Изменения в правовые акты Республики Казахстан, регулирующие отношения в жилищно-коммунальной сфере, обсуждались около пяти лет. К их подготовке привлекались различные эксперты и общественные объединения. Все надеялись, что государство наконец-то создаст собственникам квартир все необходимые условия для поддержания домов в состоянии, пригодном для проживания. Наконец-то 8 июня глава государства подписал новый закон. И что из этого получилось?

Жить можно. Но не долго

Главная проблема, которая возникла после перехода квартир в собственность граждан, заключалась в том, что обладателям жилых помещений нужно содержать за свой счет еще и подъезды, чердаки, подвалы и общедомовые коммуникации. Кто будет этим заниматься? И главное - где взять деньги на ремонт?

Что касается первого, то местная власть организовала собственников квартир на создание кооперативов (ПКСК), которые и взяли на себя ответственность за содержание общего имущества. Что касается финансирования этих работ, то государство, пообещав вначале довести все дома до нужной кондиции за бюджетные деньги, потом от этой идеи втихую отказалось, и все расходы возложило на плечи собственников квартир. Вот тут-то между хозяевами квартир и ПКСК начались «непонятки».

В основе конфликтов между руководителями кооперативов и собственниками помещений можно было бы увидеть проявление только  естественных противоречий между потребителями платных услуг и организацией, которая их предоставляет. Каждая из этих сторон хочет меньше затратить и больше получить. Если бы проблема была только в этом, то каждый мог бы выбрать делового партнера, исходя из соображений своей выгоды, сводя конфликтность в отношениях до минимума. Кстати, жилищное законодательство и раньше давало возможность собственникам квартир выбирать обслуживающую организацию. В Костанае, например, кое-кто даже пытался этим воспользоваться. Однако зачастую все кончалось тем, что дом оказывался без обслуживания. А те, кто самостоятельно организовывал в своем доме ремонт, столкнулся с прежними трудностями: жильцы не давали деньги на финансово емкие работы. Под разным предлогом. Зная о таких примерах, подавляющее большинство собственников квартир, при всем недовольстве работой ПКСК, предпочло иметь синицу в руках, а не журавля в небе.

Выходит, что и так жить можно? Да, можно. Но не долго. Время идет, и жилые дома, на поддержание которых тратятся лишь копейки, быстро стареют. А это значит, что уже скоро наступит время, когда они начнут рушиться. Спасет ли нас новое жилищное законодательство?

В обстановке всеобщего неудовлетворения

Все специалисты, с кем пришлось разговаривать при подготовке этой статьи, высказали неудовлетворенность принятым Законом РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунальной сферы». Депутат Костанайского городского маслихата Алмат АЙДОСОВ несколько лет возглавлял один из ПКСК. Оценивая названный закон, он сразу же высказал сожаление, что в нем так и не зафиксировали норму, позволяющую местным органам исполнительной власти использовать бюджетные средства для проведения капитального ремонта домов.

- То, что содержание дома законодательство возложило на собственников квартир, вполне логично, - говорит депутат, - но такое возможно лишь в обществе, где большинство людей имеет достаточные доходы.

Правда, теперь из местного бюджета можно помогать малоимущим семьям, живущим в доме, в котором его жильцы решатся на капитальный ремонт. Однако у нас уровень доходов, по которым определяется эта категория граждан, настолько низок, что таких людей будет настолько мало, что они погоды в финансировании ремонтных работ в доме не сделают.

- Сегодня с жильцов невозможно собрать средства даже на установку домофонов в подъездах, - говорит председатель ПКСК «Виктория» Александр ЧОРБА. - Все наши попытки целевых сборов на различные ремонтные работы тоже ни к чему не привели.

Впрочем, это можно было бы объяснить и недоверием к ПКСК. Но есть примеры, когда такой проблемы вроде бы нет, а результат почти такой же. Председатель КСК «Ветеран-36» Людмила ПРУТЯН рассказывает, что их кооператив обслуживает всего один 60-квартирный дом, она постоянно отчитывается перед жильцами о расходовании их взносов на содержание общедомового имущества, но даже ей за все 5 лет существования КСК удалось собрать лишь около 1,5 млн целевых тенге. Этого едва ли хватит на ремонт кровли.

- Раз уж государство так решило, то пусть оно не финансирует капитальный ремонт жилых домов, но почему до сих пор нельзя сделать государственную программу по кредитованию этих работ? - возмущается Прутян. - Сегодня банки нам кредит на эти цели не дают, ссылаясь на отсутствие в КСК залогового имущества, но ведь государство могло бы нам дать в долг свои средства. Мы бы их постепенно вернули. Ремонт нужно делать сейчас, а не через десятки лет, когда мы сумеем собрать нужную сумму.

