Почему новые законы не меняют отношения между ПКСК и жильцами

На прошлой неделе в «НГ» с жалобой на руководство ПКСК обратились жители одного из домов Костаная. История вроде бы банальная: деньги собирают, ремонтом не занимаются, но премии работникам кооператива выплачивают. О подобных конфликтах написано так много, что можно было отнести его к категории «семейных», улаживать который должны сами участники. Но эта история произошла уже в условиях изменившихся правил, регулирующих отношения собственников квартир и эксплуатирующей организации. Правила другие, а отношения прежние.

«Будем судиться»

Дом № 3 «Б» по ул. Баймагамбетова более 10 лет зарегистрирован в качестве объекта кондоминиума. Жильцы решили воспользоваться правами, которые дает им этот статус. Подвигла их новая жилая пристройка, которую городские власти подключили к коммуникациям дома без согласования с жильцами. Да и состояние общедомовой собственности оставляет желать лучшего. Создали инициативную группу и начали наводить порядок. Потребовали у председателя КСП «Енбек»  полный отчет о затратах на содержание дома. И сразу возникли вопросы: какие-то работы действительно проводились, но сколько на них истрачено денег, выяснить невозможно.

Председатель кооператива сделал ответный ход и подсчитал, что «бунтарский» дом задолжал КСП 380 000 тенге. В результате 7 июня 2013 года появляется протокол решения общего собрания о выведении дома из состава кооператива.

- Мы проверили цифру долга, - сказала «НГ» член инициативной группы Елена ТУПИЧКИНА. - Такой долг мог быть на 1 июля, если учитывать плату за июнь. Но ведь собрание прошло 7 июня. Люди еще не могли внести эти деньги в кассу КСП. Реальный долг на 1 июня составлял 274 тыс. тенге. Причем 61 тыс. тенге - за одной квартирой, которая оказалось проданной. Почему председатель не занимался должниками, а решил вывести весь дом из кооператива? Мы считаем: причина в том, что мы стали для него неудобными.

Инициативная группа обращалась в разные инстанции за поддержкой, но все кончилось лишь тем, что председатель КСП сложил свои полномочия. На нового руководителя КСП Владимира Васильева заявления о незаконности вывода дома № 3 «Б» из состава кооператива не подействовали. Жильцы подали иск в суд с просьбой признать протокол недействительным и восстановить их в правах.

Пока суд проводит необходимые процедуры, Васильев отказался платить энергетикам за освещение подъездов. В начале октября лампочки в подъездах погасли. Причем сделали это без предупреждения, не принимая во внимание, что электрощиток находится на территории чужой собственности, проникать на которую без разрешения собственника никто не вправе. Все это возмутило добросовестных плательщиков (а их в этом доме оказалось большинство) до такой степени, что на встречу с ними были вынуждены приехать представители городского и областного акиматов.

Сход получился до предела насыщенным взаимными претензиями. Но странное дело: жильцов почему-то склоняли к тому, чтобы они приняли решение о вхождении в кооператив «Енбек». То есть фактически признали, что ранее их исключили законно. С таким подходом никто не согласился.

- Мы будем судиться, - заявила «НГ» старшая по дому Нина КОРОЛЬКОВА. - Надеемся, что суд отменит протокол о нашем исключении из кооператива. Тогда будем добиваться от «Енбека», чтобы на перечисленные нами в кооператив деньги выполнили ремонтные работы, которые они обязаны сделать.

- После этого посмотрим: оставаться нам в этом КСП и поддерживать отношения на основе договора или выйдем и сами будем собирать деньги, чтобы кого-то нанять для обслуживания, - добавила Елена Тупичкина. - Так нам будет легче разговаривать с людьми. В том числе и когда решим собирать деньги на капитальный ремонт по государственной Программе модернизации ЖКХ.

Зона непонимания

Чем кончится эта история, пока неизвестно, но мы в ней увидели один очень существенный момент. Люди уже не просто возмущаются плохой работой ПКСК, но пытаются квалифицированно проанализировать расходы по содержанию своего дома и создать какой-то механизм, который бы исключал неэффективную трату денег.

