Сейчас под руководством одного КСК может быть 10 и более домов. Теперь будет работать принцип "Один ОСИ – один дом".

Президент РК Касым-Жомарт Токаев подписал закон "О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства", сообщает официальный сайт президента. Вступающие в силу законодательные новации серьезно изменят ситуацию в жилищно-коммунальной сфере.

Informburo.kz разбиралось в том, какие сюрпризы преподнесёт казахстанцам жилищно-коммунальная реформа, и каких изменений надо ожидать владельцам жилья и потребителям комуслуг.

ОСИ или простое товарищество вместо КСК

Вместо привычного КСК собственники должны выбрать форму управления домом. Это может быть объединение собственников имущества (ОСИ) или простое товарищество многоквартирного дома.

Для создания ОСИ нужно зарегистрировать юридическое лицо – некоммерческую организацию. Далее, на собрании необходимо избрать председателя на один календарный год. Председатель ОСИ может без доверенности представлять жилой дом в различных организациях (судах, банках).

В министерстве индустрии и инфраструктурного развития РК рассказали, какие шаги нужно сделать, чтобы зарегистрировать ОСИ:

• провести собрание о создании ОСИ либо делегировать Совету дома полномочия по выбору формы управления;
• избрать из состава собственников Совет дома сроком на три года, а также избрать председателя ОСИ на один год;
• избрать ревизионную комиссию или ревизора сроком на три года;
• утвердить устав ОСИ;
• подать документы о регистрации ОСИ в ЦОН.

Что касается простого товарищества, то здесь собственники определяют доверенное лицо. Выбранный человек будет действовать на основании доверенности, выданной всеми владельцами квартир и нежилых помещений.

Ещё одним отличием является то, что простое товарищество это не юридическое лицо.

Совет проследит за управлением домом

Новый законопроект предусматривает создание совета дома. Этот орган придёт на место ревизионной комиссии собственников помещений. Задача совета дома осуществлять контроль за деятельностью ОСИ или доверенного лица простого товарищества.

В состав совета должно входить минимум три собственника квартир. Состав избирается на три года. Однако в случае ненадлежащего исполнения обязанностей, может быть переизбран на собрании собственников. Член совета дома не может быть избран председателем ОСИ.

Совет дома может выносить свои предложения по управлению, содержанию и эксплуатации дома на собрании собственников .

Помимо контроля за деятельностью ОСИ, доверенного лица, управляющего или управляющей компании совет дома также осуществляет мониторинг:

• качества коммунальных услуг;
• исполнения условий договоров с сервисными компаниями;
• расхода денежных средств;
• обеспечения предоставления отчётов по управлению и содержанию дома.

Решение совета дома принимается большинством голосов членов совета. Также должен быть оформлен соответствующий протокол.

Как будут собирать деньги на капитальный ремонт

МИИР РК предлагает создавать для каждого дома сберегательный счёт для накопления денег на капитальный ремонт. Счёт, согласно новому законопроекту, должен быть открыт в одном из банков второго уровня.

Ежемесячный платеж будет составлять не менее 0,005 МРП, что в 2020 году будет составлять 13,25 тенге за один квадратный метр.

ОСИ или доверенное лицо простого товарищества должны открыть специальный сберегательный счёт для накопления денег на капитальный ремонт. Счёт может быть открыт в банке второго уровня. Перечень доступных банков будет определён специализированным фондом гарантирования капитального ремонта.

Сам специализированный фонд будет создан решением правительства. Он будет гарантом того, что собственники жилья погасят задолженность по займу, взятому на капитальный ремонт. Если же собственники не исполнят свои обязательства, фонд должен будет вернуть заём банку второго уровня.

Для предоставления займа на капитальный ремонт дома собственники должны накопить на сберегательном счёте не менее 50% от необходимой суммы. При этом заём выдаётся не менее, чем через три года после вступления в силу договора о накоплении средств на капитальный ремонт.

Добавим, что сберегательный счёт для накоплений на капитальный ремонт не предусматривает выплату премии государства. А размер ставки вознаграждения банка по нему не может быть выше ставки вознаграждения по вкладам более, чем на 3% годовых.

Важное уточнение – получение займа в БВУ на капитальный ремонт возможно в том случае, если местная жилищная инспекция включит дом в перечень многоквартирных жилых домов, требующих капитального ремонта.

Будут ли жильцы платить за непредвиденные расходы?

Новый закон также внедряет такое понятие как целевой взнос. К примеру, при аварийной ситуации на собрании собственников должен быть поднят вопрос о сборе средств на решение проблемы.