Президент Координационного совета ПКСК и КСК Костаная Татьяна ЗЕМЛЯНАЯ была в составе рабочей группы, которая готовила изменения в жилищное законодательство. И тоже не удовлетворена итогами:

- Нас несколько раз приглашали на слушания законопроекта, просили предложения,  но большинство из них так и не вошли в закон. Фактически - это продукт чиновников из правительства.

Если не брать во внимание другие вопросы жилищных отношений, которые в обновленном законодательстве в конечном счете стали шагом вперед, то дискуссия по главному вопросу - источнику финансирования капитального ремонта домов закончилась именно так, как многие и прогнозировали. В пользу правительства. Причина, как принято у нас говорить, в политической воле. Раз уж в Казахстане определили, что частные владельцы жилых помещений за их содержание должны отвечать по полной программе, значит, так тому и быть. Несмотря ни на какие обстоятельства. Потому при подготовке изменений в законодательстве основной упор сделали на положения, которые должны повысить ответственность собственников квартир за содержание их общей собственности. Поскольку теперь ее определили как общее имущество, которое «принадлежит им на праве общей долевой собственности». Включая и земельный участок при жилом доме.

Каждому свой орган

Чтобы снизить порог подозрительности в отношениях между собственниками квартир и ПКСК, владельцы жилых помещений теперь будут регистрировать свой дом в качестве объекта кондоминиума и создавать орган управления. Круг полномочий последнего оговаривается соответствующим договором. Это может быть как физическое лицо, так и юридическое. Орган управления обязан открыть в банке второго уровня текущий счет, куда собственники квартир будут вносить средства на содержание и текущий ремонт общего имущества своего дома (объекта кондоминиума). Он также вправе открыть на этот же дом и второй - сберегательный - счет для накопления сумм на капитальный ремонт. Эти средства должны тратиться только на содержание и ремонт данного дома. В случае нанесения ущерба орган управления обязан компенсировать потери. О движении денег владельцы квартир должны информироваться.

Появится теперь и принципиально новая государственная структура при местных органах власти - жилищная инспекция. Она будет следить «за соблюдением правил содержания жилищного фонда» посредством проверок общего имущества участников кондоминиума. Плановые - не чаще одного раза в год. Могут быть и внеплановые - в связи с аварийным  состоянием. Рычаги воздействия на органы управления объектами кондоминиума - предписания. И вот тут-то возникает ряд вопросов, ответа на которые пока нет. Например, такой:

- Если инспекция в предписании запишет, что нужно делать ремонт дома, а жильцы не захотят сдавать деньги на эти цели? - спрашивает Прутян. - Это ведь частная собственность, и государство не имеет права вмешиваться, тогда какой эффект будет от таких предписаний?

В таком случае остается предполагать, что при аварии власть обвинит жильцов этого дома. Хотя может быть и наоборот: предписание поможет преодолеть недоверие жильцов к необходимости ремонта. Но тогда, действительно, нужно иметь государственную программу кредитования, о которой говорит Прутян.

Что будет с ПКСК?

Очень важный вопрос. Все мои собеседники говорили, что регистрация каждого дома в качестве объекта кондоминиума и поиск своего органа управления неминуемо обнажит проблему кадров, способных профессионально управлять и проводить ремонтные работы. К тому же каждому дому содержать свой отдельный обслуживающий персонал накладно. (В «Ветеране-36» на эти цели уходит около половины взносов жильцов). По мнению Александра Чорбы, многие сегодняшние ПКСК располагают технической базой, профессиональными специалистами, которые на договорных началах с каждым домом могут выполнять свои функции. Расходование денег под большим контролем жильцов, по оценке Чорбы, даст хороший эффект.

- Владельцы квартир прочувствуют: сдали деньги - работа выполнена, нет средств - никого, кроме себя, за плохое состояние домового имущества винить некого.

Как на практике пойдет процесс перехода к работе по новому жилищному законодательству, пока сказать сложно. В акимате Костаная сообщили, что закон только принят, и механизмы его реализации нужно еще разрабатывать. Вполне возможно, что какие-то нормы доработает правительство, а что-то придется додумывать в акиматах. В Костанае, например, около 900 домов, и, по неофициальным данным, примерно лишь пятая часть зарегистрирована в качестве объектов кондоминиума. Кто будет проводить организационные собрания в оставшихся домах? Кого там будут выбирать в качестве органа управления? Где взять деньги на регистрацию объекта кондоминиума? Ведь новый закон предусматривает оплату из бюджета  только подготовку технического паспорта дома. Сумма эта достаточно большая, но оставшиеся расходы придется нести собственникам квартир. Пойдут ли они на это?

Фото Евгения ШИБАРШИНА