Что-то подобное пытается сделать и председатель совета дома № 1 «А» по ул. Чкалова Морис КИМ. «НГ» уже не раз писала о его попытках заставить городские власти считаться с интересами членов этого кондоминиума. Ким попросил председателя ПКСК «Надежда» Константина КРЮЧКОВА выделить средства на организационные расходы совета, на поощрение активных жильцов и другие общественные нужды. Сумма немалая - около 100 000 тенге. Крючков тогда не отказал, несмотря на то, что деньги на такого рода траты в смете кооператива не предусмотрены. Но планы у Мориса Сергеевича оказались настолько финансово емкими, что дальнейшей материальной поддержки он уже не получил.

Логично в таком случае разобраться: сколько средств дом сдает в кассу ПКСК и сколько возвращается в виде различных услуг. Ким просит председателя ПКСК дать ему детальный расклад. Такой учет по каждому дому (а их в «Надежде» - 21) ведется, так что получить эти цифры проблем нет. Но дело в том, что у кооператива есть расходы, которые носят общий характер (например, зарплата персонала), на которые от взносов каждого дома «отщипывается» понемногу, а потому напрямую в виде каких-то работ или услуг жильцам не возвращаются. Вот вам и повод для подозрений.

- Я это все понимаю, - пояснил «НГ» свою позицию Морис Ким, - но тогда давайте заключим с ПКСК договор, где оговорим все эти вопросы. Пусть нам скажут, сколько мы должны платить за их услуги, пусть распишут, сколько они стоят, а мы будем думать, соглашаться на это или нет. Если подпишем договор, вопросы возникать не должны. Я письменно обратился к Крючкову с просьбой заключить такой договор, но он мне не ответил.

Интересно, что на вопрос «НГ» о такой схеме отношений председатель «Надежды» ответил: обеими руками «за».

- Мне же так легче работать, - сказал Крючков. - Но тут важно, чтобы интересы жильцов отдельного дома представлял квалифицированный человек. Тогда легче будет вести переговоры. Иначе мы ни до чего не договоримся. Морис Сергеевич хочет сделать очень много, но надо же понимать, что таких средств у ПКСК нет.

Ким считает, что проблема в отношениях создалась из-за совмещения постов председателя ПКСК и управляющего. При этом он категорически против ликвидации системы ПКСК.

- У нас нет должности управляющего, поэтому ни о каком совмещении или разделении речь идти не может, - парирует Крючков. - У председателя нет других функций, кроме организации услуг, которые обязан предоставить ПКСК. Что касается вообще системы ПКСК, то она, конечно, давно устарела и нужно переходить на работу по договорам. Но где найти столько инициативных и грамотных людей, чтобы управляли домами? Да и многие председатели ПКСК привыкли работать по наезженной колее - так спокойнее.

Слушая Кима и Крючкова, задаешься вопросом: вроде бы в этой ситуации есть два инициативных и грамотных человека, но почему и у них отношения не налаживаются?

Не собственники и не граждане

За ответом на этот вопрос «НГ» обратилась к заместителю акима Костаная Валерию ПОЛЕШКО, который занимается проблемами ПКСК еще со времен приватизации квартир.

- ПКСК изначально были призваны оказывать только сервисные услуги и не заниматься ремонтом, - отмечает он. - На практике все пошло иначе. Проблема в том, что собственники квартир до сих пор никак не привыкнут к мысли, что они владеют не только своей жилплощадью, но и общедомовым имуществом. А значит, должны заботиться и о его содержании. Там, где это понимание уже пришло, люди не теряют времени и в рамках Программы модернизации ЖКХ начали ремонтировать свои дома.

По мнению Полешко, сейчас нет никаких правовых проблем для налаживания деловых отношений между ПКСК и жильцами домов. Кооперативы имеют статус юридического лица, а собственники квартир могут зарегистрировать свой дом в качестве объекта кондоминиума и открыть в банке два счета: для аккумуляции средств на текущее содержание здания и на капитальный ремонт. Нужно только самоорганизоваться.

Вот тут и возникает главная проблема. В Костанае лишь треть многоэтажных жилых домов зарегистрировалась или только готовится к регистрации в качестве объекта кондоминиума. И то - не без помощи ПКСК. По собственной инициативе - единицы. А без этого стать субъектом хозяйственных отношений невозможно.

