«Костанай задыхается и строится, как попало», - такой вывод на расширенном заседании по проблемам строительства жилья сделал заместитель акима области Гани САГИЕВ. Нашёлся, наконец, человек, который назвал очевидные вещи своими именами. До сих пор из чиновничьих уст слышать такого не доводилось.

С заявлением не спорили те, кто давал разрешения на господствующий в Костанае тип застройки. Строители заявление тоже активно не опровергали. Конструктивных предложений по поводу того, куда расти областному центру, никто не выдвигал. А времени на выработку единой концепции этого практически не осталось. До конца 2007 года должен быть утвержден откорректированный генплан застройки.

 

Вглубь? Занято

В принципе, город может расти вглубь, вширь и вверх. Причём одновременно. Главное, чтобы упорядоченно. А что мы с этой точки зрения имеем на сегодня?

Общая территория, закреплённая за Костанаем, составляет 21,1 тыс. га. До 70% её занимают одноэтажные постройки с большим износом. Есть, правда, и с небольшим. Милые хатки в одном, полутора, максимум - в двух уровнях, которыми густо утыкан центр города и которые строить было разрешено по соседству с многоэтажками именно в последние 5-6 лет. Явно по принципу «свободного пятна». В отличие от архитекторов мы его понимаем так: нашёл влиятельный человек подходящее, по его собственному мнению, местечко на Павлова, Дощанова, Пушкина, Абая, Каирбекова и без особых проблем получил от городских властей разрешение на свою индивидуальную застройку. А теперь хватились - место, на котором могла бы стоять пятиэтажка, занято дворянским гнездом. Вот тебе и рост вглубь.

Правда, коммерческие застройщики пытаются навёрстывать упущенное - путём «уплотнения» многоэтажками городских дворов. Уверены, несмотря на благополучно добытые стройкомпаниями пакеты разрешений от полутора десятков городских инстанций, жильцы окрестных домов таким соседям не рады. Ну, хотя бы потому, что где высотка - там обязательно будет элементарный парковочный карман. А собственно двор с минимальным благоустройством где?

Во дворе домов №№62-64, расположенных на улице Павлова, говорят, встанет 7-этажный дом. Прямо на детской площадке. По словам жильцов Галины Микасян и Адили Дюсеновой, игровую площадку на протяжении десятка лет они с соседями содержат сами. Зимой заливают каток, а летом устраивают баскетбольные и волейбольные площадки. Жильцы дома не просят власти вкладывать в игровую площадку деньги, они просят её сохранить. Со своей просьбой дошли до администрации президента. Чиновники разного ранга им отвечали, что строительство на этом участке земли вроде бы незаконно, но обмер территории уже произведён.

Отметим, что корреспонденты «НГ» делают упор в данном материале в основном на жилищный аспект проблемы. А ведь свободные места активно занимались и занимаются другими строениями, при этом от количества, например, здоровенных ресторанно-развлекательно-торговых центров уже в глазах рябит. Город явно не управляет процессом их «размножения». А ведь для решения всех этих вопросов архитекторы направляли свои предложения руководству области ещё 5 лет назад. Их не услышали.

- Необходимо было запретить индивидуальное жилое строительство в центральной части города, ограничив эту зону улицами Павлова и Гагарина, железнодорожным вокзалом и поймой реки Тобол, - говорит секретарь отделения Союза архитекторов Казахстана по Костанайской области Петр МУХИН, - также необходимо было запретить капитальный ремонт строений на этой территории. То есть эта часть города освобождалась бы естественным путем, а участки и домовладения местные власти должны были бы выкупать у частников за счёт бюджета. После этого можно выделять эти участки под целевое строительство. То есть, власти могли бы диктовать, что здесь необходимо строить школу, здесь - детский сад или бизнес-центр. Эта схема работает во многих городах мира. Тогда можно было бы обойтись малой кровью и не корректировать сегодня весь генплан.

За что купил, за то и продаю

Конечно, в Костанае есть действительно огромный массив ветхого частного жилья. И это резерв для Костаная. Как им намерены распорядиться? На последней сессии маслихата депутаты утвердили концепцию строительства высоток в квадрате улиц Алтынсарина - Абая и Дощанова - Беды, который занимает 14 га. Вести строительство жилого комплекса здесь будет ТОО «БК-Строй» как генеральный подрядчик. По закону, фирма должна выкупать земельные участки, на которых сейчас стоят частные дома, у их владельцев по цене «не ниже рыночной».

