Квартиры продолжат дешеветь вплоть до нового года, считают эксперты

Цены на квартиры в Костанае и области продолжают снижаться. Если сравнивать их с ценами прошлого года, то получается, что сегодня мы наблюдаем практически обвал жилищного рынка. Многие эксперты уверенно заявляют, что падение еще будет. Однако покупать упавшие в цене даже в 3 раза квартиры все равно будет некому. Что происходит с рынком недвижимости Костанайской области?

Крутое падение

В начале лета «НГ» сравнивала цены на костанайское жилье в первом полугодии 2007 и 2008 годов. Снижение и тогда уже было существенным. Цены начала 2008 года оказались ниже прошлогодних в 1.5-2 раза. К примеру, если в мае 2007 года стоимость однокомнатной квартиры  в центре доходила до $55 000, то в мае 2008-го за такую же давали не больше $35 000. Просмотрев летние номера газеты «Твой шанс», отмечаем, что все лето и начало осени цены продолжали ползти вниз.

Пик снижения наблюдался в середине июля и начале августа: 1-комнатную уже можно было приобрести за $30 000. Стоимость слегка подросла в сентябре, но специалисты по недвижимости это никак не связывают со стабилизацией рынка жилья.

- Те, кто продает квартиры, слегка подняли цены. Они по старой привычке думают, что после урожая деньги у людей появятся и можно будет продать квартиру дороже, - говорит старший риэлтор юридического центра «Media информ Plus» Екатерина ШЕВЧЕНКО, - но фактическая продажа порой на $5000 ниже, чем первоначальная.

Так что  не факт, что запрашиваемая цена превратится в реальную, по которой квартира будет продана. Специалисты агентства вспоминают, как в декабре 2007 года трехкомнатную квартиру улучшенной планировки в районе магазина «Океан» клиент хотел продать за $100 000. Тогда тоже было золотое «послеурожайное» время. Квартиру не купили ни за $95 000, ни за $93 000. В мае этого года она ушла лишь за $55 000.

Низкий спрос

-  Классический анализ цен на квартиры делается по первичному рынку жилья, - отмечает Шевченко, - отследить стоимость по вторичному рынку практически невозможно. Есть районы, в которых цена остается незыблемой, несмотря ни на какие кризисы. К примеру, в районе ДВД цены  не меняются, и найти квартиру там сложно.

Как считают риэлторы, множество факторов (район, этаж, планировка, площадь и даже вид из окна), которые определяют стоимость жилья, не позволяют четко отследить, когда и как цена меняется. Хотя тенденция к снижению наблюдается. Почти в два раза по сравнению с прошлым годом подешевели квартиры на КСК и ДК «Строитель». В центре цены снизились на 10-15%.

- Я думаю, цены на жилье будут снижаться дальше, - считает директор агентства по недвижимости «Реал груп» Валентина СИБИРЯКОВА, - на него нет спроса, у людей просто нет денег. Вот смотрю свежие предложения о покупке. Люди хотят купить однокомнатную в центре за $22000-25000, трехкомнатные дороже $45000 не берут, двухкомнатная в КЖБИ стоит не выше $35000. Малосемейки хотят купить до $12000-15000. Такой на сегодняшний день спрос.

Буквально на днях, говорит Сибирякова, через их агентство клиент продал однокомнатную с ремонтом в районе «Океана» за $24 000. Даже земельные участки, которые еще в прошлом году расхватывались как горячие пирожки, никого не интересуют.

- Сейчас вообще с рынком жилья - нестандартная ситуация, - сообщила Сибирякова. -  Обычно осенью во всем мире растут цены и продажи, но в этом году у нас все наоборот. Денег у людей нет, производства в области нет, ипотеку взять невозможно. С чего бы квартирам дорожать?

Недоступная ипотека

Ужесточение условий ипотечных кредитов еще больше снизило спрос на жилье.

- В прошлом году мы пытались оформить ипотеку в нескольких банках, - рассказывает молодая мама Татьяна ВАСИЛЬЧЕНКО. - Для того, чтобы сразу оплатить половину стоимости, даже продали квартиру в Лисаковске. Но у нас не получилось. Сейчас об ипотеке даже не мечтаем. К процентам просто не подступиться, не говоря уже о доходах, которые должна иметь семья по условиям банков.

Совершенно уникальная ситуация с жильем у костанайца Александра АНДРЕЕВА. Свою двухкомнатную в 9 мкр. он вынужден сдавать, чтобы по соседству снимать чуть дешевле однокомнатную.

- Пока выгодно только так, - рассказал «НГ» Андреев, - ипотека недоступна, коммуналка растет. Проще снять. Свою «двушку» я уже год не могу продать за $50 000. На эти деньги еще в прошлом году рассчитывал взять ипотеку для покупки трекомнатной квартиры. Сейчас смысла нет. Условия нереальные.

Банкиры признают, что условия выдачи ипотечных кредитов сильно ужесточились. Но таковы требования западных компаний, половина из которых и выкупила наши банки, находящиеся в затяжном кризисе.

