Цены на жилье в Костанайской области продолжают снижаться. С июля по август они упали в среднем на 2000-3000$. Цены на недвижимость летом этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого вообще снизились в два-три раза. Парадоксально, но более доступным жилье для граждан не стало даже с учетом такого мощного обвала. Чего ждать в ближайшем будущем от рынка жилья?

Непродажная цена

Сравнительный анализ цен на жилье на вторичном рынке Костаная мы проводили, исследуя объявления в газете «Твой шанс». Цифры впечатляющие. Если в середине августа 2008 года средняя цена на однокомнатную квартиру в центре равнялась 33 000$, то к этому августу она упала до 26 000$. Существенное падение наблюдается и на двух-трехкомнатные. Если еще в прошлом году 3-комнатную в КЖБИ можно было приобрести за 52 000$, а на КСК - за 46 000$, то в этом за «трешку» в КЖБИ просят 40 000$, а на КСК - всего 36 000$.

- Но даже та цена, которая указана в объявлениях, - не продажная, - уверяет риэлтор агентства по недвижимости «Media информ plus» Алена ЕРЕМИНА. - Активность покупок снизилась, люди торгуются, хотят купить жилье как можно дешевле. Если однокомнатную в центре выставляют за 25000-28000$, то купить ее готовы за 20000$.

- Сейчас мало значения имеет площадь квартиры, - рассказала Алена. - Особенно невелика разница в цене между одно- и двухкомнатными квартирами. Район продолжает иметь значение, но заметно меньшее.

Изменить стратегию пришлось и костанайским застройщикам.

- У нас три категории жилья - элит-класса стоимостью 1300$ за 1 кв. м, бизнес-класса - за 970$, - рассказывает начальник отдела продаж ТОО «БК-Строй» Александр БЛЕДНЫХ. И в этом году мы начали строить доступное жилье за 550$ 1 кв. м. Не могу называть его жильем эконом-класса, потому что даже эта цена отпугивает клиентов.

Условия ужесточили

О тенденции снижения цен на жилье говорит общая ситуация по стране. Она коснулась и Астаны, где одни из самых дорогих квартир. Но самое интересное, что купить их стало сложнее. Еще в феврале 2008 года 2-ком. кв. площадью 51,6 кв. м в престижном микрорайоне «Молодежный» Любовь Нагибина покупала за 98 500$. Один квадратный метр жилья стоил почти 2000$.

- Первоначальный взнос у меня составлял около 36 000$, - рассказывает «НГ» жительница столицы Любовь НАГИБИНА. - Большую сумму - 61 500$ мне дал банк. Но особых проблем с получением не было. Ставка составляла 15,5%, сейчас мне сделали рефинансирование до 11%. И теперь ежемесячный платеж составляет около 600$.

Спустя всего год, цены на столичные квартиры упали в два раза. Уже в июле 2009 года Диана Медведникова купила 3-ком. кв. площадью 67 кв. м в том же доме, в соседнем подъезде за 67 000$. Однако проблем с приобретением обнаружилось гораздо больше.

- Два банка нам отказали в ипотеке по совершенно непонятным причинам, - говорит Диана МЕДВЕДНИКОВА. - Несмотря на то, что первоначальный взнос у нас составил 46 000$, это больше 2/3 от общей стоимости. Годовой процент вырос до 18, а под рефинансирование мы уже не попадаем. Для оформления нужно было собрать такое количество новых справок, которые всего год назад были не нужны. Ежемесячный платеж у нас составил 380$ в месяц.

Если бы первоначальный взнос у обеих хозяек столичных квартир был одинаковым, то Любовь отдавала бы ежемесячно за свою более дорогую квартиру столько же, сколько Диана за свое жилье, упавшее в стоимости в два раза. Вот и получается, что наши квартиры стали дешевле, но подступиться к ним по-прежнему проблематично.

- Очень многое зависит от банков, - считает эксперт по недвижимости Института экономических стратегий Центральной Азии Бахыт КАЙРАКБАЙ. - Если банковская система ближе к осени справится со своими проблемами, то тогда возникнут мотивы для развития рынка недвижимости. Сначала банки должны рассчитаться со своими долгами, закрыть те дыры, которые у них образовались в результате практически бесконтрольной раздачи кредитов. У банков скопилось много ипотечных квартир, которые они не могут продать, потому что цены упали в несколько раз.

