Кто правит на жилищном рынке Костаная, где цены достигли европейского уровня?

Цены на жилье в Костанае в последнее время настолько выросли, что их начали сравнивать со стоимостью квартир в крупных российских и не очень крупных европейских городах. При этом жилищное строительство в нашей области идет хоть и медленно, но по нарастающей. Аналитики называют разные причины такого развития событий, однако никто не может точно спрогнозировать начала обратного процесса.

 

По данным агентств, занимающихся операциями с недвижимостью, стоимость однокомнатной квартиры в Костанае сейчас $35 000-50 000, двухкомнатной - $42 000 -75 000, трехкомнатной - $60 000 -110 000. Официальные источники называют другие цифры, но и они показывают, что цены постоянно растут. Судя по объявлениям в местных газетах, предложений полно, но цену это не сдерживает. Причем, если уж квартиры "не первой свежести" столько стоят, то что говорить о жилье в новых домах! Выходит, главный приинцип - доступность, который провозглашен правительством РК в государственной жилищной программе, не реализуется?

 

Безнадега

После закрытия в Костанае крупных предприятий, остались здания рабочих общежитий. Они были проданы в частную собственность и там теперь их хозяева сдают комнаты в аренду.

В вестибюле одной из таких "малосемеек" подошли к женщине. Марина в Костанае живет с 1993 года. Вышла замуж и родила девочек-двойняшек. После развода с дочками скитается по общежитиям. В этом году они уже 9-й класс окончили.

- Живем на 18 квадратных метрах, - рассказывает Марина, - плачу за комнату 15 000 тенге в месяц, а зарплата у меня 22 000. Еще алименты получаю около 3 000, да иногда привлекаю дочерей, чтобы у себя на предриятии подработать за тех, кто уходит в отпуск. Я обошла все банки - выясняла, можно ли взять кредит на покупку квартиры. Мне сказали, что для этого нужно иметь доход на семью не меньше 80 000 тенге. Где я их возьму? А в городской очереди на получение жилья передо мной более 680 человек. Там мне ждать еще очень долго.

Вместе с ней мы поднялись на второй этаж общаги. Там в общем умывальнике мыл посуду Алексей. Родом он из Тарановского района, в Костанай приехал в поисках работы. Нашел. Грузчики на рынке всегда были нужны. Живет здесь с женой и дочерью в небольшой комнатенке, поэтому платит 12 000 тенге. Тоже обращался в банк за кредитом на жилье, но ему сказали, что на каждого члена семьи нужно иметь доход не меньше 40 000.

К нашему разговору подключился мужчина, назвавший себя Азаматом Садвакасовым. Приехал из Рудного, и тоже в поисках работы. Кстати, вчера ее в очередной раз потерял. Говорит, что ушел сам, потому что зарплату не платят.

- Ипотечный кредит - это кабала на 30 лет, - пожимает плечами Азамат. - При такой нестабильности с работой лучше его не брать. И потом, цены на квартиры такие большие, что за ними не угнаться.

Как выяснилось из разговора, снимать отдельную квартиру местным обитателям не по карману. Ведь аренда даже однокомнатной квартиры стоит 25 000 - 30 000 тенге. Только в этом здании живет более 150 семей. А сколько этих "общаг" по городу? Прибавьте тех, кто живет на съемных квартирах, ютится с родителями... Все они потенциальные квартиропокупатели. Большинство - без реальной возможности такой покупки. Но если те, кто больше всего нуждается в жилье, по причине низких доходов не могут позволить себе его купить, тогда кто "подпирает" высокие

цены на квартиры?

 

Откуда деньги растут?

- Опыт других стран показывает, что капитал всегда стремится в ту сферу экономики, которая наиболее прибыльна, - говорит директор Института математики и компьютерных технологий Костанаского госуниверситета, кандидат экономических наук Андрей КОВАЛЬ. - Экономика Казахстана пока развивается однобоко - через сырьевой сектор. Туда и идут деньги крупных инвесторов. Что же касается свободных денег, которых в последнее время у некоторых казахстанцев становится все больше и больше, то они начали вкладывать их в приобретение недвижимости.

О влиянии фактора роста доходов населения на "подстегивание" квартирных цен говорит и заместитель акима Костанайской области Гани САГИЕВ:

- Сегодня на депозитах в банках Казахстана лежит уже 4 триллиона тенге. Из них один триллион - деньги физических лиц. Эксперты утверждают, что примерно столько же находится в "тени".