- Ипотечный бум был год назад. В прошлом году только ленивый не взял кредит, - считает директор костанайского филиала «Казкоммерцбанк» Галия ЖУМАШЕВА. - Средний годовой процент по ипотеке у нас составлял 14%, сегодня он вырос до 16%. Были акции, когда можно было взять ипотечный кредит без первоначального взноса и подтверждения доходов. Сейчас у нас 30% - первоначальный взнос. По ипотеке мы продолжаем работать, но спрос уменьшился.

По словам Жумашевой, подобного ипотечного бума со вполне доступными условиями, скорее всего, больше не будет. Сейчас выдавать такие кредиты - очень рискованно. Подорожали деньги, которые местные банки берут у иностранных заемщиков.

Директор костанайского филиала «АТФ-банка» Виктория ПАК также отмечает, что условия  ужесточились.

- Если раньше у нас можно было взять кредит на жилье без подтверждения доходов, то сейчас такого просто нет. Процент желающих снизился. Но это связано не только с ужесточением условий банка, но и в целом с ухудшением экономической ситуации. Люди не знают, что происходит с рынком жилья и что будет дальше.

Аренда все дороже

Специалисты агентства «Media информ Plus» напрямую связывают нереальные ипотечные условия с удорожанием аренды жилья. Ведь всего год назад было выгоднее ежемесячно погашать кредит по ипотеке своего жилья, чем отдавать те же самые деньги за съем чужой квартиры. Сегодня - все наоборот.

Банки сильно обожглись на столь доступных кредитах, и теперь даже при улучшении экономического климата ипотечный бум в Костанае вряд ли предвидится. И для простого потребителя нынешнее снижение цен практически в 2-2,5 раза квартирный вопрос не решит.

- Люди вынуждены снимать жилье, - говорит Екатерина Шевченко. - В нашем агентстве даже вывешены ипотечные условия нескольких банков. Посмотрите, чтобы купить квартиру при первоначальном взносе в 30%, ежемесячный доход семьи должен быть не менее 201 000 тенге. При 50%-ом взносе - не менее 134 000 тенге в месяц.

Новостройки дешевеют

Как себя в подобной ситуации чувствуют застройщики ? Ведь цена на вторичном рынке сильно удешевляет квадратные меры в новостройках.

- Мы продолжаем строить, - говорит директор ТОО «БК-Строй» Игорь КИМ, - хотя, конечно, объемы застроек придется уменьшить. Минимальная цена нашего жилья - $900-970 за квадрат в квартирах 5-го микрорайона. Большинство этих квартир разошлось в разгар кризиса - в августе-сентябре 2007 года. Ведь за столько же, а порой и дороже, сегодня продают вторичное жилье. В домах в районе парка Победы цена у нас выше - $1200-1300 за 1 кв. м. Но опять-таки, для новых квартир - это нормально.

По словам Кима, $900 за квадрат - это минимум. Ниже этой цены застройщики жилье продавать не станут. Скорее «заморозят» до лучших времен.

- Я проблем с продажей своих квартир пока не вижу, - говорит директор ТОО «Zere Центр»  Мейрамхан АБИКЕНОВ. - Есть списки потенциальных покупателей, с которыми я периодически созваниваюсь. Они свое желание приобрести жилье подтверждают. Сейчас мораторий на долевое участие в строительстве. Я начал строить позже моратория, поэтому пока не могу получить лицензию и строю за счет собственных средств. Примерную цену за квадрат назвать не могу. Когда начнется продажа квартир, буду ориентироваться по цене на тот момент.

Однако неофициально представители строительных фирм более откровенны. По данным одного из крупных застройщиков,  объем продаж квартир сократился у него примерно на 30%. Цену за квадрат вполне качественного современного жилья с $1100 пришлось снизить до $850.

Дна не достигли

Специалисты по недвижимости утверждают, что и сегодняшняя цена на квартиры вторичного рынка в областном центре завышена.

- По нашим исследованиям, $700 за 1 кв. м. - это максимальная цена за жилье вторичного рынка, - утверждает Екатерина Шевченко. - То есть однокомнатная, стандартной площадью 30-32 кв. м, должна стоить не дороже $22 000-23 000.

Тенденция верна, судя по всему, не только для Костаная. В Рудном, к примеру, однокомнатные квартиры можно купить от $6000 до $15 000, в Лисаковске они еще дешевле.

Кандидат экономических наук, доцент кафедры экономической теории КГУ Андрей КОВАЛЬ считает, что и это слишком высокая цена, учитывая реальный спрос и платежеспособность населения.

- Как отмечают брокеры и экономические аналитики, общая ситуация на рынках недвижимости еще не достигла своего дна, - говорит Коваль, -  поэтому цены будут падать дальше, пока не достигнут реального спроса. А люди сейчас готовы платить $10 000-15 000 за однокомнатную квартиру в областном центре, не больше.