Главной причиной недоступности жилья, несмотря на падение цены, эксперт называет снижение доходов населения. Люди стали экономить деньги.

- Раньше сектор недвижимости считался хорошим способом вложить деньги, - говорит Кайракбай. - Примерно 80% квартир выкупалось для этого и лишь 20% населения покупали квартиры непосредственно для того, чтобы реально в них жить. Сейчас у подобного способа вложения денег перспектив нет.

На ситуацию с постепенно обваливающимся рынком недвижимости пытается повлиять и государство. Это и различные антикризисные меры, и программа по рефинансированию ипотечных займов. Рефинансирование, правда, у большинства заемщиков вызывает большие нарекания. Ведь мало кто реально смог попасть под снижение процентов. И это несмотря на то, что программу по рефинансированию и освоению средств банками продлили до 1 октября. Некоторым банкам добавили средств и смягчили условия для заемщиков.

Антикризисная мера

Весомым доказательством того, что на жилищном рынке серьезные проблемы, является и ряд изменений, недавно внесенных в областную государственную программу жилищного строительства.

- Теперь на выделенные из республиканского бюджета средства мы можем в области не только строить дома, но и выкупать у частных застройщиков квартиры или незавершенные объекты, - пояснила «НГ» и. о. начальника управления архитектуры и градостроительства акимата Костанайской области Сара УМАРОВА. - Это антикризисная мера. У нас есть застройщики, которые строят жилье, но реализовать его сложно. Государство может его выкупать по цене 56 000 тенге за 1 кв. м. Приобретать можем и выше этой цены, но с условием, что есть лишние деньги в бюджете.

Получается, если застройщик согласен продать квартиру в пределах 60 000-65 000 тенге за 1 кв. м, дополнительный расход ляжет на бюджет, ведь реализовывать эти квартиры все равно можно только за 56 000 тенге за 1 кв. м. Некоторые предложения по выкупу недостроенных объектов в Костанайской области акиматом уже рассматриваются.

- Объем строящегося жилья за счет частных инвестиций и средств граждан серьезно сократился, - говорит Умарова. - Потому что его строили за счет кредитов, которые банки сейчас практически не выдают. Мы делали анализ по банковским кредитам и выяснили, что за одно полугодие 2008 года на строительство и ипотеку банки выдали в 3 раза меньше средств, чем за такое же полугодие в 2007. За аналогичное полугодие 2009 года объем кредитования сократился в 10 раз по сравнению с 2007 годом. Естественно, что почти во столько же сокращается и объем строительства, хотя пока наши застройщики еще шевелятся.

Тем не менее государственная программа по строительству жилья не прекращается. Она рассчитана на 2008-2010 годы. В 2008 году на ее реализацию из республиканского бюджета было выделено 436 млн тенге. На эти деньги по области было построено 52 квартиры, которые продали по 56 000 тенге за 1 кв. м. 128 квартир было построено за счет повторного кредитования. На арендное жилье в 2008 году был выделен трансферт в размере 594 млн тенге. В 2009 году также было выделено 436 млн тенге. За эти деньги уже построено и продано 72 квартиры. Ожидается, что до конца года будет построено еще около 70-80 квартир.

На данный момент это самое дешевое новое жилье, но получается, что и самое недоступное.

- Заявок на квартиры очень много, - говорит Умарова. - Но они достаются лишь определенным категориям граждан и не все подходят под условия. Спрос на жилье на вторичном рынке есть, но цена упала не настолько, чтобы можно было запросто пойти и купить квартиру.

Чего же ждать дальше от рынка жилья? Подешевеет ли оно настолько, что станет доступнее большинству населения?

