В Костанайской области большинство строительных компаний, привлекая деньги на эти цели, действуют по «серым» схемам. Единственный законный способ - долевое участие будущих жильцов в финансировании. Однако работа застройщика даже при этом является отнюдь не беспроблемной. Что и доказала ситуация, в которую недавно попало ТОО «БК-Строй».

 История вопроса

У словосочетания «долевое строительство» в Казахстане имелся стойкий скандальный привкус с середины нулевых. Дольщиков без конца обманывали, они теряли деньги, митинговали, судились, апеллируя к государству и требуя от него надзора в этой сфере и гарантий.

Те, кто вложил деньги в строительство третьей очереди этого ЖК в Костанае, вынуждены были судиться с застройщиком

Наконец, в апреле 2016 года в РК начал действовать Закон «О долевом участии в жилищном строительстве», направленный на защиту прав и интересов дольщиков, а также регулирующий взаимоотношения всех участников такого строительства. В Костанае тогда законное право привлекать на строительство жилья деньги будущих владельцев квартир получило ТОО «БК-Строй». Право это обусловленное, то есть ТОО обязано соответствовать определенным, прописанным в законе, требованиям и действовать опять же в строго определенном порядке, взаимодействуя с госорганами.

Компания соответствовала и работала, но в 2024 году столкнулась с проблемой. На заседании Совета по защите прав предпринимателей и противодействию коррупции начальник юридического отдела группы компаний «БК-Строй» Андрей КОЗЛОВ определил ее как прямое вмешательство государственного органа в предпринимательскую деятельность. Причем это вмешательство поставило в тупик не только бизнес, но и само управление государственного архитектурно-строительного контроля.

В услуге отказать

Итак, право заниматься долевым строительством дает государство в лице местной исполнительной власти. А отношения между дольщиком и застройщиком регулируются договором, имеющим типовую форму. Заключает договор уполномоченная компания, которую обязан создать застройщик. По закону на каждый новый многоэтажный дом, который строится на условиях долевого участия, - отдельное разрешение и отдельная компания.

Договором устанавливается 60-дневный срок передачи квартиры (доли) дольщику со дня регистрации акта приемки жилого дома, при этом оговорена и неустойка за неисполнение. Договор обязательно регистрируется на электронном портале qazreestr.kz. Учет этих документов ведет управление ГАСК. Учет договора, говорится в законе, прекращается регистрацией договора передачи доли или соглашением о расторжении. Эту госуслугу предоставляет архстройконтроль.

В ноябре ТОО «БК Береке-14» ГАСК в этой услуге отказал.

Вне компетенции

Звучит скучно, но последствия аховые.

- Нам отказали в регистрации договора о переуступке прав требований по договору о долевом участии. Из-за истечения срока по передаче доли квартиры и несоответствия пункта 4 в нашем договоре типовому, - пояснял Козлов. - Ранее ГАСК этот пункт устраивал. Но в этот раз причиной для отказа стало установление недостоверности документов. В чем заключалась недостоверность, нам не сообщили.

Застройщик, пытаясь разрешить ситуацию, убрал из договора пункт 4. По словам Козлова, «чтобы не портить отношения с физическим лицом», то есть дольщиком. Юрист, кстати, отметил, что «если уж брать договор о переуступке, то его типовая форма вообще не регламентирована законодательством». В остальном все, что должна содержать типовая форма договора о долевом участии, в договоре с ТОО «БК Береке-14» есть.

ГАСК считает правым себя. Специалист управления Алия ЖАНБАТЫРОВА сообщила, что, наоборот, предыдущая регистрация договоров с пресловутым четвертым пунктом была признана ошибочной, за что сотрудник наказан в дисциплинарном порядке.

Еще одна причина для отказа - превышение договорных сроков.

Но, по мнению Андрея Козлова, ни одно из названных оснований не дает права ГАСКу отказать в снятии с учета договора.

- Ваша компетенция - только учет, - сказал он, - отношения по договору о долевом участии являются гражданско-правовыми между уполномоченной компанией и дольщиком. В них ГАСК не вправе вмешиваться.