Жители этого сектора понимают, что здесь, конечно, уместны многоэтажные дома - как-никак центр города. Но при этом каждый блюдёт и свой интерес.

- Я не пойду в однокомнатную квартиру на окраине, - говорит костанаец Николай КЛЕНИН. - Если предложат двух- или трёхкомнатную квартиру в центре города, тогда подумаю.

Жительница дома №177 Алевтина УЛЕСКО уже второй раз будет «подвергаться сносу». Её уже переселяли, когда сносили дом по той же ул. Алтынсарина, только в районе библиотеки им. Толстого. Тогда предложили квартиру в районе КСК, она её потом продала и переехала в дом свекрови.

Улеско призналась, что не отказалась бы от благоустроенной квартиры в любом районе города. Но на денежное возмещение категорически не согласна.

- У меня площадь дома составляет 63 кв. метра, 4,5 сотки земли. Сейчас свой земельный участок я оцениваю в $70 000. Думаю, мне смогут возместить гораздо меньше. Что я с этими деньгами буду делать? На них приличное жильё не купишь.

Есть сторонники и вовсе радикальной позиции. Хозяйка дома 181 по ул. Алтынсарина вообще не согласна на снос своего дома.

- Дом построил дед моего мужа. Мы привыкли жить на земле. Нам не надо никакой альтернативы. Съезжать отсюда не собираемся.

Между тем проект застройки маслихату инвестором уже представлен.

- К концу 2007 года, - сообщил депутатам директор «Курылыс Карасу» Мейрам АБИКЕНОВ, - мы намерены выйти на нулевой цикл. Будет построено 60 пятиэтажных блок-секций. В них 157 000 кв. м - жилая площадь, 18 000 - коммерческая недвижимость на первых этажах плюс бизнес-центр. По проекту, здесь будут проживать 10 000 человек. Всё строительство рассчитано на 3 года. Нами проведена работа со всеми коммунальными службами города, проект согласован с градостроительным советом Костаная. Кроме того, его уже одобрил победитель тендера на корректировку генерального плана застройки областного центра.

О том, как будет решаться вопрос с людьми, сейчас живущими на рассматриваемом участке, депутаты спросили сразу же. Абикенов ответил, что с хозяевами всех 253-х частных домовладений сегодня ведётся работа. Более 30-ти домов уже выкуплено по цене «не ниже рыночной». Во сколько обойдётся дальнейшая скупка, пока неизвестно. Неизвестно и то, сколько будет стоить в будущем квадратный метр жилья. Но ясно, что затраты на покупку старого жилья увеличат цену жилья нового.

- За сколько покупаем жильё - секрет, - сказал «НГ» директор ТОО «БК-Строй» Игорь КИМ, - некоторые просят и по $100 000. Конечно, столько мы не даём и давать не собираемся. Но тем, кто вместо денег хочет получить квартиру в том же районе, можем ее предложить.

Обжить окраины

Убойный аргумент всех, кто недоволен сегодня застройкой Костаная: «Чего толочься в центре, когда нужно выдвигаться на окраины. Там места много». Всё верно. В этом году город начал расширяться на северо-запад, в окрестности дизельного завода. Ещё раньше начал расширяться 6-й микрорайон, там было нарезано 108 участков под индивидуальную застройку, все они уже осваиваются.

- В этих районах - основное выделение участков под индивидуальное строительство, - отчитался на совещании в областном акимате начальник отдела архитектуры и градостроительства Костаная Абай ЮНУСОВ. - В районе дизельного завода их выделено 824.

То есть речь идет опять о коттеджном строительстве. При этом главный архитектор областного центра констатировал, что число желающих получить участки не снижается. Сейчас заявлений уже 4000. В неделю их поступает 50-70, причём из различных районов области, есть претенденты даже из Астаны. Дефицит территории уже сейчас составляет 600 га.

