больше 80 000 тенге. Не вложившееся в эту сумму ТОО «Аяз» решило вместо пятиэтажного дома построить шестиэтажный, чтобы квартиры на верхнем этаже можно было продать по рыночной цене и оправдать стройку. Однако в проекте значился пятиэтажный дом, и государственная комиссия, которая приедет принимать дом уже 25 ноября, принять шестиэтажку не сможет. В связи с этим строители и начали срочно закладывать окна и закрывать верхний этаж шатровой крышей.

Чиновники уверяют, что шестой этаж строители построили, потому что ошиблись в чертежах

Не поняли чертежи

Однако официально ситуацию ни в отделе строительства, ни в ТОО «Аяз» не подтверждают.

- Строительство многоэтажных арендных жилых домов № 1 и № 2 по ул. Герцена осуществляется в соответствии с проектами. Согласно документам, это пятиэтажки, - сообщил в ответ на письменный запрос «НГ» руководитель отдела строительства акимата Костаная Ержан АБДУЛИН. - Строительство шестого либо мансардного этажа не предусмотрено. Для уменьшения теплопотерь здания через крышу, для упрощения эксплуатации и технического обслуживания нежилых помещений в домах решили сделать шатровую крышу вместо двускатной в пределах сметной стоимости.

Как пояснили в ТОО «Аяз», дом изначально был пятиэтажным. Шестой этаж начали строить в качестве технического, чтобы наверху можно было хранить детские коляски, велосипеды и т.  д.

- Дом ведь строится для молодых семей, - рассказала начальник ПТО ТОО «Аяз» Зауреш НАЗИРОВА. - А люди не поняли и решили, что дом будет пятиэтажным. Зачем сделали окна в техническом этаже? Это строители не поняли чертежи и сделали окна. Сейчас их заложили, сделали шатровую крышу. Никто разбирать этаж и продавать в нем квартиры не собирается.

Очевидно, чертежи не поняли и строители соседнего дома по ул. Герцена. Там работает ТОО «Сыл». Они тоже вместо пятиэтажного дома сначала возвели шестиэтажный, а потом заложили верхний этаж и закрыли шатровой крышей. Властями предписано шестые этажи на обоих домах считать миражом.

Жилой вместо технического

Между тем практика открытия верхнего этажа уже после сдачи и заселения дома в Костанае существует с прошлого года. Так сдали девятиэтажный дом во дворе - по Каирбекова, 373. Дом начали строить еще в апреле 2012 года, несмотря на мощное сопротивление жильцов, которые были против того, что у них забрали детскую площадку.

- Вы можете возмущаться, можете жаловаться, но дома здесь будут стоять, - заявил тогда замакима Костаная Алмабек ШАМШИЕВ. - Вы свое мнение можете оставить при себе. Надо будет - вокруг поставим оцепление, но строить будем.

Девятиэтажку построили и сдали в конце 2013-го, а спустя несколько месяцев она чудесным образом превратилась в десятиэтажку. Корреспонденты «НГ» побывали на десятом этаже «девятиэтажки» во дворе дома по ул. Каирбекова, 373 в этот понедельник, 3 ноября. О том, что по всем документам на этом месте должна быть девятиэтажка, можно понять едва шагнув в лифт. Он обслуживает только девять этажей, кнопки 10 в нем нет. Поднявшись пешком с девятого на десятый, попадаем на стройку. Площадки завалены строительными смесями, всюду пыль. В двух квартирах полным ходом идет ремонт. Как объяснили строители, их наняли владельцы новых квартир, в которых не было ни одной внутренней стены. Отгораживать пришлось даже санузел. По проему окон видно, что их выбивали в готовой стене.

Десятый этаж, который изначально был техническим, сейчас больше напоминает строительную площадку

В соседней квартире заново монтируют систему отопления, потому что батареи не греют. Этот этаж явно планировался как технический, но в итоге даже из него сделали жилой. Владельцы рассказали, что купили квартиры по $600 за 1 кв. м.