- Я считаю, что в Костанае еще есть куда падать ценам на жилье на вторичном рынке, - говорит доцент, начальник отдела СМКиС КГУ Андрей КОВАЛЬ. - Ряд европейских структур прогнозирует, что валовой внутренний продукт Казахстана будет снижаться, а если будет снижаться, то это продолжение кризиса. Дна пока нет. Я считаю, жилищные строительные программы нужно сворачивать, и в первую очередь государственные. Вы посмотрите, кто реально живет в квартирах в «Наурызе» - не те, кто их получил. Программа цели не достигла. Нужно строить дороги, заводы, фабрики. Если у людей будет высокооплачиваемая работа, они сами себе построят или купят жилье.

У других экспертов мнения не столь категоричны. Но большинство склоняется к тому, что причин для роста цен нет.

Динамика средних цен на вторичное жилье в Костанае (подсчеты сделаны по данным газеты «Твой шанс»

Рисунок Вадима КУЧКИНА

ОПРОС

Что будет дальше с ценами на жилье в Костанайской области?

Бахыт КАЙРАКБАЙ, эксперт Института экономических стратегий Центральной Азии:

- Симптомов оживления рынка недвижимости нет. Это связано с общеэкономической ситуацией. Реальные доходы населения не увеличиваются, нефть в цене не растет. Возможно, что рынок жилья оживится, но не раньше, чем через год. Это общая ситуация по стране. В Астане и Алматы в престижных районах цены на квартиры упали в 2,5 раза, в непрестижных - раза в 3. Лишних денег у людей нет. Получается, что рынок жилья дна еще не достиг. В объявлениях мы видим лишь цену предложения - это то, за сколько люди хотят продать. Но купить их могут за гораздо меньшую стоимость. Банкам нужно отрабатывать деньги, поэтому они страхуют риски и повышают проценты. Это негативно сказывается на доступности квартир.

Сара УМАРОВА, и. о. начальника управления архитектуры и градостроительства акимата Костанайской области:

- Делать прогнозы - дело неблагодарное. Все будет зависеть от экономической ситуации. Пока она существенно не изменится, банки не смогут давать больший объем кредитов. Доходы у населения просто так не смогут повыситься. Правительство делает все, чтобы стабилизировать ситуацию. Это и различные антикризисные программы, и программа рефинансирования. Цена на жилье - это своеобразный показатель экономической ситуации. Если цены продолжат падать, значит это показатель того, что идет экономический спад, а это не очень благоприятный фактор.

Мейрамхан АБИКЕНОВ, директор ТОО «Zere Центр»:

- Такое ощущение, что падение цен на вторичном рынке жилья временно прекратилось. Я думаю, что так пока и будет. Наступает период стагнации. Сколько он продлится - неизвестно никому. Думаю, это будет вялотекущая стагнация, когда цены на жилье будут стоять на одном месте. И неизвестно, что случится за этот период времени. Либо доходы населения начнут расти, либо упадут еще больше. Но повышения цен на вторичное жилье я однозначно не прогнозирую. Для начала хотя бы банки должны смягчить условия для застройщиков и желающих приобрести квартиры в ипотеку.

Андрей КОВАЛЬ, доцент, начальник отдела СМКиС КГУ:

- Цена на земельные участки в Алматы за один месяц снизилась на 42%, а это основа строительства. Правительство радостно рапортует, что кризис прошел, люди стали больше зарабатывать. Я оснований для того, что все заработало и улучшилось, в данный момент не вижу. Есть только точка зрения правительства, которое по макроэкономическим показателям что-то улавливает, но реальную ситуацию это не отражает. По ценам жилье становится более доступным, по условиям - нет. Ситуация как бы поменялась: раньше были сказочные условия для кредитов, но высокие цены на жилье. Сейчас цены снизились, а достать деньги на покупку неоткуда.

Петр СВОИК, аналитик:

- Реальных предпосылок для роста цен на жилье нет. Есть только интерес определенного круга лиц, которые не хотят, чтобы цены на жилье снижались. Это те люди, которые вкладывали инвестиции в жилье, чтобы потом получать прибыль. Поэтому попытки стимулировать рост цен будут и со стороны банков, и со стороны правительства. Но я думаю, что рынок возьмет свое, и цены будут только снижаться. Если бы реальные рыночные рычаги не сдерживали и сейчас, то цены бы уже упали еще ниже. Цена на квартиры должна складываться из себестоимости строительства, плюс процентов 20 прибыли. Раздувать дальше цены некуда.