Квартирный вопрос

Мифы и реальность вторичного рынка жилья

Вторичное жилье - это квартиры, продаваемые не в первый раз. У таких квартир есть свои достоинства и недостатки. При их покупке вопросов перед покупателем стоит больше, чем при приобретении квартиры в строящихся домах

Состояние квартиры, добросовестность продавца, наконец, возраст дома. Прибавьте к этому всевозможные квартирные мошенничества, и станет понятно, что без специальной подготовительной работы подобную сделку лучше не заключать.
Как эту работу провести, советует эксперт рубрики - исполнительный директор ОО «Союз налогоплательщиков Костанайской области» Анна ДУДИНА.

Покупатель

Итак, вы решили купить квартиру. Для начала внимательно изучите рынок. На деле это означает вдумчивое знакомство с объявлениями о продаже квартир. Для себя нужно четко определить критерии отбора. Во-первых, это сумма, которую вы готовы потратить на решение своего квартирного вопроса. Во-вторых, район предполагаемого места жительства. На одну и ту же сумму в разных районах города вы купите далеко не равноценное жилье. Цена на квартиры одного класса разнится даже внутри районов. Все зависит от близости магазинов, аптек, школ и детских садов, остановок общественного транспорта, наличия парковок и амбиций продавца.
Знакомиться с рынком недвижимости придется в любом случае. Даже если вы обратитесь за помощью к риелтору, выбирать свой единственный из массы предлагаемых вариантов все равно придется самому.

Подводные течения

Возможен обман покупателя. Самый простой и частый способ - человек арендует квартиру на длительный срок и затем, представляясь хозяином, продает ее. Чтобы обезопасить себя, перед заключением сделки необходимо проверить правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, ренты, приватизационный договор, приобретение недвижимости по наследству или другим основаниям. Обязательно нужно проверить и свидетельство о регистрации права собственности - его выдают в Центре по недвижимости (ЦПН).
Если в квартире была проведена перепланировка, то проверить надо технический паспорт или план недвижимости: все изменения должны быть в нем отражены. Если нет - платить штраф за самовольную перепланировку помещения придется вам.
Не стесняйтесь спросить у продавца паспорт или удостоверение личности. Следует обратитить внимание на действительность документа, а также на соответствие фамилии продавца и собственника недвижимости.
Перед тем как предметно разговаривать с продавцом об окончательной цене, убедитесь в том, что предлагаемая вам недвижимость продается без обременений - это залог квартиры в банке, коммунальные долги и прочее. Верить на слово не следует, лучше проверить это самим: запросить в ЦПН справку, подтверждающую наличие или отсутствие залога. Следует проехать с хозяином квартиры по всем организациям, предоставляющим коммунальные услуги. В противном случае после оформления сделки коммунальные предприятия могут удивить вас, выставив немалые счета за газ, свет, отопление, горячую или холодную воду, вывоз мусора или телефонную связь. Проверить следует и наличие долга ПКСК, а также регулярно ли платил собственник имущественный налог.
Обратите внимание на состояние подъезда и двора, узнайте, когда проводился капитальный или текущий ремонт, какой ПКСК обслуживает этот дом. Побеседуйте с потенциальными соседями - они могут рассказать многое из того, о чем продавец предпочел бы умолчать. Поинтересуйтесь возрастом дома: при оформлении ипотечных кредитов банки обращают внимание на год постройки.

Идем к риелтору

Очень часто, как покупатель, так и продавец, обращаются за помощью в агентства по недвижимости. Если агентство серьезное, работает на рынке несколько лет и имеет солидную репутацию, то действует оно по следующей схеме.
Покупатель оставляет заявку и ждет предлагаемых вариантов. Если предложенная квартира его устраивает, то он платит агентству за подбор жилья в среднем $100. Это цены, принятые в Костанае.
Продавец оставляет заявку и ждет, пока на его недвижимость найдут клиента. Если клиент найден и покупает квартиру, то продавец выплачивает риелторам от $1000 до 2% от суммы сделки (в разных агентствах – разная такса).
Руководство риелторских агентств, как правило, проводит проверку документов продавца и правоустанавливающих документов. Квартиру проверяют по ЦПН и на предмет залога, то есть проводят подготовительную работу за покупателя. Если вас все устраивает – заплатите за услуги и оформляйте сделку.