- Строя дома по государственной программе, подрядчики несут убытки, - признается заместитель директора ТОО «Компания «Ерлан» Александр ГУРЬЯНОВ. - Мы сейчас заканчиваем две девятиэтажки рядом со СШ № 3. У нас тоже была идея надстроить десятый этаж, чтобы квартиры в нем можно было продать и хоть как-то оправдать убытки по госпрограмме, но экспертизы показали - фундамент десятый этаж не выдержит.

Квартиры на десятом этаже многоэтажки во дворе дома по ул. Каирбекова, 373 продали людям без внутренних стен и отделки

Гурьянов считает, что ничего противозаконного в том, что подрядчики пытаются таким образом хотя бы «сработать по нулям», нет. Главное - не нарушать строительный регламент и технику безопасности. К примеру, ставить башенный кран для строительства десятого этажа рядом с заселенной девятиэтажкой нельзя. Нужно использовать другие механизмы.

- Но на этот этаж должен идти отдельный проект, который тоже проходит экспертизу, нужно заново подгонять технику, нанимать строителей и т. д., - уточняет Гурьянов. - Конечно, это хлопотно, но механизма, при котором подрядчикам сразу бы отдавали один этаж, нет.

В отделе строительства подтверждают, что нет закона, регулирующего строительство коммерческого этажа в доме, который строится за счет государства. Хотя разговоры о частно-государственном партнерстве в этой отрасли идут на самом высоком уровне.

Квартиры распределены

В связи с тем что парламентарии пока не решили, как подрядчикам избегать убытков при реализации государственной жилищной программы, ТОО «Компания «Ерлан» строит строго по ПСД. Сейчас она возводит в районе СШ № 3, на КСК, многоэтажную жилую группу ипотечных домов, состоящую из трех блоков. Для приема двух девятиэтажек на 30 ноября уже назначена рабочая комиссия, а сдача третьей запланирована в 2015-м.

В этом году квартиры получат только 288 вкладчиков «Жилстройсбербанка». Дома относятся к 3-му классу комфортности и согласно программе строятся по цене 90 000 тенге за кв. м. По этой же цене их продадут и жильцам. Как отметил директор КОФ АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Даурен САУДАБАЕВ, условные хозяева у всех квартир уже есть. И даже сформирован пул на 3-й блок, который будет введен в эксплуатацию в следующем году.

- В этом году мы уже не принимаем заявлений от вкладчиков банка и не формируем пулы на государственное жилье, - отметил Саудабаев. - На весь комплекс, состоящий из трех девятиэтажек, пулы уже сформированы. На квартиры в этих домах была большая конкуренция - примерно по 4 заявки на одну квартиру. Подать заявку может любой желающий, для этого необходимо лишь открыть депозит в «Жилстройсбербанке». А уже при распределении квартир мы подсчитываем баллы. Больше баллов набирает тот претендент, у кого сумма депозита больше, срок вклада дольше. Самое важное - платежеспособность, которую клиент обязан подтвердить. Подсчитав баллы, мы определили потенциальных будущих владельцев и резерв. Кто-то из потенциальных владельцев может не подтвердить платежеспособность, кто-то отказаться от квартиры. В этих случаях будут рассматриваться люди из резерва.

Получается, что в районе КСК строящиеся квартиры для всех категорий граждан уже разобраны, в районе аэропорта на государственное жилье могут претендовать только молодые семьи.

Для молодых семей 

 

В мкр «Аэропорт» подрядчики обещают сдать пятиэтажку до конца ноября

Для этой категории костанайцев в одной девятиэтажке и двух пятиэтажках в районе «Аэропорт» будет сдано 177 квартир. Претендовать на них могут супруги до 29 лет, прожившие в браке не менее 2 лет, прописанные в том населенном пункте, где строится жилье. Заявление молодые семьи подают в отдел ЖКХ. Отбор претендентов производится по балльной системе.