На совещании некоторые выступавшие подняли вопрос о необходимости застройки северо-запада многоэтажными домами. Нелепо продолжать отдавать город под частный сектор. Юнусов пояснил, что тендер на корректировку генплана Костаная выиграло астанинское ТОО «Грандкомплекс». Перед ним и поставлена задача - определить перспективные направления развития города, включая и отвод земель под индивидуальное строительство.

- Главный архитектор что-то умалчивает. Уже сейчас вырабатывается концепция, куда «идти» Костанаю - в Затоболовку, на север или на юг. Если мы это четко не определим, потом будет поздно, - тут же заспорил с Юнусовым начальник управления архитектуры и градостроительства Костанайской области Владимир КОЧИН.

- Проектировщики только получили задание, а вы уже спрашиваете, в какую сторону будет расти город, - ответил уже «НГ» Юнусов, - скорректированный генплан будет готов к концу года.

Одним словом, в активе только предварительные данные. Областной центр может расшириться на северо-запад, «шагнуть» на правый берег Тобола или «расти» вверх по течению реки.

Вокруг химзавода

На коттеджную застройку района к северо-западу от Костаная уже утверждён полный пакет проектно-сметной документации. Земельные участки нарезаны, по их границам врыты металлические углы. Но оказывается, что и здесь есть ещё повод для споров.

- В шести километрах от будущего жилья находится завод химволокна, - отметил на совещании Гани Сагиев, - это очень серьёзно, если, не дай бог, случится авария. К тому же неподалёку планируется создать свободную экономическую зону. Поставить минимум десяток предприятий машиностроения и так далее. Так как завод уже не перенесёшь, не нужно вообще идти на север. Этот вопрос прорабатывается на уровне премьер-министра. Следует осваивать территории в районе Затобольска.

Однако главный архитектор Костаная считает, что химзавод опасности не представляет, поскольку правильно сориентирован по розе ветров. Так что ветер оттуда будет дуть не на жилые дома в новом районе, а в противоположную сторону. Кстати, вокруг самого завода химволокна жилья не будет. Как раз там предполагается промзона из нескольких новых предприятий.

Вопрос же строительства на северо-западе многоэтажного жилья - из разряда пока совершенно непроработанных. Установка была на коттеджи. Народ берёт участки, чтобы жить именно на земле.

Из всех 824-х участков 80 было выделено алматинской фирме, которая строит жильё, в том числе из страмита (материал на основе соломы).

- Стоимость квадратного метра будет $450, - рассказал «НГ» директор Костанайского филиала АО «Доступное жильё» Олег КРЕСТЬЯНКО. - В неё войдёт и стоимость земельного участка.

Мало ясности

Что касается Затобольска, в сторону которого, по информации, озвученной на совещании, город должен был расширяться ещё с 1984 года,  снова никакой конкретики. По словам Юнусова, в 1984-м году правый берег Тобола так и не был внесён в генплан Костаная. Сделают ли это специалисты ТОО «Грандкомплекс» - неизвестно.

- Поймите, генплан города не подразумевает проработку до конкретных зданий, - объясняет главный архитектор областного центра. - Его можно корректировать бесконечно. Он модернизируется и развивается вместе с городом.

Кстати, по индивидуально-жилищному строительству Костанай перевыполняет план бешеными темпами. В 2006-м году по плану нужно было возвести 31 900 квадратных метров жилья. Реально сдали 50 465 кв. м. В планах на 2007-й - 42 529 кв. м, за первый квартал уже сдано 10 769 кв. м. Но это слишком дорогой и экстенсивный способ удовлетворять потребности города в жилье.

Что же касается строительства многоэтажек, которые способны эффективнее решить жилищную проблему, то, по словам Юнусова, под них, возможно, «будет отдана небольшая часть» в зоне расширения 6-го микрорайона. Сколько именно будет высоток - вопрос пока без ответа.

Честно говоря, будто только вчера, только в день совещания в облакимате все эти проблемы встали во весь рост.

Что ясно сегодня? Однозначно, что никакая корректировка генерального плана не исправит то, что уже натворили в Костанае. Никакого моратория на застройку внутри города хотя бы до принятия этой пресловутой корректировки не предполагается. Кому выдали разрешения - те будут строить во что бы то ни стало, в том числе, во дворах и на детских площадках.