Застройщики, вынужденно продолжая содержать объект, несут немалые дополнительные издержки. Проблему связывают с пробелами в Законе РК «О жилищных отношениях». Как раз сейчас в мажилисе готовится пакет поправок в него. Их обсуждает под эгидой парламентского комитета рабочая группа, в которую входят и костанайцы. Предприниматели хотят, чтобы и их инициативы были услышаны. Для этого собрались на заседании отраслевого совета по вопросам строительства палаты предпринимателей Костанайской области.

Новый дом - это общее имущество, которым жильцы должны грамотно управлять / Фото Олега ПАКА

Не готовы и не хотят

Ирина Викулова: «Приходит время передавать дом. Вопрос - кому?» / Фото Галины КАТКОВОЙ

- Пять лет жилищной реформы стали для строительной сферы настоящим испытанием и обернулись системными проблемами. В первую очередь, они связаны с тем, что застройщики могут передать имущество, то есть новый дом, в управление только созданному собственниками квартир ОСИ либо иному их объединению, указанному в законе. Процесс создания ОСИ затягивается, пропорционально увеличиваются расходы строительной компании на содержание готового многоэтажного дома, - сформулировала суть дела исполнительный директор Ассоциации строителей Костанайской области Ирина ВИКУЛОВА. - Проблема в том, что далеко не все собственники квартир готовы и хотят управлять имуществом кондоминиума. То есть концепция деятельности ОСИ хорошая, но этот инструмент пока не в полной мере работает. Дает пробуксовку. В конце концов, это лишь инструмент. А результат зависит от подхода управляющего, собственников квартир и их готовности брать на себя бремя забот об общем имуществе. По факту же большинство жильцов не то что не вовлечены в управление, но и содержание дома не готовы оплачивать.

Фото Галины КАТКОВОЙ

Представитель ТОО «Алпамыс груп» Алексей МИХЕЕВ  подтвердил, что людей, которые приобрели квартиры в новостройках, и на собрание-то залучить - большая проблема. Даже простые товарищества, которые считаются упрощенной формой объединения собственников,  создать очень тяжело. Когда же речь идет о домах с паркингами, с разнообразными бизнес-объектами на первых этажах, о больших жилищных комплексах, которые представляют собой сложное (в том числе и технически) хозяйство, проблема еще больше усложняется, ведь управлять ими и грамотно содержать действительно нелегко, требуется серьезная квалификация.

Встает вопрос: кому?

В итоге получается, что в создании ОСИ больше собственников квартир заинтересован застройщик. Его представители пытаются собирать собрания, помогают регистрировать объединение. Нередко, столкнувшись с трудностями, председатели ретируются и надо затевать перевыборы...

Для застройщика законом определено много обязательств. В частности, п. 2 ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях» обязывает его в течение 6 месяцев с момента регистрации многоквартирного дома обеспечить безвозмездную передачу наружных инженерных сетей, сооружений жилого дома в коммунальную собственность согласно проектно-сметной документации. А в течение 30 дней с момента регистрации ОСИ он обязан передать большое количество документов, включая копии акта приемки объекта, исполнительной технической документации, паспорта технологического оборудования дома.

И тут встает вопрос - кому, если ОСИ не создано?

Позволить напрямую

- В законе имеется пробел относительно исполнения обязанностей самими собственниками, - считает Михеев. - На застройщика налагается обязанность передать объект, но отсутствует механизм, как это сделать в случае, если жильцы отказываются объект принимать. По нашему мнению, должна быть альтернатива. Если собственники отказываются в течение определенного времени принять дом, то должна быть законом предусмотрена возможность заключения прямых договоров с управляющей компанией. И договор с ней надо заключать не через ОСИ, которое не ясно, соберет или не соберет деньги, а напрямую с каждым собственником квартиры отдельно.

В принципе, сейчас законом предусмотрен вариант, когда в ситуации отсутствия ОСИ местная исполнительная власть в лице отдела жилищных отношений может назначить на такой дом управляющую компанию. Но временно.

Директор по развитию ТОО «ГК-Эксперт», работающего с ОСИ и сервисными компаниями по всей республике, Юлия БУБНОВА добавила, что управляющую компанию вправе открыть сам застройщик и заключать договоры напрямую.

Фото Галины КАТКОВОЙ

- Да, это тоже временно, - уточнила она, - но если полгода застройщик обслуживал новый дом, ОСИ не возникло, то почему не утвердить тариф и не дать его же управляющей компании возможность дальше обслуживать этот дом?

Теоретически это возможно. Но тот же Михеев уточнил, что вряд ли застройщики будут рады брать на себя такую работу.

И есть здесь еще один немаловажный момент. Управляющая компания, чтобы быть прибыльной, берет на себя сервис в нескольких домах, у нее возникает обязанность уплаты НДС. А это значит, что тарифы ее для собственников квартир вырастут. Впрочем, Юлия Бубнова сообщила: на заседаниях уже упомянутой рабочей группы как раз обсуждается, что необходимо, чтобы сервисные, управляющие компании были освобождены от НДС.

В эту группу входит председатель Ассоциации ОСИ и ПТ Костанайской области «Костанай - Камкор» Альбина МУХАМЕДЬЯРОВА. На заседании отраслевого совета она, кстати, рассказала, почему «люди боятся становиться председателями ОСИ».

Фото Галины КАТКОВОЙ

- Много претензий к строителям, оставляете дефекты, - сказала она, - наши председатели отказываются подписывать акт приема-передачи дома из-за недоделок. Пожалуйста, устраните, потом подписываем. Или параллельно составляем дефектный акт, прописываем обязательства и сроки по устранению... Что касается того, что у руководителей ОСИ низкая квалификация, чтобы эффективно работать, например, в больших ЖК, где есть паркинги, еще какие-то сооружения, то мы людей стараемся обучать. Сейчас вот для ЖК «Марсель» человек направлен на обучение. У нас в ассоциации есть бухгалтера, помогаем сметы составлять, тарифы рассчитывать.

Но в целом наличие проблем в механизме передачи домов от застройщика собственникам тоже признала. Часть из них в пакете законодательных поправок фигурируют, обсуждаются. Строители попросили их для ознакомления. Хотят проанализировать и добавить свои.