- Потенциальных претендентов на квартиры отдел ЖКХ направляет в «Жилстройсбербанк», - пояснил Саудабаев. - Мы проверяем платежеспособность семьи. Супругам должно хватать доходов, чтобы накопить за 8 лет 50% от первоначальной стоимости квартиры. Если мы платежеспособность подтверждаем, семья получает квартиру и 8 лет перечисляет деньги в банк накопления. Затем мы выдаем им займ, и они выкупают квартиру у акимата. Если семья просрочит ежемесячный платеж, мы вправе сообщить это акимату - и жильцов могут выселить из квартиры.

...Девятиэтажный дом ввели в эксплуатацию в июле, новоселы уже обустраивают свои квартиры. На одной из пятиэтажек еще идут строительные работы. Но как пояснили в отделе строительства, срок сдачи этой пятиэтажки - конец ноября. А на еще одну пятиэтажку уже получен акт государственной приемочной комиссии по вводу в эксплуатацию и сейчас готовят документы для передачи дома на баланс в отдел ЖКХ.

Дома в мкрн «Аэропорт» строятся 3-го класса комфортности по цене 90 тыс. за 1 кв. м. Как выяснили корреспонденты «НГ», для подрядчиков, которые строили эти три дома, цена оказалась убыточной.

- Согласно ПСД, в девятиэтажке цена 1 кв. м составила 122 000 тенге, - отметил подрядчик, строящий девятиэтажку в мкрн «Аэропорт», директор ТОО «Ирина и К» Александр КОРЧИНСКИЙ. - Строительство домов по государственной программе должно финансироваться из двух бюджетов. 90 000 тенге за 1 кв. м выделяет республиканский бюджет, разницу должен покрывать местный бюджет. Но в местном бюджете подобная статья расходов не предусмотрена, поэтому подрядчик несет убытки. Я построил две девятиэтажки, в мкрн «Аэропорт» и по ул. Аль-Фараби, и понес 80 млн убытков. А еще дома имеют три года гарантии, и все недочеты, на которые указывают жильцы, устраняю за свой счет.

Найти пропорции

Похоже, что подрядчикам все-таки удалось достучаться до чиновников. С 2015 года подрядчики начнут строить дома по госпрограмме, стоимость кв. м в которых будет на 10 000 дороже. Это не коснется только арендного жилья для очередников, где цена останется на уровне 80 000 тенге за 4-й класс комфортности и 90 000 тенге за 3-й класс комфортности. Однако подрядчики эти изменения считают несущественными. И цена для них по-прежнему остается невыгодной.

- Сегодня рыночная цена на жилье от 130 000 до 180 000 тенге за кв. м, - говорит Корчинский. - В программе необходимо указывать реальную стоимость (согласно смете) или выходить на частно-государственное партнерство, когда часть квартир в одном доме строится за счет бюджета, а часть - за счет подрядчика. В 2008 году мы такое практиковали. Дома № 3 и 7 в мкрн «Наурыз» и дом № 10 «Б» в 5 мкрн построены по такому принципу. Например, в мкрн «Наурыз» цоколь, 2 и 3 этажи мы строили за свои деньги, и они были коммерческие, а 1, 4, 5 и 6 этажи - за государственный счет. Тогда цена за 1 кв. м составляла 56 515 тенге, мы не понесли убытков, даже получили прибыль и у государства ничего не просили.

Для того чтобы эта система вернулась, считает Корчинский, в постановлении правительства необходимо прописать, что застройщик имеет право на стадии проектирования оговаривать все нюансы. Проект бы состоял из двух частей - для коммерческой застройки и для государственной, каждая часть проходила бы отдельную государственную экспертизу. Затраты на изготовление ПСД в таких случаях делятся пропорционально между частником и государством. Коммерческую часть жилья подрядчик строил бы за свой счет и продавал по рыночной цене.