Экономист предполагает, что к ноябрю-декабрю цены достигнут дна и стабилизируются. А что будет дальше -  зависит от строительной индустрии, от мировых финансовых институтов, от экономики Казахстана. Банкиры и риэлторские агентства делать даже приблизительные прогнозы не берутся. Но считают, что ценового, и причем искусственного, бума на квартиры, который область переживала всего год-полтора назад, однозначно не будет. Жилье постепенно возвращается к реальной стоимости. А она определяется исключительно платежеспособностью населения, которая сейчас очень низкая.

ОПРОС 

Стоит ли сейчас покупать жилье?

Айтолкын КУРМАНОВА, исполнительный директор Института экономических стратегий Центральной Азии:

- Я считаю, что недвижимость  сегодня находится под особенным давлением. Не секрет, что основным драйвером роста цен на недвижимость, который происходил в Казахстане до недавнего времени, являлись банковские кредиты. Сегодня для казахстанских банков окно фондирования на Западе практически закрыто. На казахстанских банках всё ещё висят $12 млрд внешнего долга (11% активов банковской системы), и неясно, где банки возьмут деньги в условиях ухудшающегося качества своих активов. Кроме того, мировая волна падения котировок, индексов, цен на нефть может снизить темп роста экономики. МВФ уже снизил прогноз роста ВВП Казахстана в 2008 году с 5% до 4,5%. Снижение экономического роста также станет серьезным ударом по недвижимости. Доходы населения упадут, а в Костанае средняя зарплата и так на 29% ниже стредней по стране. При этом снижение цен на недвижимость происходит неравномерно по стране. Одним из примерных ориентиров для равновесного рынка является цена на кв. м, равная средней зарплате. Если в Алматы она составляет около $700-800, то в Костанае около $300. Настало время для экономии и инвестиций в менее рискованные сегменты, поэтому недвижимость потеряла свой статус как высокодоходный сектор для инвестиций.

Петр СВОИК, аналитик:

- Факторов, подтверждающих, что в ближайшем будущем ожидается оживление на рынке жилья, нет. То есть серьезный кризис в экономике продолжается, ипотечные условия ужесточаются. В принципе сегодняшняя ситуация как раз стандартная. Рано или поздно взвинченные до заоблачных пределов цены должны были вернуться к реальности. Но опять-таки - что такое реальная стоимость жилья сегодня? С одной стороны, та, которую готов платить покупатель, а с другой немаловажную роль играет количество квартир, в которых нуждается наше население. Но платежеспособного покупателя мы потеряли, и когда он снова появится - неизвестно, а при этом даже существующее жилье сложно продать, не говоря уже о появлении нового. Кстати, застройщики в первую очередь должны быть заинтересованы в том, чтобы стоимость жилья не снижалась. Но смогут ли они повлиять на ситуацию?

Игорь КИМ, директор ТОО «БК-Строй»:

- Стоит покупать первичное жилье. Новый дом - это гарантия. Я знаю по себе. Когда мы сдали новый дом, в него сразу заехало 40% жильцов. Люди заезжают и начинают жить. Перспективы вложения денег в новое жилье очевидны: ведь если у нас сейчас квартиры в домах, которые стоят по 15-16 лет, продаются чуть ли не дороже новых, то явно, что в новостройках квартиры будут цениться дольше. Я считаю, сейчас самое время покупать первичное жилье. Если бы я продавал свое новое жилье в период бешеного подъема цен на «вторичке», мы бы однозначно накрутили еще стоимость своего жилья. А чтобы знать, покупать ли квартиру на вторичном рынке, нужно быть уверенным, что сейчас мы наблюдаем его дно.

Андрей КОВАЛЬ,  кандидат экономических наук, доцент кафедры экономической теории КГУ :

- Если вы хотите купить квартиру, чтобы потом на ней зарабатывать, то есть сдавать в аренду, то не стоит. В такие периоды повсеместного кризиса вообще рискованно вкладывать деньги в недвижимость, потому что можно сильно прогореть. Ну, а если вы берете квартиру, чтобы реально в ней жить, тогда стоит. К новому году цена примерно стабилизируется и можно оценить свои возможности на покупку. Другое дело - нужно решить, на каких условиях вы собираетесь ее брать. Если в ипотеку, возможно, и не стоит: ведь кредиты сейчас недоступны, а за наличные - почему бы и нет?

Екатерина ШЕВЧЕНКО, старший риэлтор юридического центра «Media Информ Plus»:

- Конечно, стоит. Сравните цены на жилье сегодня и в прошлом году. Я думаю, это выгодно, как и тем, кто просто собирается жить в квартире, так и тем, кто хочет «заморозить» таким образом свой капитал. Конечно, цена на недвижимость может меняться, но в любом случае она лучше, чем деньги, которые «съест» инфляция.  Времен, когда квартиры просто раздавались и когда они стоили копейки, уже не будет, как и тех, когда стоимость достигала нереальных высот. В любом случае мы идем к стабилизации цен.

Средняя цена квартир в Костанае (предложение) по данным "Твоего шанса" на 30 сентября - 6 октября