Есть важное условие – за сбор денег должны проголосовать не менее двух третей участников собственников. Раньше это применялось на практике, но не было предусмотрено законом.

Решение должно быть принято голосованием собственников.

Как будет проходить голосование собственников?

Решения собственники жилья будут принимать общим голосованием. Провести его можно тремя методами:

• в ходе собрания собственников;
• письменно;
• в онлайн режиме.

Решение о формате проведения голосования принимает совет дома. Все владельцы жилых и нежилых помещений должны быть оповещены о проведении собрания не менее чем за десять календарных дней. Оповестить можно лично при встрече, с помощью электронной почты, можно разместить объявление в общедоступном месте, а также можно оповестить с помощью сотовой связи.

И у голосования есть несколько правил:

• количество голосов у одного собственника зависит от количества квартир или нежилых помещений в конкретном доме. То есть если у собственника одна квартира или нежилое помещение, то и голос один. Если две – два голоса и так далее.
• собрание считается действительным, если в нём принимают участие более половины всех собственников;
• решение принимается, если за него проголосует большинство от общего числа собственников квартир и нежилых помещений;
• каждый собственник имеет право знать, как проголосовали другие;
• если поднимается вопрос финансового характера, то в голосовании должны принять участие более двух третей всех собственников;
• в протоколе собрания нужно обязательно указывать список проголосовавших собственников с указанием их фамилий и номеров квартир или нежилых помещений.

Также в МИИР РК сообщили, что собрание собственников должно проходить не реже одного раза в год. Если же на собрании не удалось провести голосование, то его нужно провести в письменном виде.

Можно ли привлечь к управлению домом профессионалов?

Собственники квартир или нежилых помещений могут принять голосованием решение о передаче функций управления домом управляющей компании или управляющему многоквартирным жилым домом ((физическое лицо, не являющийся собственником квартиры или нежилого помещения).

Управляющие действуют на основе соответствующего договора. Он подписывается на один календарный год с возможностью его расторжения или продления. В профильном министерстве уточнили, что управляющая компания или управляющий МЖД оказывают услуги только по управлению домом, но никак не по его обслуживанию или содержанию.

Управляющие могут взять на себя несколько домов. Тогда как ОСИ или простое товарищество работают только с одним домом, собственниками которого являются.

Управляющие компании будут коммерческими организациями, работать там должны будут профессиональные сотрудники.

"Законом предусмотрено, что управляющий будет физическим лицом, которое имеет соответствующий сертификат, лицензию или аттестат. Требования к этим документам будут прописано в подзаконных актах", – пояснил Роман Скляр.

Какие права будут у арендаторов квартир?

Собственник квартиры или нежилого помещения обязан уведомить совет дома о том, что передал собственность в аренду.

Арендаторы обязаны содержать дом в чистоте и порядке. За нарушение ответственность понесёт владелец квартиры или помещения, которые сдаются в аренду.

Также в договоре аренды собственник квартиры или нежилого помещения может делегировать свои полномочия по участию в управлении дома и передать арендатору право голоса.

Изменения коснулись и правил перепланировки помещений

Согласно новому закону, теперь тот, кто выполняет проект переоборудования или перепланировки, должен будет иметь соответствующую лицензию. Этот человек и будет нести ответственность за качество проделанной работы.

При переоборудовании или перепланировке квартир, нежилых помещений требуется обязательное письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников квартир, нежилых помещений в случаях, если изменения затрагивают:

• несущие или ограждающие конструкции;
• общедомовые инженерные системы;
• общее имущество объекта кондоминиума;
• функциональное назначение квартир, нежилых помещений.

Права собственников на общее имущество

Согласно новым правилам, местный исполнительный орган должен обеспечить включение в состав общего имущества всего земельного участка, необходимого для размещения, эксплуатации и содержания дома.

Этот участок является неделимым. Кроме тех случаев, если в аренду сдаётся участок вне дома и он не мешает его эксплуатации, а также не противоречит строительным, экологическим, санитарным и противопожарным нормам.

Что касается того, как определить свою часть общей собственности, то согласно закону, она будет рассчитываться по следующей пропорции: "доля в общем имуществе на каждую квартиру определяется соотношением полезной площади квартиры или нежилого помещения к сумме всех полезных площадей всех квартир и нежилых помещений дома".

Если же собственник продаёт свою недвижимость, то и его доля в общем имуществе переходит новому владельцу.

Добавим, что нежилые помещения должны быть изолированы от квартир и не должны иметь общего входа или выхода с ними. И если, к примеру, есть тропинка или дорожка, ведущая ко входу этого нежилого помещения, то расходы на содержание этого участка несёт собственник такого нежилого помещения.