Вот случай, когда частно-государственное партнерство приведет к появлению конкуренции на рынке строительства госжилья, а значит, и к улучшению качества. Ну и маскировать верхний этаж и устраивать судебные игры в таких случаях не придется. Опять же экономия. 

Можно ли сделать участие в государственной жилищной программе выгодным для подрядчиков?

Мария БАЙТУРИНА, директор ТОО «Архитектурное ателье «Дом»:

- В программе «Доступное жилье - 2020» указана цена реализации за 1 кв. м, и нигде не сказано, какова должна быть стоимость строительства 1 кв. м для подрядчика. Но предполагается, что если стоимость реализации 80 000-90 000 тенге за 1 кв. м, то строить дома предполагается по такой же цене. Поэтому, если поднимут стоимость за 1 кв. м для строителей, автоматически возрастет цена реализации государственного жилья, так как разницу покрыть будет некому. Единственный выход сделать участие подрядчиков в государственной застройке выгодным для них - это вернуть частно-государственное партнерство. В доме, который строится по государственной программе, определенное количество площадей должно принадлежать подрядчику. Коммерческие квартиры частник смог бы продать по рыночной цене и покрыть свои затраты. Это самый доступный и выгодный вариант для государства и подрядчика, тем более что механизм уже разработан. В Костанае подрядчики работали по такой схеме.

Валерий ПОЛЕШКО, заместитель акима Костаная:

- Участие подрядчиков в строительстве государственного жилья можно сделать выгодным для них, но подобные вопросы необходимо решать на уровне правительства. Предельную цену на строительство устанавливает правительство. Раньше на местах было разрешено прибегать к частно-государственному партнерству. В проект закладывали часть коммерческих квартир, подрядчик строил их, продавал по рыночной цене и получал прибыль. Эта схема хорошо работала. Затем эту практику запретили. Сейчас вновь планируют разрешить в государственном доме закладывать 20% коммерческого жилья. Но решение должны принимать не местные исполнительные органы. Система частно-государственного партнерства должна быть закреплена законодательными актами. Тогда это будет единая система.

Айкын КОНУРОВ, депутат мажилиса Парламента РК:

- Я считаю, что подрядчики лукавят, когда говорят, что строить по государственной программе дома им невыгодно. Ни один предприниматель не станет работать себе в убыток, раз они массово идут на тендеры, значит, им это выгодно. Начнут массово отказываться - в Парламенте задумаются, что что-то не так. Маржа в ту цену, которую установили на строительство государственного жилья, в любом случае закладывается. Другое дело, что раньше они зарабатывали, скажем, 500$ с квартиры, а теперь 100$, и начинают жаловаться на убытки. Надстраивать коммерческие этажи с правом продажи по рыночной цене - таким диким методом нельзя выходить из этой ситуации. Если ПСД составляется на 5-этажный дом, то для 6-этажного уже не учитывается ни нагрузка на фундамент, ни на водопровод, ни на электросети. Получается, что СНиПы полностью игнорируются, а еще нарушается техника безопасности, поэтому этого желать нельзя. Узаконить такой вариант строительства - значит дать право наживаться частникам на государственных стройках. Думаю, что частник, участвующий в государственно-жилищной программе, должен сам решать выгодно ему это или нет. А если он осознанно идет на эту стройку, а потом терпит убытки, пусть отыгрывает эти деньги на других стройках.

Тигран НАДЖАРЯН, заместитель директора ТОО «Аяз»:

- Мы вынуждены надстраивать верхние этажи, потому что это хоть какая-то возможность не сработать себе в убыток на государственных стройках. Конечно, самый лучший вариант для нас - это поднять стоимость 1 кв. м. хотя бы до 120 000-130 000 тенге. Строить верхние этажи, потом продавать в них квартиры - нам такой вариант тоже, в принципе, не нужен. Наше дело - строить, а не продавать жилье. Но если не будем участвовать в государственных программах - город не получит нужного количества жилья, а деньги, выделенные из республики, уйдут в другую область. Так что самый лучший способ - повысить стоимость квадратного метра.