- Если дольщик считает, что уполномоченная компания неправомерно затягивает передачу доли, он может обратиться в суд и взыскать неустойку, - добавил руководитель ТОО «БК Береке-14» Александр КАРПЕНКО. - Если мы передаем долю по истечении 60 дней, то это, как правило, из-за дольщика. Бизнесу это невыгодно. А у человека обнаруживается, например, непорядок с документами. Или он выехал за пределы страны. Или еще что-то. При чем тут отказ в снятии с регистрации? И что будет дальше с этим договором, который теперь завис на портале? Какой выход? Вы отказали в связи с истечением срока передачи доли, а срок-то не вернешь.

Предприниматели видят в действиях управления ГАСК большие риски для себя. У ТОО «БК Строй» компаний, задействованных в долевых отношениях, открыто около 10. По словам представителей застройщика, «уже пошла череда отказов по ТОО «БК Юбилейный-140», то есть негативная для бизнеса практика разрастается. И доходит до абсурда.

- Хорошо, скажите нам четко: какой договор теперь мы должны направить вам через Казреестр, чтобы вы нам оказали госуслугу? - обратился Андрей Козлов к представителю архстройконтроля.

Вразумительного ответа не прозвучало.

Совет рекомендовал ГАСК все-таки еще раз «все обдумать и решить». И как реальный выход - бизнесу подать в суд, который признает отказ госоргана в услуге незаконным. А уж потом закрутится другое разбирательство - о неправомерном вмешательстве ГАСКа в предпринимательскую деятельность. Но второй вариант требует очень много времени.

 Однозначно неправ

Предприниматели за защитой своих прав обратились в департамент Агентства по делам госслужбы. Там изучили ситуацию, провели проверку и принципиально разошлись с позицией управления ГАСК.

- Фактически в договоре, предоставленном застройщиком, данные, предусмотренные типовой формой, содержатся, - говорится в пресс-релизе ведомства, направленном в СМИ 24 декабря, - при этом, согласно Правил оказания госуслуг, проверка управления госархстройконтроля должна ограничиваться исключительно соответствием представленного договора типовой форме.

Буквально за пару дней до этого «НГ» стало известно: управление ГАСК известило ТОО «БК Береке-14», что готово рассмотреть повторное обращение за госуслугой.

От частного - к общему

Этот спор только кажется частным. Жилье сегодня строят многие и много.

- Мы постоянно призываем застройщиков работать в рамках Закона РК «О долевом строительстве». Так как это является единственной гарантией как для граждан, что они получат долгожданное жилье, так и для строительных компаний, что они успешно и своевременно завершат возведение домов, - говорила на заседании исполнительный директор Ассоциации строителей Костанайской области Ирина ВИКУЛОВА. - Тем не менее сегодня застройщики, понимая, что долевое строительство может обернуться для них значительными дополнительными расходами и серьезными бюрократическими проволочками (проблема ТОО «БК Береке-14» с ГАСКом является тому подтверждением), предпочитают строить жилье в обход этого закона.

Но, что интересно, и управление ГАСК призывает к... долевому строительству. 23 декабря на аппаратном совещании в акимате Костаная заместитель руководителя управления Самат МАДИЕВ говорил, что любое привлечение денег физических лиц на софинансирование строительства жилья, кроме долевого участия, является неправомерным. Все эти разноформатные договоры раннего бронирования в новостройках и авансирования работ, по словам Мадиева, «не имеют достаточной юридической силы и не являются гарантией приобретения квартиры».

Он и пример приводил со строительством в Костанае жилого комплекса по адресу Каирбекова, 453. Гарантия у застройщика, как и разрешение местного исполнительного органа на привлечение денег, отсутствовала. А средства тем не менее люди вкладывали, потом судились. Итог: их договоры расторгнуты, исковые требования вкладчиков удовлетворены, но суммы не взысканы. Обещанный срок ввода в эксплуатацию третьей очереди ЖК давно миновал. На его месте пока котлован с фундаментными блоками. Строительство еще впереди.

Как сообщил Самат Мадиев, для координации действий между госорганами акимат Костанайской области создает Межведомственную комиссию по долевому строительству. Ну, за взаимопонимание, наконец?