Чувство собственности - качество нужное, но ему легче формироваться, когда у человека есть что терять. А если имущество коллективное? Ведь подвалы, крыши и подъезды к этой категории как раз и относятся. В таком случае у человека должны быть сформированы гражданские чувства. Но откуда они могут появиться в обществе, в котором в течение 20 лет постоянно гасили даже те зачатки, которые сформировались в советское время?

Мировая практика показывает, что самая эффективная форма развития гражданского общества - это местное самоуправление. Те ростки гражданской активности, которые сейчас проявляются в конфликтах домовых активистов с председателями ПКСК, должны быть подкреплены созданием органов МСУ в микрорайонах городов. Пока же инициативным группам жильцов не на кого опираться. Акиматы им не помощники, политические партии - беззубы, НПО - немощны.

Что мешает превращению ПКСК в обычную сервисную организацию?

Людмила ПРУТЯН, бывший председатель  КСП «Ветеран 36»

- У нас нет достаточного количества профессионально подготовленных людей, способных организовать эту работу. Нужны компетентные председатели ПКСК. Их не готовит ни одно учебное заведение. Почему бы государству не выделять деньги на их обучение? Разве обеспечение граждан нормальными жилищными условиями (что во многом зависит от качества работы обслуживающей организации) не государственное дело? Еще мешает недоверие. Люди получают так много негативной информации о финансовых злоупотреблениях, что уже в каждом начальнике видят жулика. В  такой атмосфере ждать от владельцев квартир, что они будут создавать какую-то организацию и сдавать туда деньги, не приходится.

Негмет СУХАНОВ, председатель КОС «Клуб строителей» (1990-1998 гг.):

- Дом, в котором я живу, заключил договор на обслуживание с сервисной компанией. Платим по 29 тенге за 1 кв. м, и не надо проводить собраний, слушать чьи-то отчеты. Но таких компаний на весь город не хватит. Некоторые ПКСК имеют неделимое имущество, поэтому им сложно реорганизоваться в обычную сервисную организацию. Что касается заключения договоров между домами, входящими в ПКСК, и самим ПКСК, то многие люди не знают о такой возможности. Кто-то должен их организовать. Эту работу могли бы выполнить комитеты общественного самоуправления (КОС), но их ликвидировали. Нужен новый закон о местном самоуправлении, который позволил бы создавать такие структуры. В противном случае переход на качественное сервисное обслуживание так и останется вялотекущим процессом, который закончится неизвестно когда.

Людмила МАЦУПА, исполнительный директор Ассоциации деловых женщин Костанайской области:

- ПКСК привыкли работать в рамках старых форм, хотя времена уже изменились, появились новые подходы. Причем их используют все больше и больше, но основная масса председателей кооперативов держится за старое. Городские государственные структуры призывают всех включиться в процесс модернизации ЖКХ, но и они проявляют осторожность и не хотят отказываться от старой системы. Новое внедрять всегда рискованно. А старая система, хоть и с изъянами, но как-то отлажена.

Валерий ЯКУШЕНКОВ, старший по дому № 186 по ул. Бородина в Костанае:

- ПКСК не заинтересованы работать по-новому. Они боятся потерять доход. Когда наш дом был в плохом состоянии, ПКСК от нас отказался. Но стоило нам провести капитальный ремонт своего дома, так они сразу же стали приглашать к себе. Понятно почему - теперь им на наш дом в течение 10-15 лет тратиться нужды не будет, а деньги с нас соберут. Такие отношения нас не устраивают. Разве в таких условиях ПКСК смогут стать нормальными сервисными организациями?

Татьяна ЗЕМЛЯНАЯ, президент координационного совета Ассоциации ПКСК и КСК Костаная:

- Эту работу во многом сдерживает несовершенство законодательной базы. Сейчас ПКСК вправе оказывать сервисные услуги только членам кооператива. Если какой-то дом хочет встать на обслуживание авторитетного ПКСК, он должен вступить в этот кооператив. Не все просто и с самостоятельностью объектов кондоминиума. Чтобы открыть в банке счета на физическое лицо, представляющее интересы жильцов, этот человек должен получить доверенности от всех собственников квартир. Это очень сложно. Пока пошли по пути открытия таких счетов на ПКСК. Насколько мне известно, некоторые из этих счетов не работают, и по существующему положению банки вынуждены их закрывать.