Самостоятельная сделка

Если покупатель и продавец уже нашли друг друга, следует обратить внимание на следующие моменты:
- если цена на квартиру установлена в иностранной валюте, то сразу обговорите обменный курс, то есть стоимость установите в тенге, чтобы в дальнейшем у сторон не возникало взаимных претензий;
- заключать договор лучше у нотариуса (кто будет оплачивать его услуги, оговаривается заранее). Нотариус тщательно проверяет документы и составляет более подробный договор;
- в договоре должно быть указано, продается ли квартира с мебелью и бытовой техникой и прочим. Иначе устные договоренности могут быть нарушены. То же касается случаев, когда квартира продается с какими-либо недостатками и обременениями;
- не лишним будет указать в договоре, продается ли квартира с номером телефона (это особенно актуально при обмене).

Задаток и передача денег

Задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из сторон в счет причитающихся с нее платежей и в обеспечение заключения и исполнения договора. Прежде чем дать задаток, нужно убедиться, что перед вами именно собственник жилья, изучить все правоустанавливающие документы и договориться о стоимости недвижимости. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме. Документ лучше нотариально заверить.
Важно: если сделка не состоялась по соглашению сторон, либо ее совершение невозможно без вины обеих сторон, задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение обязательства ответственна сторона, давшая задаток, он остается у продавца. Если сделка не состоялась по вине продавца, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка.
Деньги можно передавать во время подписания договора или указать в нем конкретный срок уплаты. В этом случае продавец должен дать покупателю расписку, в которой указывается погашаемая и оставшаяся сумма.

Если все же обманули…

Нередки случаи, когда уже после покупки квартиры появляются люди, которые до прежнего хозяина владели жильем, заявляют об обмане и подают иск в суд. Кто в этом случае прав? Могут ли выселить людей, честно заплативших деньги и уже проживающих в этой квартире?
При рассмотрении такого гражданского дела суд будет руководствоваться нормативным постановлением Верховного суда РК от 16 июля 2007 года №5 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище».
В соответствии с этим постановлением при рассмотрении иска об истребовании жилища у добросовестного приобретателя суды учитывают, что интересы приобретателя, проявившего разумную осторожность, добросовестность и осмотрительность подлежат защите.
Собственник вправе истребовать жилище у добросовестного приобретателя лишь в случае, когда жилище выбыло из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником помимо его воли. Такими случаями являются совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя собственника с другим лицом и т. п.
При этом собственник должен доказать факт выбытия жилища помимо его воли. В случае если жилище перешло к добросовестному приобретателю безвозмездно, то иск собственника об истребовании жилища из чужого незаконного владения подлежит удовлетворению.
Если же жилище отчуждено по возмездному договору лицом, которое не имело на это права, собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании жилища у добросовестного приобретателя с признанием сделки недействительной. Это право собственника касается не только первой сделки, совершенной с нарушением закона, но и всех последующих сделок. Решение суда является основанием для регистрации права собственности добросовестного приобретателя на жилище в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, если люди, предъявившие иск, ранее являлись собственниками этой квартиры и они смогут доказать, что жилище выбыло из их собственности помимо их воли, то у вас могут изъять квартиру.

Какие документы требовать у продавца

1. Удостоверение личности
2. Правоустанавливающие до-
кументы (договор купли-прода-жи, мены, дарения, ренты, приватизационный договор или приобретения недвижимости по наследству или другим основаниям)
3. Свидетельство о регистрации права собственности (выдается в ЦПН)
4. Технический паспорт

Риелторские агентства

БТИ

Наименование

Адрес

телефон

Наименование

услуги

адрес, телефон

«Анна»

ул. Крупской, 9 кв. 47

т. 53-93-95,

сот. 8-777-796-07-44