Версия о влиянии увеличения доходов населения на рост квартирных цен у многих вызывает ироническую улыбку. Действительно, если оценивать динамику среднемесячной номинальной заработной платы за последние годы, то в Костанайской области она с 20 693 тенге в 2004 году выросла до 29 249 тенге в 2006 году (здесь и далее приводятся данные Костанайского областного управления статистики - авт.). При таких доходах купить квартиру по теперешним ценам никому не удастся.

Если говорить о средней зарплате работников по отраслям, то на конец прошлого года самая высокая величина была у сотрудников финансовых сфер - 58 835 тенге, и работников горнодобывающей промышленности - 46 230. В области в этих сферах работает примерно 28 000 человек (при общей трудовой занятости населения - 513 200 человек). Значит, на депозиты поступают средства из каких-то других источников. О них можно только догадываться.

Огромные суммы, которые граждане сегодня держат в банках, конечно же, не лежат там без движения. Но кто же их берет в качестве кредитов? В том числе и на покупку квартир.

О том, как это делается, рассказал мне знакомый предприниматель. По понятным причинам свою фамилию он просил не называть. Он берет в банке кредит (благо есть в достаточном количестве залоговое имущество и хорошая кредитная история) и покупает квартиры. Доводит их до нужного состояния и сдает в аренду. За счет арендной платы рассчитывается с банком и, не отвлекая средства от своей основной деятельности, приобретает себе еще и высоколиквидное имущество, которое продолжает на него работать.

Мы решили проверить, насколько такая практика распространена в Костанае. Поступили просто: подсчитали количество объявлений о сдаче жилья в аренду, которые публиковала газета "Твой шанс" за последние 6 лет. И вот что получили: 2002 год - 125 объявлений, 2003 - 139, 2004 - 199, 2005 - 240, 2006 - 266, 2007 - 418.

-- Сегодня практика ипотечного кредитования такова, что банкам очень выгодно этим заниматься, - считает Сагиев. - Плюс наши аграрии в последнее время получают неплохой урожай, и на рынке зерна для них благоприятная ситуация по цене. Увеличение их доходов тоже "накачивает" цены на квартиры.

Статистика эту версию подтверждает: производство продукции сельского хозяйства в нашей области выросло с 92 181 млн. тенге в 2004 году до 130 518 млн. в 2006-м.

Получается, на рынке жилья произошло расслоение его участников. Какая-то часть населения действительно решает свою жилищную проблему - приобретает квартиры для проживания в ней (причем, чаще это либо расширение уже имеющейся жилплощади, либо переход на меньшую, либо переезд в другой район города). Другая часть через покупку-продажу недвижимости решает свои коммерческие интересы.

 

Что делать?

- В таких условиях государству нужно предпринять меры, чтобы сдавать в аренду жилье экономически было бы менее выгодно, - считает Андрей Коваль. - Тогда собственники этих квартир начнут продавать их. На рынке увеличится предложение и цены начнут снижаться. Для этого нужно взять на учет всех, кто сдает квартиры в аренду, и установить прогрессивную шкалу налогообложения. Но эти меры нужно принимать вместе с развитием экономики. Чтобы люди имели возможность вкладывать освобождавшиеся средства в ее развитие. Тогда все пройдет менее болезненно для тех, кто сегодня свои деньги вложил в недвижимость. Есть и другой, более медленный способ - увеличение жилищного строительства. Заместитель акима области Гани Сагиев делает упор именно на него.

- По европейским стандартам жилой фонд ежегодно должен обновляться на 10%. В этом году в сравнении с прошлым жилищное строительство в нашей области увеличилось на 26%, но прежних объемов мы еще не достигли. По существующим нормам у нас жилого фонда должно быть 4 млн. кв. м, а мы пока имеем в 2 раза меньше. Нужно больше строить государственного жилья для сдачи его в аренду. Сейчас выделяются земельные участки для индивидуальной жилищной застройки. Это и будет выходом из сложившего положения.

Что же касается поколения тех, кто живет в малосемейках и на съемных квартирах, все эти предложения, возможно, и будут каким-то утешением. Но если реально и помогут, то в очень отдаленном будущем.